Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios en COHLERS+PARTNER
La industria inmobiliaria y de la construcción en Chile atraviesa un período de estancamiento, marcado por la incertidumbre regulatoria, el déficit habitacional crónico y la pérdida de dinamismo económico. En este escenario, surge una pregunta inevitable: ¿puede el Estado chileno liderar un giro estratégico, un verdadero “New Deal” habitacional, similar al impulsado por Franklin D. Roosevelt en Estados Unidos tras la Gran Depresión?
El “New Deal” de Roosevelt en los años 30 no solo reactivó la economía mediante inversión pública, sino que también redefinió el papel del Estado como promotor del bienestar y la infraestructura social. Bajo esa lógica, Chile hoy podría —y debería— asumir un rol más activo en la reactivación del sector inmobiliario, no solo como facilitador, sino como actor decisivo.
Chile enfrenta un déficit “estructural” superior a las 650.000 viviendas, producto de años de políticas fragmentadas, falta de planificación urbana y una creciente exclusión del mercado formal por parte de las familias más vulnerables y sectores medios emergentes. El sector privado, aunque dinámico, no ha logrado por sí solo dar respuesta a esta brecha, en parte por las restricciones del mercado y en parte por la falta de incentivos claros.
Sin querer pecar de estatista -pues nada más alejado de ello- un nuevo pacto, un «New Deal» inmobiliario para la vivienda y la ciudad debería poner al Estado en el centro de la solución, no estatizando el mercado, sino asumiendo un rol coordinador, inversor e innovador, capaz de activar al sector privado bajo reglas claras y con objetivos sociales y urbanos definidos.
Algunas propuestas prácticas podrían ser:
Los bancos de suelo público: El Estado puede adquirir, regularizar o destinar terrenos fiscales estratégicos para proyectos de integración social, desarrollados en alianza con privados. Esto reduciría el costo inicial del desarrollo y permitiría planificar barrios completos con servicios y conectividad.
La agilización normativa con propósito: A través de una reforma modernizadora a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y a la evaluación ambiental, se pueden establecer procesos abreviados para proyectos con impacto social, sin renunciar a estándares técnicos ni ambientales. La certeza jurídica debe ir de la mano de la celeridad.
El financiamiento mixto y fondos de inversión público-privados: Crear vehículos financieros que combinen recursos fiscales, fondos de pensiones e inversión privada para la construcción de viviendas en arriendo a precios justos (modelo «multifamily social»). Esto permitiría ampliar la oferta habitacional sin sobreendeudar a las familias.
La innovación en construcción: Impulsar incentivos a la industrialización de viviendas (prefabricadas, modulares, sustentables), mediante subsidios a la innovación y licitaciones públicas que prioricen tecnologías de bajo impacto y alto rendimiento.
De esta manera, un verdadero «New Deal» inmobiliario requiere una visión compartida en donde el Estado, privados, municipios y sociedad civil deben construir una agenda común para el desarrollo urbano y habitacional. Esto implica recuperar la confianza en las instituciones, profesionalizar la gestión del suelo y entender que la vivienda no es solo un bien económico, sino un derecho social y una herramienta de cohesión.
Roosevelt comprendió que en tiempos de crisis, el Estado debía asumir riesgos, liderar y transformar. Chile enfrenta hoy un desafío similar. ¿Podrán nuestros gobernantes comprender lo mismo? pues no basta con esperar que el mercado se recupere solo; es hora de que el Estado retome su lugar como arquitecto del bien común.
