Día: 7 de octubre de 2024

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

Finalmente, el mismo día 30 de septiembre, en su segunda edición, aparece publicado en el Diario Oficial el Decreto N° 33, que modifica el Decreto Supremo N° 47 de 1992 del Minvu, que fija el texto definitivo de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de caducidad de permisos de construcción.

Así, con la agonía y expectativa propia de una película de suspenso, se logró publicar en último momento y como buen chileno, el decreto correspondiente que permite extender en 18 meses la vigencia de casi 320 permisos de edificación (221 edificios y 98 casas), lo que, según el Diario Financiero, representa el 41% del total de las obras de la Región Metropolitana, la cifra más alta de la historia de la industria. Sin esta norma, miles de nuevas viviendas hubiesen perdido su autorización para ser desarrolladas y hubiesen tenido que comenzar todo el via crucis de nuevo.

De esta forma, el decreto, incorpora a la Ordenanza General de Urnanismo y Construcciones un artículo transitorio nuevo que señala que se entenderán prorrogados por 18 meses adicionales, aquellos permisos de construcción que, encontrándose vigentes a la fecha de entrada en vigencia de esta norma, no han iniciado las obras correspondientes.

Conforme a la regla general existente, los permisos de edificación tienen una caducidad automática de 3 años al no haber comenzado las obras, o si es que la construcción se ha mantenido paralizada por la misma cantidad de años, siendo el caso de más de 50 mil viviendas, según la estimación del Ministerio de Vivienda.

Asi, de acuerdo a estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el impacto inmediato de esta nueva norma es que beneficiará a 57 mil viviendas cuyos permisos vencían este 30 de septiembre, además de 81 proyectos adiciones que equivalen a 11.000 viviendas cuyos permisos vencen durante el último trimestre de este año.

Sin duda, que es una excelente noticia para el sector por varias razones. Entre ellas, porque existe una importante inversión al pedir un permiso de edificación que incluye distintos honorarios de especialistas y técnicos, por lo que este costo inicial no tendría que volver a realizarse. Adicionalmente y si se da también la circunstancia de que en la comuna donde se encuentra el terreno del proyecto hubo un cambio de normativa del plan regulador, al mantener el permiso vigente, conserva la normativa por la cual fue aprobado, por lo que no habría que corregir o adaptar nuevamente el proyecto, afectando el valor del mismo al entrar nuevamente en la vorágine de la tramitación administrativa con sus plazos, pérdidas de tiempo y aumentos de costos en ello.

Sin embargo, creo que es necesario no encandilarnos con estos beneficios, ya que en verdad, el problema de fondo subsiste a pesar de este importante respiro legal (aunque transitorio). La pregunta que no nos hacemos es ¿por qué tantos permisos de edificación no iniciaron sus obras en más de 3 años?

La respuesta es simple. Lamentablemente, muchos de estos proyectos no partieron y no partirán en el corto plazo ya que las condiciones económicas y de mercado actuales para construir o reiniciar el proyecto inmobiliario no ha mejorado. En varias oportunidades he y otros también han señalado que la velocidad de venta, el sobrestock existente, el precio de venta, el costo y el acceso al crédito siguen aletargando y paralizando el impulso y la necesidad de desarrollar y adquirir viviendas, inviabilizando y haciendo más compleja cualquier inversión en la materia.

Esta prórroga es una ayuda, si, pero insuficiente mientras no se resuelva el real problema de fondo que afecta al negocio inmobiliario y de la construcción en el país. La reciente extensión de la vigencia de los permisos de edificación es un paso positivo, no cabe duda, pero no podemos parar allí.

Para reactivar el sector inmobiliario y generar un impacto real en la economía, se necesitan medidas concretas que estimulen tanto la inversión como el acceso general a la vivienda sin distinción de rango etareo o socioeconómico, tales como mejorar el acceso al financiamiento hipotecario mediante políticas de reducción de las tasas de interés, facilitando la adquisición de viviendas y fomentando la demanda.

Otra vía pasa por restablecer y fortalecer el crédito especial para empresas constructoras, así como la eliminación de IVA en la construcción de viviendas, reduciendo con ello los costos finales para los compradores.

La lentitud en la obtención de permisos para proyectos de construcción es un freno evidente para el desarrollo inmobiliario, por lo que acelerar estos procesos es vital, pues no solo generaría más proyectos en menos tiempo, sino que también reduciría los costos indirectos asociados. De la mano con lo anterior, se estima necesario efectuar una exhaustiva revisión de todas aquellas regulaciones innecesarias y simplificar asimismo los trámites y carga burocrática excesiva que desalientan la generación de nuevos proyectos.

Finalmente, creo también que la promoción de nuevas tecnologías en construcción con criterios sustentables, promover la renovación urbana, potenciar el dinamismo del negocio inmobiliario apoyado de la tecnología y las nuevas formas de inversión inmobiliaria que incentiven la renovación de áreas urbanas deterioradas no solo mejoran la calidad de vida, sino que también impulsan la inversión en zonas estratégicas.