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octubre 5, 2024 12:36 am

PRONTO

Premios CES: En Lautaro, Talcahuano y Longaví están los edificios más sustentables de Chile

La sexta versión de los Premios CES reveló que los edificios más sustentables del país están en el sur de Chile, específicamente en las regiones de La Araucanía, Biobío y Maule.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

En la reciente edición de los Premios CES, que tuvo lugar en el Auditorio de Contraloría y fue organizada en conjunto con el Ministerio de Obras Públicas, se reconocieron los edificios más sustentables de Chile, con una marcada presencia de construcciones en el sur del país.

Los premios destacaron que las construcciones en La Araucanía, Biobío y Maule sobresalieron por sus altos puntajes en la certificación sustentable, impulsando la edificación sustentable en el sector público y privado.

El primer lugar fue otorgado al Liceo B-15 Jorge Teillier, en Lautaro, que alcanzó un nivel de “Certificación Sobresaliente” con 76 puntos sobre 100. Manuel Bravo Schilling, director regional de Arquitectura MOP en La Araucanía, señaló la relevancia de estos premios, afirmando que “promueven una arquitectura sustentable, fundamental considerando el compromiso que todos debemos tener con las generaciones futuras”.

El diseño de este liceo incluye estrategias innovadoras para maximizar la eficiencia energética, como ventilación híbrida, una envolvente térmica continua y un sistema de calefacción de alta eficiencia. “Nos alegra estar generando edificios públicos de excelencia y comprometidos con el medioambiente”, añadió Bravo Schilling.

En segundo lugar quedó el Edificio Institucional de la Dirección Regional de Aduanas en Talcahuano, que obtuvo una certificación de 72,5 puntos. Esta nueva sede reemplaza la construcción anterior, que fue destruida por el terremoto y tsunami de 2010.

Alejandra Arriaza, directora nacional de Aduanas de Chile, expresó su satisfacción, afirmando que “es muy grato contar con un edificio que […] tiene la dignidad de esta función”. Katherine Ampuero, directora regional, también destacó el impacto del edificio en la comunidad local, indicando que es “la envidia de los otros servicios” y que incluso otras instituciones han solicitado visitas guiadas por sus instalaciones.

La Subcomisaría de Longaví, ubicada en la región del Maule y construida por Carabineros de Chile, se posicionó en el tercer lugar con una puntuación de 71. Esta comisaría fue diseñada por BIS Arquitectos y destaca por sus 1.200 metros cuadrados de construcción.

El coronel Fabián Rocha, jefe del Departamento de Cuarteles, enfatizó el trabajo en equipo y la alianza estratégica que tienen con el MOP, mencionando que esta colaboración ha permitido la creación de instalaciones que “deben ser puntos de encuentro para la comunidad”.

Por su parte, el capitán y subcomisario de Longaví, Diego Rivera Bravo, valoró las características de la nueva infraestructura, resaltando su confort térmico y eficiencia energética, afirmando que permite mantener temperaturas adecuadas durante todo el año y espacios bien iluminados sin un uso excesivo de energía.

En la categoría de Proyecto Precertificado, el Retén de Río Tranquilo en la región de Aysén se llevó el primer lugar, seguido de la Escuela La Piedra, en Galvarino, proyecto liderado por la Municipalidad de Galvarino y la organización Desafío Levantemos Chile. Ambos proyectos demuestran el compromiso de las comunidades locales con la edificación sostenible.

Además, el evento reconoció la trayectoria de destacados profesionales en el ámbito de la construcción sustentable. Enrique Browne, pionero en Chile del concepto de “doble piel vegetal”, fue homenajeado por su contribución a la arquitectura sustentable con obras emblemáticas como el Edificio Consorcio y la Casa Caracola.

Asimismo, se reconoció a José Pedro Campos, director ejecutivo del Instituto de la Construcción, por sus iniciativas en el fortalecimiento de la sostenibilidad en el sector.

El premio CES a la Empresa Destacada fue otorgado a Sacyr, especialmente por su trabajo en la construcción de hospitales sustentables en el país. Ángel Plaza, administrador de contrato en proyectos hospitalarios, expresó que “nuestro compromiso con la sostenibilidad es ineludible” y mencionó que están implementando estudios de huella de carbono, una práctica pionera en Chile.

