La crisis de vivienda en Chile ha alcanzado niveles críticos en los últimos años, con un déficit habitacional que supera las 600.000 unidades y con miles de familias recurriendo a tomas de terreno como última alternativa ante la imposibilidad de acceder a una vivienda digna.
La reciente situación en San Antonio, donde más de 10.000 personas han ocupado el cerro Centinela desde 2019, expone nuevamente la compleja interacción entre el derecho a la propiedad privada, la necesidad de vivienda y la capacidad del Estado para gestionar soluciones efectivas y sostenibles.
El caso de San Antonio es solo un reflejo de una realidad que se replica en distintas regiones del país. El acceso a la vivienda ha sido históricamente difícil para los sectores más vulnerables, y la falta de políticas habitacionales eficaces ha llevado a que la ocupación de terrenos se convierta en una alternativa forzada para miles de chilenos.
Las tomas de terreno han sido tratadas tradicionalmente con desalojos forzosos, una medida que, si bien responde al resguardo de la propiedad privada, genera graves conflictos sociales y humanitarios.
El acuerdo alcanzado recientemente entre el Gobierno, los dueños de los terrenos y la municipalidad de San Antonio, que contempla la creación de una comisión técnica para negociar la venta de los terrenos a los actuales ocupantes, representa un intento de solución que prioriza el diálogo sobre el conflicto.
La suspensión temporal del desalojo, originalmente programado para el 27 de febrero, evita una crisis humanitaria inminente, pero también deja en evidencia la falta de una estrategia gubernamental clara para abordar el fenómeno de las tomas de terreno en el país.
Más allá de la crisis inmediata, es crucial analizar las razones estructurales detrás de este fenómeno. Los altos costos del suelo urbano, la especulación inmobiliaria y las barreras de acceso al crédito hipotecario han excluido a miles de familias del mercado formal de la vivienda.
Mientras tanto, el Estado no ha logrado implementar políticas que ofrezcan soluciones habitacionales suficientes, y cuando lo hace, estas suelen tardar años en concretarse. Las políticas actuales, centradas en subsidios y proyectos de integración social, han demostrado ser insuficientes ante la velocidad con la que aumenta la demanda.
Asimismo, el modelo de desalojos forzosos ha demostrado ser una estrategia limitada y, en muchas ocasiones, contraproducente. Si bien la restitución del derecho de propiedad es legítima, desalojar a miles de personas sin una solución alternativa solo perpetúa el problema.
La conformación de cooperativas de vivienda, como se está promoviendo en San Antonio, puede ser una vía para regularizar la tenencia del suelo y avanzar hacia modelos más justos de acceso a la vivienda, pero requiere del respaldo decidido del Estado y de un marco normativo que facilite su desarrollo.
El desafío es claro: Chile necesita un enfoque más integral para enfrentar su crisis habitacional, uno que combine regulación del suelo, financiamiento accesible, incentivos a la construcción de viviendas sociales y una política clara para la regularización de asentamientos.
Mientras esto no ocurra, seguiremos viendo nuevas tomas de terreno y enfrentando conflictos en los que, una vez más, las familias más vulnerables terminan siendo las principales perjudicadas.
Por: Marianne Küpfer Cauty, vicepresidenta de AICE, Ingeniera civil estructural de la Universidad de Chile, ssocia directora de proyectos en Rene Lagos Engineer.
Los 15 años transcurridos desde el acontecimiento del terremoto del 27F nos invitan a recordar que nuestro país no está exento de volver a vivir un fenómeno como aquel, o de enfrentar eventos de similar impacto, que ponen a prueba la capacidad de prevenir, actuar y reparar.
Así como en el área de la salud la prevención ha pasado de ser un abordaje específico para una cierta enfermedad a ser un foco central en la organización de los sistemas de salud, con una visión más amplia, es importante observar los posibles eventos críticos para la ingeniería estructural desde todas sus dimensiones. Si bien se ha avanzado mucho en esta dirección en los últimos años, como Asociación de Ingenieros Civiles Estructurales, resulta interesante reflexionar acerca de dos aspectos que hemos estado observando con cierta preocupación.
Por una parte, los ingenieros estructurales tenemos la voluntad de poner todo nuestro conocimiento al servicio de la sociedad, buscando edificaciones, infraestructura e instalaciones más seguras y con un desempeño cada vez mejor, que nos permitan mantener el reconocimiento del resto del mundo hacia nuestra labor, tal como ocurrió para el 27F.
