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noviembre 21, 2024 8:18 am

La protección de humedales en Chile y su legislación actual

En Chile, los humedales representan ecosistemas clave que no solo aportan a la biodiversidad, sino que también cumplen funciones fundamentales como la regulación del ciclo del agua, la captura de carbono, y la protección contra inundaciones.

Sin embargo, durante años han sido objeto de degradación y destrucción debido al avance de proyectos inmobiliarios, industriales y agrícolas, que ponen en riesgo su existencia. Ante este panorama, la legislación en torno a la protección de humedales en Chile ha sido una de las principales herramientas para intentar frenar su desaparición, aunque no sin enfrentar desafíos.

La Ley N° 21.202, promulgada en 2020, fue un paso significativo hacia la protección de los humedales urbanos en el país. Esta normativa otorgó a los municipios la facultad de solicitar la protección de estos ecosistemas dentro de sus límites, lo que a su vez refuerza su conservación ante el avance de proyectos que podrían impactar negativamente su equilibrio ecológico.

Esta ley se centra principalmente en los humedales urbanos, lo que ha dejado fuera de su alcance a los humedales rurales, que representan una gran porción del total en el país.

En enero de 2023, se aprobó el reglamento que regula esta ley, estableciendo criterios técnicos más claros para determinar cuáles humedales califican como sujetos de protección. Este reglamento busca asegurar que las intervenciones en estos ecosistemas se realicen bajo estrictas normativas, exigiendo estudios de impacto ambiental en caso de cualquier proyecto que afecte directamente a un humedal.

A pesar de los avances normativos, el desafío sigue siendo su implementación efectiva. Organizaciones medioambientales han denunciado que en varios casos, los humedales continúan siendo vulnerables frente a actividades económicas, debido a la falta de fiscalización o a vacíos legales que permiten que proyectos se realicen bajo excepciones. La construcción, el avance urbano y la falta de gestión en algunas áreas rurales continúan siendo los principales factores que afectan la preservación de estos espacios.

El gobierno del presidente Gabriel Boric ha manifestado su interés en fortalecer la protección de los humedales, alineándose con los compromisos internacionales adquiridos por Chile en cuanto a la protección de ecosistemas vulnerables.

No obstante, el reto está en cómo implementar políticas de protección más integrales que no solo consideren los humedales urbanos, sino también los rurales, y que aseguren que las industrias cumplan con los requisitos legales y ambientales que se les impongan.

El futuro de los humedales en Chile depende, en gran parte, de la conciencia colectiva sobre su importancia, tanto por parte de las autoridades como de la ciudadanía. Si bien se han dado pasos importantes a nivel legislativo, aún queda un largo camino para que la normativa actual sea suficiente para garantizar la protección de estos ecosistemas frente al crecimiento económico y la expansión urbana.

Nuevo convenio bilateral: SII aclara procedimiento de retención de impuestos para contribuyentes en EE.UU

El objetivo de la retención es asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias sobre las rentas obtenidas por personas extranjeras.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El Servicio de Impuestos Internos (SII) emitió el Oficio 1763 de 2024, en respuesta a una consulta sobre la retención de impuestos adicionales respecto de un proveedor con residencia en Estados Unidos, en el contexto del reciente convenio entre Chile y Estados Unidos para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal.

La consulta fue realizada por un pagador chileno que, entre enero y julio de 2024, retuvo y pagó el impuesto adicional correspondiente a un proveedor estadounidense, identificado como BBB, residente en Nueva York.

La retención, que se efectuó aplicando una tasa del 35% sobre las facturas del proveedor, fue realizada conforme al artículo 74 N° 4 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), tal como lo exige la normativa chilena para rentas de personas sin domicilio ni residencia en el país.

En julio de 2024, el proveedor BBB presentó a la Superintendencia un certificado de residencia emitido por el Internal Revenue Service (IRS) de Estados Unidos, acompañado por los anexos de declaraciones juradas exigidos por la Resolución Ex. N° 58 de 2021.

Tras esto, el pagador solicitó al SII aclarar si, bajo el nuevo Convenio para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal, debía continuar reteniendo el impuesto adicional o si correspondía solicitar la devolución de los montos ya pagados.

Respuesta del SII

El SII indicó que, a partir de la presentación del certificado de residencia y las declaraciones juradas por parte de BBB, el pagador de las rentas puede dejar de retener el impuesto adicional o aplicar la tasa de retención estipulada en el convenio para el tipo de renta en cuestión. Esta disposición es aplicable sin perjuicio de que el contribuyente deba acreditar su calidad de calificado en futuras instancias de fiscalización.