Por otro lado, la Dirección de Aeropuertos del MOP fue distinguida en la categoría de Política Pública Destacada por su dedicación a la infraestructura sustentable. Claudia Silva, directora nacional de Aeropuertos del MOP, enfatizó que su compromiso es “que todos nuestros edificios y todas nuestras construcciones se hagan de manera sustentable”.

El presidente de CES, Ricardo Fernández, destacó la relevancia de los Premios CES, asegurando que “estos premios son más buscados, más deseados” cada año y que contribuyen al mejoramiento de la industria, proporcionando un entorno más saludable y sostenible

¿Por qué la compra de la vivienda propia es cada vez más lejana?

Por: Reinaldo Gleisner, Vicepresidente Colliers Chile

Hoy día, solamente 800.000 contribuyentes que declaran renta tienen los ingresos suficientes para cubrir el dividendo de la compra de un modesto departamento de 40 m2.

En el período 2018 – 2019 había 1.364.000 contribuyentes con el ingreso suficiente para cubrir el dividendo. Los compradores potenciales de un departamento de 40 m2 se han reducido a la mitad en los últimos 5 años.

¿Cuál es la razón?

Entre el año 2019 y la actualidad los precios de las viviendas han subido 14%, y combinado con el alza de las tasas de créditos hipotecarios dan por resultado un incremento de los dividendos de 44% en UF y 93% en pesos. Esto aún sin valorizar las mayores restricciones para acceder al crédito para viviendas.

En el mismo período, las remuneraciones reales (expresadas en UF) solamente crecieron 3%. Al quedar las remuneraciones muy rezagadas, en relación al dividendo real, los potenciales compradores se reducen a la mitad.

¿Cómo fue en el periodo anterior?

Entre el año 2010 y el año 2019, los departamentos subieron un 83%. Sin embargo, dada la baja sistemática de tasas hipotecarias, el dividendo solamente se ajustó en 48%.

En el mismo período las remuneraciones reales subieron 23%. Si bien esto igual generó una brecha entre ingreso y el costo de dividendo para la vivienda, el crecimiento del país permitió que la masa de personas con ingresos suficientes registrara un pequeño incremento.

La evolución entre costo de dividendo e ingresos personales en el decenio anterior se dio en un contexto general de optimismo, en relación a la mejora futura de los ingresos personales. Ese optimismo y la persistente baja de la tasa hipotecaria hizo que se soslayara el incremento sostenido del precio de la vivienda. Había confianza en que el crecimiento del país y las tasas bajas habían llegado para quedarse.

¿La evolución es inevitable?

La falta de acción para revertir en sus inicios el alza permanente de los precios de las viviendas permitió que los diversos factores que inciden en este fenómeno se agravaran en los años recientes.

Son sabidos los profundos factores que impulsan permanentemente los costos de las viviendas: el enredo en múltiples frentes de exigencias normativas extravagantes y poco realistas generan enormes costos que deben ser absorbidos por los compradores, minando progresivamente la capacidad de compra.

La disponibilidad de crédito hipotecario a tasas bajas, que nos hace asemejarnos a un país desarrollado y nos destaca mucho en comparación con todos los países de Latinoamérica, se está revirtiendo por ahorro insuficiente.

El mundo real de la construcción y el debilitado mercado financiero aleja cada día el acceso tangible a la vivienda propia, anteriormente uno de los grandes beneficios del desarrollo de los mentados 30 años.

Una acción concertada de fomento al ahorro, de austeridad fiscal y de voluntad de crecer, puede revertir la perniciosa evolución que afecta profundamente a las personas.

Renta corta: el fenómeno en la venta de departamentos

Esta nueva tendencia inmobiliaria, revoluciona la forma de hacer negocio con los arriendos.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Se anticipa que para el año 2026 el modelo de renta corta en el sector inmobiliario duplicará su valor, estableciéndose como una estrategia preferida por inversores en busca de rentabilidad rápida y flexibilidad.

