Algunos compradores que aprovecharon este incentivo, ofrecido por desarrolladores como Minto Group Inc., han recibido cartas de la CRA.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Algunos propietarios de condominios han sido notificados por la Agencia de Ingresos de Canadá (CRA) sobre deudas inesperadas que ascienden a miles de dólares en impuestos, intereses y sanciones.
Aquellos que aprovecharon un incentivo de compra popular en los últimos años ahora se encuentran bajo el escrutinio de las autoridades fiscales canadienses. Este incentivo, denominado “acuerdo de retroarrendamiento”, surgió en 2015, cuando se temía que la sobreoferta de condominios en ciertas áreas dificultaría su ocupación.
En estos acuerdos, los desarrolladores se comprometen a alquilar la unidad del comprador a una tarifa fija durante un período determinado, pagándole al propietario mensualidades como si fuera el alquiler. La renta pactada podría no coincidir con los ingresos reales que generara la unidad, pero el comprador recibiría siempre la cantidad acordada, incluso si la unidad permanecía vacía.
Algunos compradores que aprovecharon este incentivo, ofrecido por desarrolladores como Minto Group Inc., han recibido cartas de la CRA. En ellas se les considera “constructores”, lo que implica que deben miles de dólares en impuestos, multas e intereses, según explicó el abogado fiscalista Dale Barrett, del despacho Barrett Tax Law, con sede en Toronto.
En una entrevista, Barrett señaló que estos contratos están atrapando a “canadienses comunes” bajo una cláusula fiscal que nunca estuvo dirigida a ellos. “Están aplicando una disposición que no debería afectarles”, afirmó. Según Barrett, esta ley fiscal fue diseñada para sancionar a los constructores que venden propiedades a precios bajos con el propósito principal de alquilarlas para obtener ingresos.
Complicaciones fiscales inesperadas
El problema, dijo Barrett, es que a estos compradores no vinculados a la industria de la construcción se les está exigiendo pagar más en el impuesto sobre las ventas armonizado (HST) debido a un proceso de autoevaluación destinado a los verdaderos constructores. A esto se suma que, debido al aumento en el valor de los condominios, el impuesto se calcula sobre el valor justo de mercado cuando la unidad se alquila, lo que podría ocurrir meses o incluso años después de la compra. “Cuanto mayor sea la diferencia entre el precio de compra y el valor en el momento del arrendamiento, mayor será el HST que se adeudará”, agregó.
Barrett estima que al menos 50 proyectos en Canadá, ofrecidos por desarrolladores en ciudades como Toronto y el sur de Ontario, utilizaron este incentivo en algún momento. Entre los promotores que lo ofrecieron se encuentran Torbel Group, Polocorp Inc., CTN Developments, Podium Developments e IN8 Developments.
Dany Morin, portavoz de la CRA, mencionó que la agencia está detectando cada vez más este tipo de acuerdos, los cuales salen a la luz cuando se construye la unidad, a veces años después de haberse firmado los contratos. “Estos casos se seleccionan automáticamente para su evaluación y, en algunos, se requiere una auditoría más detallada”, explicó Morin. Si los contribuyentes no están de acuerdo con la evaluación, tienen 90 días para objetar.
Perspectiva de los afectados
Barrett expresó que las personas compraron los condominios motivados por el incentivo adicional del arrendamiento garantizado, no para obtener un beneficio fiscal, por lo que no deberían verse afectados por las normativas aplicables a los constructores.
Un residente de Toronto de 40 años, que prefirió mantenerse en el anonimato, declaró al Financial Post que compró un condominio con fines de inversión y esperaba usarlo como residencia en su jubilación. Sin embargo, ahora enfrenta una factura fiscal imprevista debido a una revalorización del inmueble. A pesar de haber pagado el 13% de HST sobre un condominio de $300,000, ahora se le exige un ajuste basado en el valor actual de $450,000, cuando la unidad fue alquilada por un inquilino, sin tener control sobre el momento en que esto ocurrió.
Este comprador destacó que prefirió el incentivo de arrendamiento garantizado, ofrecido por su desarrollador, sobre una devolución en efectivo, ya que le daba la tranquilidad de que, incluso si la demanda de alquiler disminuía, él recibiría un ingreso asegurado.
Barrett explicó que el incentivo de garantía de alquiler fue popular en preventas de condominios, cuando los compradores hacen depósitos en unidades aún por construir. Desarrolladores como Minto ofrecieron este incentivo en proyectos como Minto Westside, cerca de la costa de Toronto, garantizando a los compradores un retorno del 6% sobre el precio de compra, asegurando así $24,000 en ingresos por una unidad de $400,000.
Troy Dosman, vicepresidente de operaciones de Minto, dijo que la empresa no tiene conocimiento de que la CRA haya contactado a compradores de su proyecto Westside que aprovecharon el incentivo. También señaló que dicho programa de arrendamiento fue una iniciativa puntual ofrecida solo durante cuatro meses y que no tienen planes de reactivarlo.
