Desde el rubro señalan que generan un impulso más rápido y eficiente en la actividad de la construcción y el empleo, es la clave para reducir las cifras.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
De acuerdo a un análisis de Colliers, tras 5 años de parálisis provocado por el estallido social y la pandemia, el mercado inmobiliario comenzó a mostrar algunos signos de reactivación durante 2025, preparando el camino hacia un cambio de ciclo que se vislumbra a partir de este 2026. ¿Cuáles serán los desafíos que deberá enfrentar el próximo Gobierno?
“Actualmente existe una parálisis profunda en la construcción de viviendas. Para reactivar la actividad, el nuevo Gobierno debe avanzar en dos frentes simultáneos: reducir el stock de viviendas terminadas que no se han logrado vender y generar condiciones para que se puedan iniciar nuevos proyectos ajustados a la demanda real y al poder adquisitivo de los hogares”, explica Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers.
Según el experto, las medidas más efectivas adoptadas en los últimos años para liberar recursos inmovilizados en viviendas terminadas han sido el subsidio a la tasa y la garantía FOGAES. “Ambas han dinamizado de manera concreta las ventas y deberían mantenerse por un período más prolongado, ampliando su alcance tras una evaluación rigurosa de sus resultados. Estos instrumentos también deben apoyar el inicio de nuevos proyectos privados, que son los que generan un impulso más rápido y eficiente en la actividad de la construcción y el empleo, en comparación con la vivienda de interés público”.
El análisis destaca que “un tema central es resolver la normativa de densidad, medida urgente e ineludible para reactivar la construcción. En las comunas más demandadas —aquellas con mejor infraestructura y conectividad— las reglas actuales obligan a desarrollar viviendas de entre 80 y 100 m², cuando alrededor del 70% de la demanda real se concentra en viviendas de 30 a 35 m². Esta brecha es resultado del profundo cambio social que vive el país y el mundo, con hogares mayoritariamente de 1 o 2 integrantes, y del aumento sostenido en los precios de la vivienda, las tasas de interés y la restricción de ingresos de las familias. La normativa vigente inhibe la construcción y debe ser corregida para permitir viviendas acordes a la demanda actual”.
“También es imprescindible aumentar la disponibilidad de suelo urbano bien conectado. Todas las ciudades cuentan con áreas con infraestructura pública de alto nivel —vías estructurantes, redes de transporte y metro— que permanecen subutilizadas. Dado el alto costo fiscal de construir y operar estos sistemas, su uso debe maximizarse permitiendo densidades compatibles con la inversión ya realizada”.
Gleisner afirma que “las modificaciones necesarias de las normativas de: densidad habitacional y liberar suelo urbano de alta conectividad, no requieren grandes reformas legales: son medidas administrativas de implementación relativamente simple.
En paralelo, es urgente mejorar el sistema de permisos y autorizaciones municipales. La nueva Ley de Autorizaciones Sectoriales introdujo las Técnicas Habilitantes Alternativas (THA), un mecanismo que transfiere responsabilidad a profesionales calificados y permite que las Direcciones de Obras Municipales se concentren en el resguardo de la normativa urbanística. En materia de cálculo estructural —uno de los aspectos más complejos de la construcción — Chile ya opera con un sistema de profesionales responsables y revisores independientes. Extender este criterio a otras áreas puede reducir plazos hoy medidos en años y meses a procesos de semanas o días. Un reglamento bien diseñado de la nueva ley permitiría destrabar buena parte de los cuellos de botella”.
El estudio señala que “en los últimos 15 años se han dictado más de 150 reglamentos con nuevas exigencias, cada una contribuyendo a encarecer, aun marginalmente, el costo de construir. Se requiere una revisión inteligente que conserve sólo aquellas normas cuyo beneficio sea claramente superior a su costo. El foco debe volver a estar en garantizar viviendas adecuadas, no en acumular requisitos”.
Según Colliers, “a más largo plazo, es necesario potenciar la vivienda como instrumento de ahorro para personas y hogares. Aunque su rentabilidad no compita con la de instrumentos financieros, la vivienda puede ser un vehículo de acumulación de capital, si se reduce o elimina el impuesto a las rentas de arriendo y se exime del impuesto a la herencia. En un país con bajo ahorro, la vivienda debe recuperar su rol tradicional como reserva patrimonial”.
“Asimismo, la política de vivienda de interés público requiere una revisión profunda. El Censo registra 6,6 millones de hogares, mientras que el Registro Social de Hogares (RSH) informa casi 9.1 millones. Incluso considerando las 500 mil viviendas con hacinamiento, existe una brecha de cerca de 2 millones de hogares creados administrativamente por los incentivos del RSH. A ello se suma que, mientras el Censo muestra hogares promedio de 2,8 integrantes (y 2,1 en comunas densas como Santiago), el RSH declara que el 51% de los hogares es unipersonal, frente al 21% real. En este contexto, el Estado continúa entregando viviendas de 50 m² para cinco integrantes, lo que revela una desconexión profunda entre la demanda efectiva y el diseño de los programas”, subraya Gleisner.
El experto explica que “el sistema actual de focalización ha fomentado una intensa cultura del subterfugio: ocultar ingresos y dividir artificialmente los hogares para disminuir el ingreso real per cápita y facilitar el acceso a subsidios. Esta división virtual de los núcleos familiares permite una clasificación en los segmentos de mayor vulnerabilidad, logrando un acceso más expedito a los beneficios e incluso, en ciertos casos, la obtención de dos subsidios destinados a un solo hogar real”.
De acuerdo al ejecutivo, frente a esta cultura de incentivos perversos, la política pública debe enfocarse en promover la formalización de los ingresos, el ahorro constante del hogar y el acceso al crédito hipotecario. Es fundamental impulsar la formalización de las personas.
El esfuerzo demostrado por el hogar en el ahorro metódico y el servicio regular de una deuda, por pequeña que sea, debe ser premiado con subsidios de progreso. Estos subsidios pueden complementarse de manera eficaz con instrumentos como el FOGAES (Fondo de Garantía para Pequeños y Medianos Inversionistas), potenciando la bancarización.
Es primera prioridad, eliminar la absurda restricción de superficie mínima de 50 m2 a 58 m2. Esta superficie no es representativa de los requerimientos de los hogares. Eliminar esta absurda restricción va a mejorar sustancialmente la cobertura de los programas del MINVU: abarataría las viviendas en más del 35%, multiplicaría la libre elección de los programas de DS01 y DS 52 Leasing Habitacional y generaría nuevos conjuntos habitacionales.
“Los programas de subsidio habitacional deben enfatizar la libertad de elección de las personas, reconociendo el valor del mérito. El hábito del ahorro y la disciplina financiera constituyen un elemento fundamental en el progreso y la superación de las personas. Esto es diametralmente opuesto a la cultura del subterfugio y la falta de honestidad que, si bien no ha sido abiertamente promovida, ha sido al menos tolerada”.
Desde Colliers destacan que “la reactivación de la vivienda depende primero de contar con normas claras, regulaciones razonables y permisos eficientes. Mucho más que del gasto público, lo decisivo es crear condiciones para que el sector privado pueda volver a invertir, construir y dinamizar la economía. Hoy las tareas son evidentes: habilitar la construcción de viviendas ajustadas a la nueva realidad social y económica, y restablecer un entorno que permita al sector privado retomar su rol como motor de inversión, empleo y desarrollo urbano”.