La renta corta, que permite el arriendo de departamentos por períodos inferiores a un mes, ha cambiado significativamente el mercado, sobre todo en la venta de unidades habitacionales.

Impulsada por plataformas digitales y nuevas preferencias de viajeros, la demanda de propiedades para renta corta ha crecido notoriamente. Un análisis de Doorloop prevé que este mercado alcanzará un valor de 8,907 millones de dólares en 2026, y el 45% de los anfitriones que participan de este tipo de arriendos afirman que les ha ayudado a cumplir sus objetivos financieros.

Este modelo ha llevado a los propietarios e inmobiliarias a adaptar sus estrategias, creando opciones para satisfacer una clientela que prefiere estancias flexibles y experiencias únicas. En lugares como Estados Unidos y España, la renta corta representa una parte considerable del mercado; en ciudades como Miami y Orlando, la ocupación de estas propiedades supera el 85%.

En Chile, esta tendencia está en auge, con diferencias según la ubicación geográfica. En Santiago, sectores como Providencia, Las Condes y Ñuñoa mantienen alta ocupación durante todo el año debido a la demanda de estancias temporales por trabajo o estudios. En cambio, en ciudades turísticas como Valparaíso y Pucón, el modelo de renta corta es estacional, con mayor ocupación en verano y períodos vacacionales.

El crecimiento de este fenómeno en Chile se explica por el aumento del turismo (proyectado en un 11% para fines de 2024) y el interés de las inmobiliarias en adaptar sus proyectos.

Luis Manuel Conejeros, CEO de Rabbitts Capital, señala que la renta corta permite una rápida recuperación de la inversión, generando ingresos que superan las cuotas hipotecarias. Aunque presenta desafíos, como el desgaste de las propiedades y restricciones legales en edificios con antiguas normativas, este modelo proyecta un crecimiento sostenido en los próximos años.

Ahora o nunca: ¿Por qué invertir antes que termine el 2024?

Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.

Estamos a solo suspiros del cierre de este 2024 y el mercado inmobiliario chileno presenta un panorama que no se puede ignorar. Como observador y analista de este sector, me atrevo a decir que estamos ante una ventana de oportunidad para aquellos con la visión y los recursos para aprovecharla.

El último trimestre de este año promete ser un reflejo del dinamismo que experimentamos en el tercer trimestre de 2023, con un volumen de ventas que supera con creces lo visto en los primeros meses de 2024. Esta tendencia al alza no es por azar, sino el resultado de una reunión de factores que se han alineado para crear el escenario perfecto para los compradores.

Las inmobiliarias, presionadas por un stock que oscila entre las 90 mil y 105 mil unidades (cifras entregadas por la Cámara Chilena de la Construcción), han desplegado un abanico de estrategias para atraer compradores. Desde financiamientos de pie en cuotas sin intereses hasta por 60 meses (en algunos casos), hasta descuentos agresivos y promociones sin precedentes, el sector está prácticamente rogando a gritos que alguien aproveche estas oportunidades.

¿Por qué esta desesperación? La respuesta es simple: el costo de mantener este sobrestock es una carga financiera que las inmobiliarias no pueden sostener indefinidamente. Cada día que pasa, los costos de mantenimiento, los intereses bancarios y los gastos administrativos, complejizan las posibilidades de tener a flote estos proyectos y van mermando los márgenes de ganancia.

Lo que para las inmobiliarias es un dolor de cabeza, para los inversionistas, esto es una oportunidad dorada. La posibilidad de adquirir propiedades a precios que, en condiciones normales, serían impensables, y las condiciones de compra con flexibilidades cada vez más grandes, hacen de este último período, un verdadero mar de oportunidades.

Eso sí, esto no será eterno. Mirando hacia el horizonte de 2025, el panorama comienza a cambiar. Los permisos de edificación han disminuido significativamente, un claro indicador de que la oferta futura será más limitada. A esto se suma una realidad económica compleja: el ingreso real de las personas ha crecido a un ritmo más lento que el precio de las propiedades, y las instituciones financieras han endurecido sus criterios para brindar créditos.

