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diciembre 6, 2024 4:31 pm

El efecto de las multas por desistimiento de la promesa de compraventa inmobiliaria.

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de negocios en COHLERS+PARTNERS

Las promesas de compraventa de inmuebles siempre han tenido dentro de sus cláusulas, multas que penalizan si alguna de las partes decide no cumplir con sus compromisos.

Este tema ha adquirido ahora gran relevancia, dada la actual situación que atraviesa el negocio inmobiliario y de la construcción, pues están en alza los desistimientos en estas operaciones respecto a años anteriores dada la crisis de acceso al crédito y los aun altos costos de venta de inmuebles, versus las ventajas de los arriendos.

Algunos, discuten respecto de las posibilidades de eliminar el cobro de dichas multas. Sin embargo, y sin querer entrar a las razones de fondo de la existencia de dichas cláusulas penales dentro de un contrato en general, no hay que olvidar los efectos reales que ello podría producirle al negocio inmobiliario mismo.

Primeramente, hay un efecto local relacionado con el impacto que podría generar en la inmobiliaria que se desistan un departamento, especialmente al momento de terminar la obra, pues deberá volver tratar de vender la unidad y además no podrá recuperar los costos incurridos en dicha operación fallida, como la comisión del vendedor y la prima de la póliza de venta en verde, entre otros.

Segundo, hay un efecto global especulativo que afecta a toda la industria inmobiliaria, pues para el promitente comprador que busca hacer “el negocio”, si tiene varias unidades promesadas, podría escriturar sólo las unidades que subieron de precio una vez terminada su construcción y recepción final y se arrepentiría de cumplir el contrato prometido a la inmobiliaria respecto de aquellos que le reporten menor o nula plusvalía, generando con ello una inestabilidad en el mercado, ya que la industria celebraría maravillosas ventas en blanco y en verde, pero que caería estrepitosamente al momento de escriturarlas, produciendo una alza artificial de los precios y creando una burbuja inmobiliaria; y para el promitente vendedor, al ver esta alza del precio final de la unidad prometida, podría tentarse en ponerle término a sus promesas de menor ganancia, dejando a sus clientes si su vivienda y estando de buena fe.

De esta forma, la multa, en si mismo, actua u opera como un control o moderador de este espíritu especulativo que domina muchas veces el negocio inmobiliario, protegiendo recíprocamente a las partes y manteniendo el equilibrio en la industria.

El tema no es respecto del monto de la multa o de la posibilidad de establecer exensiones de ella para casos específicos y acotados (por ejemplo, pérdida de trabajo por necesidad de la empresa o enfermedad grave y costosa); eso es otra discusión. Por lo tanto, es importante leer (y entender) bien las cláusulas de las promesas de compraventa inmobiliaria antes de asumir los compromisos que adquieren ambas partes.

Multas por desistimiento de promesas de compraventa: un obstáculo para la movilidad inmobiliaria

El mercado inmobiliario en Chile enfrenta múltiples desafíos, y entre ellos, las multas por desistimiento de las promesas de compraventa destacan como un tema crucial que afecta tanto a compradores como a desarrolladores.

Estas multas, que suelen representar entre el 10% y el 20% del valor del inmueble prometido, son vistas por algunos como un mecanismo necesario para garantizar el compromiso de ambas partes, pero por otros como una carga desproporcionada que perjudica la flexibilidad y equidad en el mercado.

En un contexto económico marcado por la incertidumbre —incluyendo inflación, alzas en tasas hipotecarias y restricciones de crédito—, muchas familias y compradores se han visto obligados a desistir de sus promesas. Esto, sin embargo, suele tener un alto costo financiero. La normativa chilena permite a las partes incluir estas cláusulas punitivas, pero los montos frecuentemente generan dudas sobre su proporcionalidad, especialmente cuando el desistimiento se debe a razones externas al control del comprador, como el no cumplimiento de condiciones previas por parte del vendedor.

Para los desarrolladores, las multas representan un resguardo ante los riesgos inherentes al negocio, incluyendo pérdidas por la no materialización de un acuerdo y la necesidad de buscar nuevos interesados. Sin embargo, para los compradores, estas cláusulas pueden ser vistas como una penalización injusta que restringe su capacidad de adaptarse a cambios en sus circunstancias personales o económicas.

Es necesario avanzar hacia un marco más equilibrado. Algunas voces abogan por mayor regulación de estas cláusulas, promoviendo topes razonables o mecanismos alternativos como la devolución parcial de montos pagados. Al mismo tiempo, fomentar la transparencia en la redacción y aceptación de estos acuerdos ayudaría a garantizar que ambas partes comprendan plenamente sus implicancias.

El acceso a una vivienda propia es un anhelo fundamental para muchas familias en Chile. En ese camino, las reglas del juego deben ser justas y equilibradas, permitiendo que las promesas de compraventa cumplan su rol de facilitar acuerdos, en lugar de convertirse en una barrera adicional en el camino hacia el sueño de la casa propia.

diciembre 6, 2024 4:31 pm
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