Sobre los montos retenidos antes de la presentación de la documentación por parte del proveedor, el SII aclaró que, respecto a Sujeto del impuesto adicional, el impuesto adicional se aplica a las personas sin domicilio ni residencia en Chile, es decir, en este caso, al proveedor BBB, beneficiario de las rentas.

El objetivo de la retención realizada por el pagador chileno es asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias respecto de las rentas obtenidas por personas extranjeras.

En lo relativo a la solicitud de devolución, en este caso si el impuesto haya sido retenido de forma indebida o en exceso, BBB puede solicitar directamente al SII la devolución de los montos retenidos, según lo estipulado en el artículo 59 de la LIR, al cual se acoge la clasificación de las rentas obtenidas por el proveedor estadounidense.

Implicaciones del convenio Chile-Estados Unidos

Este pronunciamiento del SII se enmarca en la implementación del Convenio entre Chile y Estados Unidos para evitar la doble imposición, que entró en vigor recientemente. Este acuerdo busca prevenir la evasión fiscal y regular la tributación de las rentas y el patrimonio de contribuyentes de ambos países, proporcionando certezas sobre las tasas de retención aplicables y los derechos de restitución en caso de retenciones indebidas.

El caso de BBB resalta la importancia de que las empresas extranjeras que operan en Chile presenten oportunamente los certificados y declaraciones necesarios para beneficiarse de los convenios bilaterales y evitar retenciones de impuestos adicionales que podrían resultar en pagos en exceso.

Con este convenio, Chile da un paso importante hacia la alineación de su normativa tributaria con los estándares internacionales, facilitando la cooperación fiscal entre ambos países y promoviendo un clima de negocios más favorable para empresas que operan a nivel global.

Expertos advierten que un tercio del valor de las viviendas corresponde al IVA

Dichos factores afectan directamente los precios de las propiedades, impactando tanto a desarrolladores como a compradores.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un reciente estudio de la consultora Colliers ha revelado que aproximadamente un tercio del precio de las viviendas en Chile está compuesto por impuestos y otros costos vinculados a la permisología y normativas de construcción. Dicha información resalta cómo factores externos afectan directamente los precios de las propiedades, impactando tanto a desarrolladores como a compradores.

Del análisis se desprende que el IVA representa un 15% del valor total de las viviendas nuevas, uno de los componentes más significativos en la estructura de costos. A este impuesto, se suman los gastos derivados de la permisología, que pueden incrementar el valor en un 10%, debido al prolongado tiempo que toma obtener las aprobaciones municipales y otros permisos para la construcción. Este proceso de autorización puede demorar hasta 1.800 días en la Región Metropolitana, casi 500 días más que en 2018.

Otros elementos que encarecen el precio de las viviendas incluyen el valor del terreno, que puede representar hasta un 20% del precio final en el caso de los departamentos. En algunas comunas, las restricciones en el uso de suelo incrementan aún más este porcentaje. Por comparación, en lugares como Florida, Estados Unidos, el terreno solo compone un 10% del precio de las viviendas

Propuestas para reducir el impacto del costo

Desde la consultora Colliers y distintos actores del sector inmobiliario se han planteado varias medidas que podrían ayudar a reducir el costo de las viviendas. Entre ellas, se encuentra la implementación de planes reguladores más flexibles, que permitan una mayor densificación en los ejes del transporte público, especialmente en las áreas cercanas al metro y otras infraestructuras de transporte (RED). Esta flexibilización ayudaría a reducir el valor del suelo y, a su vez, el costo final de las propiedades.

Otro aspecto clave es la propuesta de reducir el IVA. Algunos sugieren volver a medidas anteriores, como la reforma tributaria del gobierno de Michelle Bachelet, que eximía a la compra de viviendas del pago del IVA. En caso de no eliminar el impuesto, se ha planteado la posibilidad de dividir el pago del IVA en cuotas, de modo que este se pueda pagar a lo largo del tiempo, similar a las contribuciones de una propiedad.

La visión de las autoridades

En respuesta a los hallazgos del estudio, las autoridades han reconocido la necesidad de revisar las políticas actuales que afectan el mercado inmobiliario. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) ha señalado que está trabajando en agilizar los trámites de permisos de construcción, con el fin de reducir el tiempo de espera para los desarrolladores.

Además, el Minvu evalúa estrategias para liberar suelo urbano que actualmente está destinado a otros usos, lo que permitiría su aprovechamiento para proyectos habitacionales.

Las cifras expuestas por Colliers y las propuestas de los expertos apuntan a una necesidad urgente de revisión de las normativas actuales y una posible rebaja de impuestos para incentivar el acceso a la vivienda en Chile, en un contexto donde la demanda sigue siendo alta, pero los precios continúan aumentando debido a estos factores estructurales.