Esto implica que, una vez que se liquide el stock actual, es probable que nos enfrentemos a un mercado muy diferente. Los nuevos proyectos que salgan a la luz lo harán a precios considerablemente más altos, reflejando no solo los costos actualizados de construcción, sino también la menor competencia en el mercado.

A medida que la compra de vivienda se vuelva más desafiante para el chileno promedio, el arriendo se perfilará como la opción preferida para muchos. Aquí yace otra oportunidad para el inversionista que tiene la espalda para adquirir propiedades: comprar ahora para en el futuro generar un flujo constante de ingresos arrendando el inmueble.

Por eso, si tienen la capacidad, este es el momento de actuar. Las condiciones actuales del mercado ofrecen una combinación única de precios competitivos, amplia selección y términos de financiamiento favorables que difícilmente se repetirán en el corto o mediano plazo. Algo a considerar, es que cada propiedad, cada oferta, debe ser evaluada no solo por su atractivo inmediato sino por su potencial a largo plazo. La ubicación, las perspectivas de desarrollo de la zona, la calidad de la construcción, todos estos factores deben ser considerados cuidadosamente.

Aquellos que logren capitalizar este momento no solo estarán haciendo una inversión inteligente para su futuro, sino que también estarán contribuyendo a estabilizar un sector crucial para la economía nacional.

Viña del Mar nominada a los Music Cities Awards 2024 por el impacto del Festival en el desarrollo de la ciudad

Esta plataforma permite que profesionales de diversas industrias que trabajan con la música colaboren para generar más valor en las ciudades.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Este evento reconoce y premia las iniciativas musicales más influyentes que han contribuido al crecimiento económico, social, ambiental y cultural de diferentes ciudades y regiones a nivel mundial.

Gracias al impacto del Festival Internacional de la Canción de Viña del Mar en múltiples áreas, la ciudad fue nominada en la categoría “Mejor Iniciativa utilizando la música para el desarrollo económico, social o comunitario”. Esta nominación destaca el valor que el festival ha aportado al desarrollo local.

Los Music Cities Awards son una competición global diseñada para destacar las mejores aplicaciones de la música en el fomento del desarrollo urbano, social y cultural en ciudades alrededor del mundo.

El Festival de Viña del Mar fue seleccionado para representar a Chile en la ceremonia de los Music Cities Awards, que tendrá lugar durante la Convención de Music Cities en Riad, Arabia Saudita, del 7 al 9 de diciembre de 2024.

La ciudad fue invitada a postular a través de la gestión del municipio y su Departamento de Turismo, con el objetivo de resaltar la relevancia histórica del festival y su contribución al progreso de la comuna.

Music Cities Awards 2024

Esta plataforma permite que profesionales de diversas industrias que trabajan con la música colaboren para generar más valor en las ciudades. Organizado por Music Cities Convention, un proyecto lanzado en 2015 por la consultora Sound Diplomacy y Martin Elbourne (cofundador de festivales como The Great Escape y WOMAD), los premios tienen como fin reconocer iniciativas que empleen la música para el progreso urbano.

Miami enfrenta un alto riesgo de burbuja inmobiliaria, según informe de UBS

Miami sigue atrayendo a compradores de lujo y aquellos en busca de mejores oportunidades, pero el riesgo de una corrección está presente.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Miami, conocida por sus playas y su vida nocturna, ahora ocupa un lugar destacado en el ámbito económico por un motivo menos glamoroso: el riesgo de una burbuja inmobiliaria.

Según un informe reciente del banco UBS, Miami es la ciudad con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria a nivel mundial, un fenómeno que ha sido impulsado por el auge del mercado inmobiliario de lujo y la creciente demanda de propiedades.

Desde finales de 2019, los precios de las viviendas en la ciudad han aumentado casi un 50% en términos reales, lo que ha encendido las alarmas sobre una posible corrección en el mercado.

Este crecimiento ha sido especialmente marcado en los últimos cuatro trimestres, donde los precios subieron un 7%. Factores como la baja de las tasas hipotecarias durante la pandemia de COVID-19 y la posibilidad de trabajo remoto hicieron que muchos optaran por mudarse a Miami en busca de mejores oportunidades de vida, contribuyendo al aumento de los precios de las propiedades.