Pero vemos con pesar cómo el aumento de viviendas irregulares, sobre todo en campamentos, genera una exposición permanente a la amenaza de fenómenos naturales como inundaciones, derrumbes e incendios. Nada podremos hacer para evitar el impacto que pueda generar sobre sus ocupantes el deterioro, colapso o inhabitabilidad de sus hogares cuando ocurra un nuevo gran terremoto, lo que se vuelve más notorio con lo recientemente mencionado por el director del Centro Sismológico Nacional, Sergio Barrientos, en relación con las más de “65% de probabilidades de que ocurra un sismo (de magnitud) 8 o superior en el año que viene”.
Por otra parte, el decaimiento sostenido de nuestra actividad en los últimos años ha implicado, entre otras cosas, un desincentivo para las nuevas generaciones de profesionales en especializarse en ingeniería estructural, afectando el natural recambio y el traspaso de conocimiento. Es ese traspaso, que se da únicamente en la práctica diaria de la profesión, el que nos ha permitido transferir la experiencia de nuestros grandes próceres de la ingeniería hasta hoy. Esa capacidad de tomar decisiones acertadas y muchas veces difíciles, de asumir responsabilidades significativas y muchas veces sin la justa retribución, sólo se forja a través de la motivación personal, del vibrar interior que se transmite de maestro a aprendiz, y que solo puede vivirse desde la propia patria.
Pero como en todo ámbito de la vida, siempre en la adversidad es posible encontrar una oportunidad. Por ello debemos permanecer atentos y con nuestro corazón abierto para percibir aquellos instantes en que a través de una conversación fraterna, de una acción oportuna o de la observación de nuestro entorno, podemos sutilmente entregar nuestro conocimiento y compartir nuestra experiencia profesional, enriqueciendo nuestra herencia de cultura sísmica, la que nos enorgullece como país y que hoy celebramos en esta nueva conmemoración del 27F.
Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad
En el año 1948, a través de la ley Pereira N° 9.135, se originaron este tipo de casas de buena construcción dirigidas a la clase media, en el año 1953 se creó la Corporación de la Vivienda (Corvi), en el año 1959 se originaron las «viviendas económicas» DFL2, con innumerables privilegios tributarios, que vinieron a reemplazar a las viviendas Pereira, en el año 1960 se aprobó el Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS), en el año 1965 se creó el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), en el año 1973, bajo la dictadura cívico-militar, se reorganizó completamente este ministerio, eliminándose, entre otras corporaciones, la Corvi, la Corhabit y la Cormu, las que fusionadas con otros servicios, dieron origen al Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) y en el año 1976 se crearon las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (Seremi).
El conocido Decreto Ley N° 3516 de 1980 tenía como único propósito permitir las subdivisiones prediales de 0,5 hectáreas de terrenos rurales, para actividades agrícolas, ganaderas y forestales, pero desde hace unos cuantos años unos ingeniosos inversionistas detectaron que, con esta figura, podían hacer pingües negocios comercializando en el mercado estas subdivisiones para propósitos inmobiliarios, luego vulnerando abiertamente ese cuerpo legal. En la actualidad todo el territorio nacional, excluido al desarrollo urbano en los instrumentos llamados planes reguladores intercomunales y comunales, está lleno de condominios habitacionales y viviendas aisladas en las denominadas «parcelas de agrado», a pesar de que el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) no las admiten. Ante estos hechos ilegales consumados, el gobierno está tramitando una ley que regularizará la construcción de viviendas en los sectores rurales.
Ya en democracia, en el año 1994, se publicó en el Diario Oficial el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que abarcaba 37 comunas, instrumento que ha tenido innumerables modificaciones, como la creación de las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc), los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) y las Zonas Urbanas Condicionadas (ZUC), todas localizadas en terrenos rurales, pero hoy transformados en plenamente urbanos. A esta fecha el único PDUC que se está tramitando en el Servicio de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) es el de Urbanya en la comuna de Pudahuel, recordando que el grupo Patio de los hermanos Jalaff se desistió del PDUC que tenía previsto en la comuna de Lampa.
Las normas del PRMS prevalecen, a todo evento, sobre las contenidas en los Planes Reguladores Comunales (PRC) de las 52 comunas que conforman actualmente esta región, lo que sucede con todos los Planes Reguladores Intercomunales (PRI), conforme al mandato del artículo 38° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y esta macro región hoy en día está compuesta por las provincias de Chacabuco, Cordillera, Maipo, Melipilla, Santiago y Talagante, las que están divididas en 52 comunas. Dicho sea de paso, esta región es la que tiene menor extensión, 15.403 km2, equivalente al 2% de la superficie del país, luego es la más pequeña entre las 16 regiones que existen en Chile y por lo tanto es la que tiene la mayor densidad habitacional, alcanzando a esta fecha aproximadamente los 8.700.000 de habitantes.
