El estudio de AGS Visión Inmobiliaria señala que existen más de 1.200 hectáreas dentro del anillo de Américo Vespucio que podrían destinarse a usos mixtos.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El estado de los planes reguladores comunales (PRC) en el Gran Santiago representa un desafío significativo para el mercado inmobiliario. Un estudio reciente de la consultora AGS Visión Inmobiliaria revela que la mayoría de estas normativas, fundamentales para el desarrollo de áreas urbanas, están desactualizadas.
Aunque la ley establece que los PRC deben actualizarse cada 10 años, el promedio actual es de 21 años. Este desfase afecta a comunas como Puente Alto, La Pintana y El Bosque. En el Gran Santiago, solo el 38% de las comunas ha actualizado sus PRC, y un preocupante 21% no cuenta con un plan regulador vigente. Comunas como Pedro Aguirre Cerda y Cerrillos, por ejemplo, están apenas en el proceso de formular su primer plan.
Esteban González, director de asesoría estratégica de AGS, comentó: “Es preocupante ver cómo muchas comunas del Gran Santiago están operando con planes reguladores que tienen más de dos décadas de antigüedad. Esto no solo frena el desarrollo urbano, sino que también genera problemas de compatibilidad entre las necesidades actuales de la ciudad y las normativas vigentes”.
El “Barómetro Normativo” de AGS indica que, aunque el 62% de las comunas están en proceso de actualización de sus PRC, solo un 18% ha avanzado hasta la etapa final del proyecto, afectando a una población estimada de 4,8 millones de personas.
Desafíos en la actualización y Reconversión de suelo industrial
La actualización de un PRC puede tomar entre 3 y 6 años, un proceso alargado por la falta de plazos claros en la legislación vigente. “El problema radica en que no existen tiempos definidos para completar estos procesos, lo que lleva a demoras considerables y deja a muchos desarrolladores en una especie de limbo normativo”, señaló Rodrigo Aravena, director comercial de AGS.
Uno de los temas críticos identificados por AGS es la reconversión de terrenos de uso industrial para fines urbanos. El estudio señala que existen más de 1.200 hectáreas dentro del anillo de Américo Vespucio que podrían destinarse a usos mixtos, combinando vivienda, comercio y oficinas. Sin embargo, las normativas actuales no facilitan este proceso, especialmente en comunas como San Joaquín, Renca y Quinta Normal.
“El potencial de estas hectáreas es inmenso. Si se permitiera su reconversión para usos mixtos, podríamos ver un impulso significativo en la calidad de vida de las personas, al mismo tiempo que se optimiza el uso del suelo urbano”, agregó González.
La fragmentación en la planificación urbana del Gran Santiago se refleja en una subutilización de áreas cercanas al metro. Según AGS, el 62% de la superficie en un radio de 500 metros alrededor de las estaciones de metro tiene una densidad poblacional inferior a 1.200 habitantes por hectárea, lo que representa un desperdicio de terrenos con alto potencial de desarrollo. “Es un error estratégico no aprovechar al máximo estas zonas con excelente acceso a transporte público”, destacó González.
Otro problema destacado es la escasa participación ciudadana en la creación y aprobación de los PRC. Menos del 1% de la población participa en estos procesos, lo que reduce la representatividad de los planes y su capacidad para reflejar las necesidades de la comunidad. “Es crucial mejorar la difusión y los mecanismos de participación ciudadana, para que estos planes reflejen verdaderamente las aspiraciones de los habitantes”, señaló Aravena.
Impacto en el Mercado Inmobiliario
Los prolongados procesos de modernización de los PRC generan una gran incertidumbre para los desarrolladores. Algunos inversionistas aprovechan de ingresar anteproyectos antes del congelamiento de planes, para beneficiarse de las condiciones favorables de los PRC desactualizados. Sin embargo, esta práctica puede resultar en “lagunas” de desarrollo en algunas comunas, donde las empresas prefieren esperar o trasladarse a otras áreas con planes reguladores más estables.
“Vemos un fenómeno donde ciertos desarrolladores evitan ingresar proyectos cuando se anticipan cambios en la normativa, lo que crea brechas significativas entre aquellos que se benefician de los planes antiguos y quienes deben enfrentar las nuevas regulaciones”, explicó Aravena. “Esto puede llevar a que algunas comunas queden estancadas en términos de desarrollo por varios años, mientras los inversionistas optan por comunas con normativas más predecibles”.