El mercado de lujo ha jugado un papel crucial en esta tendencia. Desde 2019, el valor promedio de una vivienda en Miami ha pasado de 346,000 dólares a aproximadamente 580,000 dólares, una subida considerable que no ha sido igualada en otras ciudades de altos costos, como Los Ángeles, donde los precios se han mantenido estables.

A nivel global, el riesgo de burbujas inmobiliarias ha disminuido en varias ciudades importantes como Frankfurt, Múnich, y Estocolmo, donde los precios han caído más de un 20% desde sus picos pandémicos. Sin embargo, en lugares como Dubái y Miami, los precios han seguido subiendo, lo que refleja dinámicas locales particulares que aumentan la presión en estos mercados.

Perspectivas a futuro

Aunque la demanda sigue siendo alta, expertos advierten sobre la posibilidad de una corrección en los precios inmobiliarios de Miami. Factores como la crisis de asequibilidad en Estados Unidos y los elevados pagos hipotecarios, que han alcanzado niveles superiores a los de la burbuja de los años 2000, podrían provocar ajustes en el mercado. No obstante, hasta ahora, los precios en Miami no han mostrado señales claras de disminución, lo que mantiene a la ciudad en una situación vulnerable.

En contraste, el sector de oficinas en Miami ha comenzado a mostrar signos de recuperación, lo que crea una dicotomía interesante dentro del mercado inmobiliario de la ciudad, ya que las áreas residenciales y comerciales parecen estar siguiendo trayectorias diferentes.

Miami sigue atrayendo a compradores de lujo y aquellos en busca de mejores oportunidades, pero el riesgo de una corrección está presente si las condiciones económicas se endurecen o si la demanda disminuye.

Ciudades chinas ajustan políticas para revitalizar el mercado inmobiliario

Entre las iniciativas se incluyen la reducción de pagos iniciales, flexibilización de requisitos para compradores afuerinos y mejoras en tasas hipotecarias.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Las autoridades de Pekín, junto con otras importantes ciudades de China, han implementado nuevas medidas para facilitar la compra de viviendas y dar un impulso al mercado inmobiliario, que lleva años en crisis.

Entre las iniciativas más destacadas se incluyen la reducción de los pagos iniciales para la adquisición de viviendas, la flexibilización de los requisitos para compradores no locales y la revisión de las tasas hipotecarias.

Estas medidas, aplicadas también en ciudades como Shanghái, Cantón y Shenzhen, buscan restaurar la confianza de los consumidores y estabilizar el desarrollo del mercado inmobiliario.

Yan Rong, decano del Instituto de Investigación en Ciencias Inmobiliarias de Shanghái, indicó que estas acciones coordinadas reflejan una respuesta integral a los desafíos del sector.

La semana pasada, las autoridades chinas anunciaron una reducción de los intereses de los préstamos hipotecarios, lo que podría generar un ahorro de 21.000 millones de dólares para millones de hogares.

Asimismo, la cuota mínima de entrada para una segunda vivienda se redujo al 15 %. Además, se está impulsando un plan para convertir propiedades sin vender en viviendas sociales.

Estas políticas también incluyen un paquete económico más amplio, con mecanismos de financiación de hasta 114.000 millones de dólares para fortalecer el valor de las empresas que cotizan en bolsa.

Aunque estas medidas son consideradas un avance positivo, algunos analistas advierten que se necesitarán más estímulos, especialmente en términos de gasto público, para asegurar una recuperación sólida del mercado inmobiliario y de la economía china en general.

Dejando atrás la crisis: Lo que cambió en el Mercado Inmobiliario

Por: Ferencz Delarze, Director socio de Property Partners

En su más reciente mensaje, Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal, anunció el inicio de un ciclo de recortes en las tasas de interés, que habían alcanzado niveles récord en dos décadas.

A nivel local, también observamos mejoras: la inflación parece estar bajo control, las reducciones en las tasas del Banco Central están comenzando a estimular el consumo, y el ciclo político parece haber dejado atrás lo peor. Estoy convencido de que hemos superado una de las crisis más significativas que el sector inmobiliario chileno ha enfrentado.