Este PRMS es muy completo y en el caso de las áreas rurales, definidas como «áreas de interés silvoagropecuario» se permite una subdivisión predial mínima de 4 hectáreas, con una vivienda para el dueño y otra para el cuidador y en las denominadas «de interés silvoagropecuario mixto» que presenten suelos clase IV o de inferior calidad agrícola, ciertos municipios pueden aprobar parcelas agroresidenciales con superficies mínimas de media hectárea, en las cuales a su propietario se le permite construir su vivienda y también la de su cuidador. Lo anterior, conforme al artículo 55° de la LGUC, que permite estas viviendas para los propietarios de una actividad agrícola. Asimismo, en este instrumento normativo regional se constituyeron las «Áreas de Preservación Ecológica», APE, extenso territorio de valor natural que, como su nombre lo indica, se debe preservar, dejándose en claro que abarca el 50% de la superficie de la región.
En estas APE se restringe el uso a fines científicos, culturales, educativos, recreacionales, deportivos y turísticos, señalando este columnista, que no siempre se respeta esta disposición, pues a veces, con autorizaciones (sic) municipales o sin ellas, en todas las comunas periféricas, algunos particulares edifican en estos terrenos sus casas-habitaciones, motivo por el cual la Contraloría General de la República, en distintas oportunidades se ha referido a estos casos, lo mismo que ha hecho el Consejo de Defensa del Estado, objetándose tales actividades mercantiles por estar prohibidas en nuestra regulación territorial.
Sobre esta materia la ex ministra, política concertacionista, Vivianne Blanlot, entregó su opinión en columna «I(racionalidad) y caos en uso del territorio», publicada en el diario El Mercurio, ver link
Texto que contiene algunos errores, como, por ejemplo, refiriéndose a la comuna de Colina, ella decía que «en 1997 el plano regulador comunal declaró como Área dePreservación Ecológica (APE) a vastas zonas incluyendo aquellas ya aprobadas y construidas o en construcción. La municipalidad continuó otorgando permisos de construcción sobre la base de que contaban con aprobación antes del plano regulador».
Pues bien, las APE establecidas en el PRMS, se incorporaron automáticamente, luego con efecto inmediato, en todas las comunas de la región, y desconocemos si la motivación de doña Vivianne Blanlot para publicar dicha columna fue porque ella dispone de una vivienda emplazada en esa zona protegida por el Estado o bien su casa-habitación existe en una parcela de agrado del DL 3516. Además, el vocablo no es «plano», para referirse al instrumento como dice ella, sino «plan».
En resumen, todas las subdivisiones prediales de media hectárea o más, parcelas de agrado, acogidas al DL 3516 del año 1980, en donde se construyen viviendas son abiertamente ilegales y todas las viviendas construidas en terrenos singularizados como APE en el PRMS del año 1994, con irreflexivos y, por ende ilícitos, actos administrativos municipales o bien sin permisos, también son ilegales.
En nuestra opinión, en los predios descritos como APE solamente serían legales la vivienda de su dueño y la del cuidador, en la medida de que esos predios contengan actos administrativos de otros organismos del Estado, como por ejemplo del Seremi Minvu o del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), anteriores al año 1994, ello conforme al principio jurídico de la protección de la confianza legítima de los derechos adquiridos.
En los últimos años, el interés por las parcelas en el sur de Chile ha crecido significativamente, impulsado por factores como el contacto con la naturaleza, la tranquilidad y la posibilidad de alejarse del ruido de la ciudad. Sin embargo, otro elemento clave de este fenómeno ha sido la caída en las ventas de propiedades urbanas.
Los datos reafirman esta tendencia, por ejemplo, en diciembre del 2023; solo se vendieron 1.720 viviendas, lo que evidencia una baja sostenida en el mercado inmobiliario urbano. Esto responde, en gran parte, a los elevados costos de los préstamos y al constante aumento en los precios de las viviendas.
Ante este contexto, las parcelas han surgido como una alternativa atractiva para quienes buscan un cambio en su estilo de vida. Francisco Urrutia, gerente general de BBL, señaló que durante la pandemia el auge en la compra de parcelas llevó a la participación de personas sin el conocimiento técnico adecuado para vender y adquirir este tipo de terrenos, lo que impulsó la creación de nuevas normativas para regular el mercado.
