Por: Boris Ureta, Abogado Jefe de Tributario & Corporativo de Araya & Cía. Abogados.
La Ley N°21.078 sobre Transparencia del Mercado del Suelo e Impuesto al Aumento de Valor por Ampliación del Límite Urbano, publicada el 15 de febrero de 2018, aprobó en su artículo cuarto la Ley sobre Incrementos de Valor por Ampliaciones de los Límites Urbanos.
Esta última estableció en su artículo 1 un nuevo impuesto a la renta de una tasa del 10%, aplicable al mayor valor obtenido en la enajenación de predios, derechos reales constituidos en ellos, o de cuotas poseídas en comunidad respecto de dichos inmuebles, que se encuentren en comunas y sectores con un desarrollo de ampliaciones de sus límites urbanos. Aunque la ley entró en vigencia el año 2018, la aplicación del impuesto no se ha concretado a la fecha, sin embargo, el Servicio de Impuestos Internos pretende revertir pronto esta situación.
Se encuentran afectos a este impuesto aquellos contribuyentes que realicen enajenaciones por valores superiores a 5.000 UF, a contar de la fecha de acuerdos de Concejo Municipal o Consejo Regional, según corresponda, de diseñar un anteproyecto que incluya la ampliación de los límites urbanos, o de la elaboración del proyecto de Plan Regulador por el SEREMI competente o la aprobación por el Concejo Municipal a que se refieren el inciso final del artículo 36 y el inciso sexto del artículo 43, ambos de la Ley General de Urbanismo y Construcción. Sólo se grava la primera enajenación realizada después de la publicación del plan regulador que amplíe el límite urbano, sin perjuicio de contemplarse una serie de excepciones en que no se gravará con el impuesto.
Se puede vincular la aplicación del impuesto en comento a las operaciones de leaseback financiero inmobiliario, en especial respecto de predios agrícolas. Para el agricultor resulta una forma conveniente de obtener liquidez, a través de la venta de uno o más de sus activos fijos, en este caso, un predio agrícola, a una empresa de leasing, celebrando simultáneamente un contrato de arrendamiento de dicho predio con la compradora, por un plazo determinado, al término del cual, la empresa vende de vuelta el predio al agricultor, por un valor referencial en el último canon de arrendamiento.
Ahora bien, si dentro del plazo de duración del contrato de arrendamiento, el suelo cambia de uso, y consecuencialmente, aumenta su valor, podría verificarse el hecho gravado al momento de vender el predio al agricultor al término del contrato de arrendamiento, y el costo del impuesto no será asumido por la empresa, sino que será traspasado al agricultor, resultando perjudicial. Además, cabe destacar que las excepciones que contempla la ley a la aplicación del impuesto, respecto de enajenaciones que cumplan con ciertos requisitos, no rigen cuando los bienes se enajenen en el marco de operaciones de leasing.
Dentro de los objetivos señalados en el mensaje del Ejecutivo del proyecto de la Ley N°21.078, impulsado por el mediático ‘’caso Caval’’, se incluye generar transparencia en el mercado del suelo, mejorar la eficiencia, oportunidad y justicia con que se captura el incremento de valor asociado al cambio en el uso de suelos por la vía del impuesto territorial, y establecer un impuesto que permita capturar una mayor parte del incremento de valor asociado a las modificaciones de los Planes Reguladores que incluyan una ampliación en el límite urbano.