En mi columna anterior, discutí los principios inmutables del mercado inmobiliario. Hoy, les invito a reflexionar sobre los cambios que, probablemente, serán permanentes o al menos persistirán en el mediano plazo.

1. Concentración del mercado con menos actores

Después de una crisis profunda, es común que muchos actores se retiren del mercado, especialmente aquellos que estaban demasiado expuestos o que no lograron adaptarse a los cambios. Esto afecta a constructoras, inmobiliarias, corredoras de propiedades y startups. Estamos viendo una concentración del mercado en un número reducido de actores, y es probable que esta tendencia continúe hasta que un nuevo auge incentive la creación de nuevos negocios y la asunción de riesgos.

2. Fortalecimiento de las marcas sobrevivientes

Las marcas que han logrado mantenerse en pie se vuelven más fuertes debido a su capacidad de adaptación. Durante la crisis, muchos enfrentaron problemas como retrasos en la construcción, incumplimientos de compromisos, desapariciones de corredores y startups que no cumplieron lo prometido. Esto refuerza la confianza en las marcas establecidas, que han demostrado su fiabilidad.

3. Encarecimiento relativo del crédito

Es poco probable que las tasas de interés cercanas al 1% regresen pronto. El crédito será más caro de lo que estábamos acostumbrados, lo que afectará nuestra capacidad de compra. Los compradores deberán optar por unidades más pequeñas en los mismos barrios o explorar nuevas zonas. Por ejemplo, si antes con el sueldo y el ahorro se podía comprar una unidad de UF 10.000, hoy solo alcanza para una de UF 8.000. Esto significa elegir entre un departamento más pequeño en el mismo sector o uno del mismo tamaño en una zona más económica.

4. Dificultades para las generaciones más jóvenes en la compra de vivienda

Con el encarecimiento del crédito y el bajo crecimiento de los salarios, a las nuevas generaciones les será cada vez más difícil acceder a la compra de vivienda. Esto impulsará la proliferación de proyectos multifamily, alternativas de vivienda compartida y espacios informales. Aquellos con redes de apoyo podrán recurrir a préstamos o “ayudas” familiares para reunir el pie necesario. Es probable que los bancos e instituciones financieras desarrollen nuevos productos para compradores conjuntos, como parejas, amigos, hermanos o padres con hijos.

5. Costos de construcción elevados

No se prevé una reducción en los costos directos de construcción ni en los terrenos para proyectos. Aunque se pueden encontrar algunas rebajas puntuales en terrenos inmobiliarios en liquidación, es improbable que esta tendencia se mantenga. La falta de mejoras en los planes reguladores y nuevos polos de desarrollo que descongestionen la ciudad ejerce presión constante sobre la oferta, manteniendo los precios altos.

6. Cambio en el tipo de producto y tendencias

Antes de la crisis, y aún más durante la pandemia, ya se observaba una integración de espacios. La cocina se ha transformado en un área social, los dormitorios secundarios se han vuelto espacios flexibles, y los dormitorios de servicio han sido eliminados o reducidos en las casas más grandes. Los proyectos han mejorado enormemente sus amenities, incorporando cocinas gourmet, coworking, gimnasios, coliving, cargadores para autos eléctricos, lockers para recibir paquetes, espacios para mascotas, conserjerías virtuales y sistemas para reducir el personal en la administración. Los desarrolladores deberán diseñar futuros proyectos pensando específicamente en su público objetivo y creando una propuesta de valor adaptada a él.

7. Cambios en los desarrolladores e inmobiliarias

La estructura de financiamiento también ha cambiado. Anteriormente, un proyecto inmobiliario se financiaba con aportes de socios para la compra del terreno y una preventa del 20% de las unidades, lo que permitía a los bancos financiar la construcción por etapas. Hoy, las condiciones de financiamiento son más estrictas, requiriendo más capital y mayores ventas previas para iniciar la construcción. Para ejecutar los desarrollos, se realizarán preventas más agresivas y los gestores buscarán asignar unidades a los socios del proyecto, aumentando el porcentaje de venta y disminuyendo el riesgo del desarrollo.