Mercado Inmobiliario: Beneficios vs. Restricciones

Por: José González, asesor de inversión inmobiliaria de Properslatam

Estamos en un momento del mercado inmobiliario que, sin duda, marcará un punto de inflexión para quienes decidan comprar una propiedad ahora. El escenario actual presenta una serie de beneficios bastante atractivos, pero al mismo tiempo persisten las restricciones, y cada vez más, el acceso a la vivienda se está convirtiendo en algo exclusivo solo para algunas personas.

De hecho, según algunos estudios, solo 1 de cada 6 personas puede acceder a un crédito hipotecario. Es decir, menos del 20% de la población está en condiciones de optar a los beneficios que están ofreciendo las inmobiliarias y el Estado.

Esta cifra fue validada por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) en un estudio realizado durante 2021, que reveló que solo un 16,9% de la población en Chile recibe ingresos mensuales iguales o superiores a $1.000.000, un requisito que hoy se considera mínimo para poder acceder a una forma de financiamiento para una propiedad.

Beneficios Establecidos por las Inmobiliarias:

Tasa asegurada de hasta 2,7%. 

2 a 24 meses de arriendo garantizadoo cashback de pie de hasta UF 240 (aproximadamente 9 millones de pesos). 

Microbeneficios, como gift cards online de hasta $1.000.000, gastos comunes gratis por 1 año, cortinas roller de regalo, scooters de regalo, o gift cards para Starbucks.En la mayoría de los casos, estos beneficios no son acumulables, pero el cliente puede escoger el que le sea más conveniente.

Beneficios Estatales

FOGAES (vigente hasta finales de 2024): Permite acceder a financiamiento de hasta el 90% para propiedades de hasta UF 4.500, facilitando el acceso, ya que alcanzar el 20% de pie en estos tiempos es complejo debido a la disminución de la capacidad de ahorro de las familias por el alto costo de la vida.

Subsidio Tributario: Consiste en la devolución anual de hasta 16 UTM ($1.000.000 aprox. por 5 años) para quienes compren una vivienda nueva. ¡Este beneficio está por expirar, así que quienes quieran aprovecharlo deben actuar ahora! La vivienda adquirida debe estar registrada a nombre de la persona beneficiaria en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de octubre de 2024.

Exención Temporal del Impuesto de Timbres y Estampillas (ITE): Publicada el 30 de mayo de 2024 en el Diario Oficial, la Ley N° 21.673, cuyo artículo 6° establece una exención temporal del ITE a los créditos con garantía hipotecaria hasta el 31 de diciembre de 2024.

Restricciones para Optar a Créditos Hipotecarios

La mayoría de las entidades financieras se basan en que la relación dividendo-ingresos esté entre un 25% a 30%, y que la carga financiera total (considerando otras deudas) esté en un máximo de un 55% respecto a los ingresos.

Aquí es donde el panorama se complica para la mayoría de las personas. Gran parte de las propiedades están sobre UF 2.000, y en el caso de una propiedad económica (tipología estudio o 1 dormitorio en Santiago Centro), la persona debería acreditar un ingreso de $1.436.073 para estar dentro del rango establecido por las políticas de las entidades financieras. Si hablamos de una propiedad de UF 4.000, la persona debería acreditar un ingreso superior a $2,7 millones. Por lo tanto, muchos se ven en la obligación de complementar rentas para acceder a viviendas que cumplan con sus expectativas.

Además, las tasas actuales, en el mejor escenario, están en 4,7% (hipotecario Pro), y muchas instituciones están aprobando créditos con tasas entre 5,7% y 6%, lo que hace que el dividendo sea todavía más alto, complicando aún más el acceso al financiamiento. Es importante considerar que desde el año 2020 existe la portabilidad financiera, y en caso de que las tasas bajen, estas se pueden refinanciar.

Se genera una batalla entre beneficios y restricciones. La invitación es a ser estratégicos y, si es posible, asesorarse con expertos. Como se ve en el mercado actual, el grupo selecto que puede optar a financiamiento para adquirir propiedades puede sacar gran provecho de los beneficios que presentan las inmobiliarias debido al sobrestock, y de los beneficios que ofrece el Estado, que busca acelerar la economía.

Si bien parece que esto no es suficiente, ya que la otra mitad depende de las políticas de las entidades financieras, la regla del mercado nos dice que si las condiciones económicas mejoran, es posible que las ofertas desaparezcan. Por lo tanto, es clave mantenerse informado y, si se abre una pequeña ventana de mejora, actuar lo antes posible, ya que las propiedades seguirán subiendo de precio y esta podría ser la oportunidad dorada para muchas personas.

Minvu presenta resultados del proceso participativo “Ciudad del Niño”

Marcado el inicio de su desarollo, la cartera de Gobierno se enmarca en el plan “Ciudades Justas”.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

En un acto encabezado por el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, y la alcaldesa de San Miguel, Érika Martínez, se presentaron los resultados del proceso de participación ciudadana del proyecto urbano-habitacional “Ciudad del Niño”.

