Día: 25 de septiembre de 2024

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

Recientemente fue despachada para la promulgación por parte del Presidente, del Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología, modificando con ello la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, la Ley N° 20.703 (Registros Nacionales de Inspectores Técnicos de Obra), la Ley N° 20.071 (Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Edificación), el Código Orgánico de Tribunales y la Ley N° 19.496 (Protección de los Derechos de los Consumidores), significando un avance para destrabar los proyectos y reducir los tiempos en las Direcciones de Obras Municipales.

Este Proyecto, próximo a ser ley, incorpora, en principio, varios aspectos interesantes tales como por ejemplo:

1.- Redefine el rol de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI), otorgándole la facultad para resolver reclamos contra resoluciones de los Directores de Obras Municipales (DOM), reemplazándose el reclamo de ilegalidad municipal por uno ante la SEREMI de Vivienda respectiva y la Corte de Apelaciones, con plazos más definidos.

2.- Reduce a 30 días el plazo para que la DOM se pronuncie sobre los permisos y a 60 en casos de proyectos con carga de ocupación igual o superior a 1.000 personas. Los plazos señalados se reducirán a la mitad si a la solicitud se acompaña el informe favorable de un revisor independiente.

3.- Se establece el silencio administrativo “negativo”, por el cual, transcurrido el plazo respectivo sin que la DOM se pronuncie, el solicitante podrá hacer valer este silencio. La solicitud se entenderá rechazada una vez realizada la presentación del solicitante ante la mencionada DOM, en que manifiesta su voluntad de tenerla por rechazada. La DOM no podrá omitir la resolución de la solicitud de permiso bajo pretexto de haber transcurrido el plazo para pronunciarse. Sin embargo, estará impedida de emitir pronunciamiento desde el momento en que se haya realizado la presentación del solicitante; y el problema entonces lo tendrá que derivar el solicitante del permiso a la SEREMI de Vivienda respectiva.

4.- Se determina una mayor responsabilidad para los arquitectos y profesionales de los proyectos por errores en sus proyectos, ampliando la cobertura a estudios de mecánica de suelos y otros aspectos técnicos.

5.- Las empresas de servicios sanitarios y energéticos tienen 10 días para entregar información requerida para los proyectos.

6.- Se fijan nuevos procedimientos simplificados para ciertas obras que solo requieren declaración jurada, permitiendo su ejecución previa al otorgamiento formal del permiso.

7.- Los plazos de tramitación se ajustan con mayor claridad y el acta de observaciones se limitará a incumplimientos urbanísticos.

El punto aca, es que hoy ya existen plazos perentorios para que la DOM evacúe observaciones, rechazos o aprobaciones a permisos, pero no se cumplen en general, independiente de las razones para ello. También existe la reducción de plazos si es que la solicitud de permiso viene acompañada de informe de revisor independiente. Pero como señalé, el problema no es si hay o no plazos, o si estos son más largos o cortos. El punto es que si nadie los cumple, el problema se mantiene.

En este sentido, llamo a que no nos engañemos, pues del proyecto normativo que a primeras luces se ve muy bueno y necesario, me surgen las siguientes dudas:

La primera de ellas, pasa por si la DOM no cumple el plazo y, por lo tanto, se aplica el silencio administrativo negativo, ¿debe considerarse entonces que la DOM incumplió con su pronunciamiento en dicho plazo (falta) o debe asumirse que lo rechaza por su silencio (acto administrativo decisorio)?

Esta pregunta no es menor, si comprendemos que la inacción de los órganos públicos debe ser la excepción a la regla general de la administración pública en su actuar, estando sujeta entonces a reclamaciones y eventual sanción por falta de servicio. Por otro lado, ¿qué necesidad tendrá la DOM para aprobar los permisos que se le soliciten dentro de los plazos pertinentes si ahora puede transferirle la responsabilidad a la SEREMI de que ella lo haga? ¿cuál será entonces la sanción para la DOM por no cumplir los plazos?

Pero avancemos. Mi segunda duda pasa por que hagamos cuenta que, salvado lo anterior, y ante este “silencio” de la DOM, el asundo pasa ahora a la resolución de la SEREMI de Vivienda respectiva. En este caso, ¿a quién se le reclamará si la SEREMI no cumple sus propios plazos y qué sanción le corresponderá por no cumplirlo? Supongo que habrá que reclamarle al Ministro de Vivienda. Me imagino el costo adicional que podrá significar para un solicitante de provincia esta situación, además de los nuevos plazos involucrados en los distintos recursos y reclamaciones, que normalmente, no se cumplen, sobre todo los judiciales de impulso del propio tribunal. Capaz que el remedio, sea peor que la enfermedad.

Adicionalmente, y resulta una interrogante del todo atingente y necesaria: ¿Tienen o tendrán las distintas SEREMI de Vivienda del país la capacidad para recoger, revisar y resolver los reclamos y revisiones que supondrán el no cumplimiento de plazos por parte de la DOM? Todos sabemos que para una mayor cantidad de actividades o roles, se requiere de más gente que pueda cumplirla. Entonces, y sin perjuicio de la interrogante anterior, ¿se habrá considerado (o al menos pensado) considerar en la ley de Presupuestos que deberá empezar a tramitarse pronto para el próximo año, el ítem o partida correspondiente para reforzar la dotación de personal de las SEREMIs para esta nueva carga laboral?

Asimismo, ¿tendrán la capacidad suficiente las Cortes de Apelaciones para poder ver adecuadamente estos recursos sin que ello signifique una mayor demora en la tramitación de los permisos?

Finalmente, y mi última duda: si la SEREMI aprueba un permiso e instruye a la DOM a aprobarlo, ¿quién deberá entenderse como el responsable ante un reclamo por vicio oculto en el permiso respectivo? ¿Se podrá oponer la DOM a la recepción final de la obra aludiendo que ellos fueron “obligados” a aprobar el permiso por la SEREMI, sin haber estado de acuerdo con ello?

No piensen mal, me parece un buen avance estas nuevas iniciativas, pero ojalá se atiendan bien y se resulevan adecuadamente los posibles problemas en su implementación.