8. Terrenos inmobiliarios no bajarán de valor

Los terrenos seguirán teniendo una alta incidencia en el costo total de las unidades. Es esperable que proliferen los proyectos en los que los dueños de terrenos aporten estos a la sociedad para hacer viables desarrollos que de otro modo no serían competitivos.

9. La regla de que las propiedades se pagan solas ha cambiado

Será cada vez más difícil encontrar propiedades que “se paguen solas” con el arriendo. Hoy en día, es complicado encontrar propiedades donde el valor del arriendo cubra el valor del dividendo. Los inversionistas deberán recalcular cuánto les costará al año capitalizar una propiedad que en 20 años estará pagada y qué plusvalía obtendrán al venderla. Por ejemplo, si un inversionista paga $1.000.000 de dividendo y arrienda su propiedad en $800.000, deberá considerar que en un año la propiedad le costó $2.400.000 (la diferencia), además de contribuciones y mantenciones, pero al cabo de 20 años tendrá la propiedad capitalizada.

10. Evolución de los modelos financieros

Los cambios en las condiciones del mercado y los desarrollos tecnológicos han impulsado nuevas formas de financiamiento, como el crowdfunding inmobiliario, compras fraccionadas y tokenizadas, entre otras innovaciones. Estas opciones ya están en el mercado y podrían quedarse como una tendencia a largo plazo.

En un entorno donde el cambio ha dejado de ser una excepción para convertirse en la norma, aquellos que comprendan y se adapten a las nuevas realidades no solo sobrevivirán, sino que prosperarán. El futuro del mercado inmobiliario pertenecerá a quienes sean capaces de anticiparse a las tendencias, adoptar nuevas estrategias y entender que cada desafío es también una oportunidad para reinventarse y salir fortalecidos.

Sebastián Billwiller, Team Leader Bet4Home: “Una vez que se agote el sobrestock de departamentos, los precios subirán inevitablemente”

El análisis de la proptech inmobiliaria advierte que los departamentos de bajo metraje acaparan el mercado de vivienda.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

“Las unidades de 1 y 2 dormitorios poseen el 49% del total de departamentos nuevos en la Región Metropolitana, cada una con participaciones muy similares, de 25% y 24% respectivamente”, señala el reporte realizado por el Área de Estudios de Colliers.

Dicho documento da cuenta de cómo el mercado inmobiliario muestra una clara tendencia por departamentos de baja superficie.

Asimismo, el estudio narra que la tipología 1 dormitorio y 1 baño ha ganado un amplio terreno, creciendo más de 43% en los últimos 5 años, producto de un cambio cultural y económico importante: las familias se han ido achicando, el poder adquisitivo se ha reducido frente a las altas tasas y débil economía, y ha aumentado el interés por comprar departamentos como inversión.

Para Sebastián Billwiller, Team Leader de la proptech inmobiliaria Bet4Home, actualmente la rentabilidad de un departamento de 1d1b va desde un 5% de cap rate proyectado para un arriendo convencional de mercado, y de entre 7 a 8% para arriendos por día. “Con un sueldo a partir de $1.500.000 se puede acceder a invertir en un departamento de 2.600 UF”.

El ejecutivo de Bet4Home destaca que a pesar de las altas tasas hoy es un buen momento para comprar un departamento, debido a que existe un sobrestock importante de unidades con entrega inmediata, por lo que se pueden obtener importantes descuentos, y la tasa es algo que puede refinanciarse en el futuro.

“Una vez que se agote el sobrestock de departamentos, los precios subirán inevitablemente debido al aumento de los costos de construcción, escasez de terrenos aptos para desarrollo inmobiliario y mayores restricciones en los planes reguladores comunales, lo que incrementará el déficit de viviendas. Actualmente, existen muy buenas oportunidades de precios, con descuentos de hasta 20% para unidades nuevas con entrega inmediata y facilidades para el pago del pie”.