Más de 730 vecinas y vecinos participaron en este proceso, el cual refleja sus aspiraciones para el desarrollo del proyecto, que forma parte del plan “Ciudades Justas” del Minvu.

Este proyecto emblemático, que se ubicará en el corazón de la comuna de San Miguel, contempla la construcción de 1.800 viviendas de integración social y la creación de un parque urbano habitable de 4,4 hectáreas. Este espacio busca responder a las necesidades de la comunidad, integrando áreas verdes y servicios, y marca un avance significativo en el desarrollo de ciudades más justas y equitativas.

El evento contó con un recorrido por los murales de la Ex Escuela Rebeca Catalán Vargas, guiado por la conservadora del Consejo de Monumentos Nacionales, Francisca Correa, junto a diversas autoridades, como la seremi de Vivienda de la Región Metropolitana, Carolina Casanova, y el director del Serviu Metropolitano, Roberto Acosta. Durante la actividad, se entregaron formalmente a la comunidad los resultados del proceso de diagnóstico elaborado por las consultoras Equidad Urbana y Ardeu, que trabajaron en conjunto con equipos del Serviu RM y la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu.

El ministro Carlos Montes subrayó la importancia de este proyecto: “La Ciudad del Niño no solo ofrecerá mil 800 viviendas, sino que también integrará un gran parque y una plaza central, mostrando cómo la vivienda social debe estar en el corazón de la ciudad, cerca de los servicios y lugares de trabajo, sin relegar a las personas a los bordes urbanos.”

Una visión integrada de ciudad

Este plan va más allá de la construcción de viviendas. Se trata de un enfoque urbano integral que busca crear un entorno de calidad para las familias que vivirán en Ciudad del Niño. “Estamos construyendo una ciudad con altos estándares, donde la convivencia y el desarrollo humano son lo primordial”, agregó Montes, destacando que los niños y niñas serán protagonistas de este nuevo espacio, en sintonía con la rica historia del lugar.

Por su parte, la alcaldesa Érika Martínez resaltó que este proyecto es uno de los doce que forman parte del plan “Ciudades Justas” del Ministerio de Vivienda, en el contexto del Plan de Emergencia Habitacional impulsado por el Presidente Gabriel Boric. “La Ciudad del Niño no es solo un proyecto de viviendas; es un esfuerzo por construir una ciudad, con acceso a servicios, conectividad y áreas verdes en el centro de San Miguel”, afirmó.

El jefe de la DDU del Minvu, Vicente Burgos, destacó que este es solo el comienzo de un proceso mayor. “La construcción de viviendas es una oportunidad para crear un parque, generar servicios y contribuir al bienestar diario de las personas. Este proyecto es un ejemplo de cómo se debe construir ciudad.”

Tras este evento, se dará inicio a las licitaciones para el diseño de la macrourbanización y se realizará un llamado para la construcción de las primeras 240 viviendas.

Sobre el Plan Urbano Habitacional Ciudad del Niño

El proyecto contempla la integración de viviendas, equipamientos y espacios públicos en un área estratégicamente conectada de San Miguel. Además de las 1.800 viviendas, se incluirá un parque urbano de carácter intercomunal de más de 4,4 hectáreas, con el objetivo de reducir el déficit de áreas verdes en la comuna. Una porción de 3,3 hectáreas será administrada por Parquemet, mientras que 1,1 hectáreas quedarán como áreas verdes públicas. También se restaurará el Monumento Histórico de los murales de la Ex Escuela Rebeca Catalán Vargas.

El terreno del proyecto fue adquirido por el Serviu Metropolitano después de que en 2022, tras la resistencia de la comunidad, se descartara la construcción de más de 5.000 viviendas por parte de privados. La propuesta actual responde a las demandas ciudadanas de un parque, al tiempo que ofrecerá soluciones habitacionales de calidad en un entorno verde y bien conectado.

El estudio encargado a Equidad Urbana y Ardeu tuvo como objetivo levantar un diagnóstico integral a través de un enfoque participativo. El proceso involucró a más de 730 personas mediante entrevistas, encuentros con la comunidad, actividades con niños, niñas y adolescentes, y encuestas digitales, entre otros. Este trabajo permitió identificar las principales brechas y establecer lineamientos clave para el desarrollo del Plan Urbano Habitacional Ciudad del Niño.

La presentación de estos resultados y el inicio de las próximas fases del proyecto representan un hito importante en la construcción de una ciudad más inclusiva y sostenible, donde las necesidades de la comunidad están en el centro de las decisiones urbanísticas.

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