“Para controlar el aumento en la venta y compra de estos terrenos, las instituciones que participan en la aprobación de este tipo de proyectos aumentaron el control y la fiscalización en este tipo de desarrollo, lo que a priori permitió a los desarrolladores que se ajusten a la normativa, poder seguir generando en este tipo de proyectos. Sin embargo, también generó mayores costos, reduciendo el atractivo de estos terrenos para algunos compradores”, explicó Urrutia.
Un ejemplo de este proceso es la modificación que realizó el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) a la normativa de Certificación de Proyectos de Subdivisión de Predios Rústicos (SPR). Esta actualización buscó agilizar y simplificar los trámites, incorporando a un tercero autorizado para revisar solicitudes y estableciendo una revisión única de antecedentes y planos.
El perfil del comprador y la evolución del mercado
Otro cambio relevante en el mercado de parcelas ha sido la evolución en el perfil de los compradores. Urrutia destacó que actualmente predomina un tipo de inversionista, el cual tiene una fuerte conexión con el sur de Chile. “El comprador que predomina actualmente es aquel que viaja regularmente al sur y queda encantado con estos territorios, visualizando su futuro en la zona y adquiere un terreno con la intención de desarrollarlo a largo plazo, sabiendo que su valor aumentará en los próximos años”.
En cuanto a las proyecciones para este mercado, Urrutia comentó que el desarrollo de proyectos de parcelación dependerá en gran medida de la evolución de las normativas, ya que el gerente general de BBL explicó que mientras las reglas sean claras, los desarrolladores podrán seguir avanzando con este tipo de proyectos. Sin embargo, Francisco concluyó que el mayor desafío es establecer condiciones que permitan que las parcelas no solo sean espacios de descanso, sino también terrenos productivos que faciliten una vida autosustentable y en armonía con el entorno.
El innovador modelo aterriza en sectores estratégicos de Santiago y la cordillera, ofreciendo una alternativa flexible y eficiente en el segmento premium.
En un contexto de desaceleración inmobiliaria, la startup chilena Legria, especializada en fraccionamiento de segundas viviendas, anunció su expansión a la Región Metropolitana con dos nuevos proyectos en ubicaciones clave: una propiedad en Las Condes y un refugio en el centro de ski El Colorado.
Las comunas del sector oriente de Santiago, reconocidas por su atractivo económico y turístico, se consolidaron en 2024 como destinos preferidos para el turismo interno. Según el informe Big Data para el Turismo Interno de la Subsecretaría de Turismo y Sernatur, estas zonas recibieron 1.326.911 visitantes, representando el 62% del total en la capital. Las Condes atrae a 403.453 turistas, mientras que Lo Barnechea, donde se ubica El Colorado, registró 70.745, lo que refuerza el interés por experiencias tanto urbanas como de montaña.
Este escenario respalda la apuesta de Legria por desarrollar propiedades diseñadas para quienes buscan exclusividad, ubicación privilegiada y flexibilidad de uso.
En Las Condes, la propiedad se ubica en el sector de Cerro Colorado y cuenta con 84 m², tres dormitorios, dos baños y dos estacionamientos. Se dividirá en ocho fracciones, cada una con un valor de 1.820 UF, lo que otorga derecho a 44 noches de uso al año. En comparación, arrendar una propiedad similar en la zona puede superar los $250.000 por noche, lo que convierte al modelo fraccionado en una alternativa de inversión atractiva.
Por su parte, el refugio en El Colorado, desarrollado junto a la inmobiliaria Andacor, ofrece 101 m², tres dormitorios, tres baños y acceso directo a las pistas de ski. Estará disponible en cuatro fracciones de 3.357 UF cada una, con derecho a 12 semanas de uso anuales. Durante la temporada alta, el arriendo diario de propiedades similares alcanza los $750.000, mientras que con la propiedad fraccionada el costo se reduce en 8,7 veces, incluyendo gastos como contribuciones, seguros y mantención.
Un modelo en altura
Según Ignacio del Río, CEO de Legria, este modelo responde a las nuevas exigencias del mercado inmobiliario. «El fraccionamiento permite acceder a propiedades de alta gama con costos compartidos y un uso más eficiente, algo clave en un escenario económico desafiante» , señaló.
El modelo llega en un momento en que la venta de viviendas en la Región Metropolitana registra una caída del 15% en el último trimestre de 2024, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). En este contexto, la propiedad fraccionada se presenta como una alternativa en crecimiento dentro del segmento premium, combinando acceso a inmuebles exclusivos con optimización de recursos.
Área Comercial
abril 2, 2025 12:11 pm
Miércoles 2 de Abril de 2025
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