Las comunas Ñuñoa, Santiago Centro y La Florida lideran actualmente la oferta de departamentos de 1D 1B. “Son comunas con una excelente conectividad e implementación de servicios, y una demanda fuerte por viviendas, con un arriendo prácticamente garantizado”, concluye Billwiller de Bet4Home.

¿Es posible ahorrar impuestos invirtiendo en bienes raíces?

Uno de los principales beneficios está en el Artículo 55 bis de la Ley de Impuesto a la Renta.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

La inversión en bienes raíces no solo ofrece la oportunidad de obtener ingresos por arriendo o plusvalía, sino que también puede traducirse en importantes ahorros tributarios.

Diversos incentivos fiscales permiten a los inversionistas, dependiendo de la figura utilizada, acceder a beneficios que incluyen la disminución de la base imponible, rebajas en contribuciones, devoluciones de impuestos y, en algunos casos, subsidios para la compra de propiedades.

Si bien las actuales tasas de interés de los créditos hipotecarios han influido en que muchos posterguen la compra de una propiedad, expertos aseguran que hay otros factores más relevantes a considerar.

Según el tributarista inmobiliario Cristopher Díaz, la decisión de invertir en un departamento no debería centrarse exclusivamente en la tasa de interés, sino en variables como el plazo del crédito hipotecario, el precio de compra y los beneficios tributarios que permiten obtener importantes ahorros.

Uno de los principales beneficios mencionados por Díaz es el Artículo 55 bis de la Ley de Impuesto a la Renta. Este artículo permite a personas naturales descontar de su base imponible el interés hipotecario pagado durante el año comercial, hasta un máximo de 8 UTA (aproximadamente $6.370.752 anuales). “Es fundamental conocer los topes de ingreso para maximizar este beneficio”, aconseja Díaz, quien se especializa en educación tributaria.

Otro beneficio clave es el que contempla el Artículo 56 N.º 5, el cual reduce el pago de contribuciones de inmuebles. Este incentivo tiene un impacto más significativo en propiedades clasificadas como DFL2, que pagan solo el 50% de las contribuciones.

Además, los contribuyentes pueden utilizar las contribuciones pagadas como gastos o crédito contra el Impuesto Global Complementario, una decisión que, según Díaz, debe estar guiada por un asesor tributario.

Por su parte, José Tapia, subgerente comercial de Siena Inmobiliaria, destaca las ventajas de invertir en departamentos DFL2. Los ingresos obtenidos por concepto de arriendo de las dos primeras propiedades DFL2 no son constitutivos de renta y están exentos de IVA. “Es importante verificar que el departamento esté inscrito como DFL2 en el Conservador de Bienes Raíces, la Municipalidad o el SII antes de firmar cualquier promesa de compraventa”, recomienda Tapia.

Además, Díaz menciona el Artículo 17 N.º 8 de la Ley de Impuesto a la Renta, que permite acumular la plusvalía de las propiedades. Al momento de vender, el propietario puede utilizar un beneficio que exime de impuestos las primeras 8.000 UF obtenidas por la operación. Si la utilidad supera este monto, el inversionista puede optar por pagar solo el 10% del saldo restante como Impuesto Único.

Tapia también hace referencia al subsidio tributario transitorio disponible para propiedades promesadas a partir del 16 de octubre de 2023 y con inscripción en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de octubre de 2024. Este subsidio puede otorgar una devolución de hasta $1 millón anual por cinco años, dependiendo del tramo de ingreso de cada persona. “Es una herramienta que ayuda a mitigar el costo del financiamiento”, señala Tapia.

Finalmente, Tapia destaca la compatibilidad de estos beneficios con el FOGAES, un sistema de garantía que permite a los bancos aumentar el financiamiento hasta el 90% para la compra de la primera propiedad de hasta 4.500 UF, con un plazo de 30 años. “Este beneficio estará disponible hasta el 31 de diciembre de 2024, y es una excelente oportunidad para quienes buscan adquirir su primera propiedad”, concluye el ejecutivo.

Estos incentivos fiscales no solo impulsan la inversión en propiedades, sino que también representan una oportunidad significativa para optimizar el ahorro en impuestos.

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