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mayo 2, 2025 9:37 am

Aumentan 152% las contribuciones de predios no agrícolas en los últimos 15 años

Estudio de Colliers revela fuerte alza de impuesto territorial en zonas urbanas y cambios en el tratamiento tributario de terrenos agrícolas.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

El impuesto territorial en Chile ha experimentado transformaciones importantes en los últimos 15 años. Según un reciente informe de la consultora inmobiliaria Colliers, las contribuciones de predios no agrícolas crecieron un 152,76% entre 2008 y 2024. Esta alza evidencia un cambio en la carga fiscal hacia sectores urbanos, mientras los terrenos rurales han perdido participación en la recaudación, a pesar del aumento en su valor.

Daniela Olmos, subgerente del Área de Desarrollo Inmobiliario y Regularizaciones de Colliers, explica que el avalúo fiscal de predios no agrícolas subió un 202% en ese periodo, alcanzando los $1,03 billones en 2024. Este crecimiento se debe tanto al reavalúo del suelo como al aumento del número de propiedades urbanas, que pasaron de 9,9 millones en 2008 a más de 16,2 millones en 2024, reforzando la tendencia de urbanización en Chile.

En contraste, las contribuciones agrícolas aumentaron un 64,84%, a pesar de que el avalúo de estos terrenos creció un 322%. ¿Por qué esta diferencia?

En 2008, el sector agrícola representaba el 8% de la recaudación por contribuciones, mientras que en 2024 esa cifra bajó al 5,4%. Esto se debe a que, aunque los suelos rurales han subido de valor, su peso relativo en el sistema tributario ha disminuido.

Olmos señala que este desbalance crea una estructura tributaria que penaliza el desarrollo de las ciudades, ya que muchos predios agrícolas han sido reclasificados como no agrícolas, sin considerar factores técnicos como tipo de suelo o ubicación, sino solamente criterios productivos. Esta práctica encarece los impuestos para propietarios de terrenos rurales, aun si estos están en procesos de transición productiva.

Por otro lado, el número de predios agrícolas también creció, pasando de 1.465.831 en 2008 a 2.002.053 en 2024, lo que implica un aumento del 37% en la base gravada. Además, Olmos destaca que la reclasificación discrecional de terrenos agrícolas a no agrícolas está promoviendo la especulación inmobiliaria, desincentivando la permanencia de la actividad agrícola y acelerando la urbanización de terrenos rurales.

Conclusión: ¿cómo enfrentar este escenario? Desde Colliers proponen revisar y actualizar los criterios técnicos que determinan si un terreno es agrícola o no, considerando aspectos como localización geográfica, características del suelo y su potencial productivo, con el fin de evitar cargas tributarias injustificadas y fomentar un desarrollo territorial equilibrado.

Oficinas en Santiago Clase A y B cierran a la baja

Según el informe de CBRE, el arriendo de oficinas Clase A se concentró principalmente en el barrio El Golf, que representó el 63% de la superficie arrendada, mientras que en el segmento Clase B, la absorción neta alcanzó los 24.746 m2.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

La consultora inmobiliaria CBRE dio a conocer una nueva versión de su informe de Oficinas Clase A+B del primer trimestre de este año, destacando que la tasa de vacancia total entre ambos segmentos cerró a la baja, alcanzando un 10,84%, donde Clase A presenta un 9,91% y Clase B un 11,51%.

Esta estabilidad en la Clase A, se dio gracias a la actividad de arriendo en el submercado El Golf, que por tercer trimestre consecutivo se mantiene a la baja. Con esto, la comuna de Las Condes llega a su tasa más baja en los últimos 4 años y medio, cerrando los primeros tres meses de 2025 en 6,91%. Por su parte, en Clase B resalta nuevamente Providencia, con un 7,17%, su registro más bajo en los últimos 15 trimestres.

Por otra parte, en materia de absorción neta positiva, se acumula un total A+B de 25.951 m², representado en su mayoría por Clase B, que llegó a los 24.746 m². Mientras que los precios de la lista se mantuvieron relativamente estables, con un leve ajuste a la baja: 0,449 UF/m² para Clase A y 0,377 UF/m² para Clase B, respecto al trimestre anterior.

“Estos resultados reflejan una reactivación progresiva del mercado de oficinas A+B, especialmente en sectores como El Golf, Las Condes, La Reina y Providencia B, donde vemos una demanda más activa y sostenida. Las empresas están buscando ubicaciones estratégicas y eficientes, lo que se traduce en menores niveles de vacancia y una absorción positiva, incluso en medio de un contexto aún desafiante”, señaló la senior research manager de CBRE, Ingrid Hartmann.

Actualmente, se encuentra en construcción un total de 214.780 m² de oficinas, de los cuales 164.478 m² corresponden a Clase A, lo que representa el 77% de la producción. La mayor parte de esta superficie se localiza en la comuna de Las Condes. En cuanto al segmento B, se están construyendo 50.302 m², con proyectos principalmente en las comunas del sector oriente de la capital.

Factores que inciden en el aumento de plusvalía de parcelas en el sur de Chile

Los factores que aumentan la plusvalía de una parcela en el sur de Chile.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

La plusvalía de las parcelas ubicadas en el sur de Chile ha experimentado un crecimiento sostenido, influido por diversos factores como la ubicación geográfica, la normativa vigente y el grado de urbanización del terreno.

Según Francisco Urrutia, gerente general de la empresa BBL, uno de los elementos más determinantes en el valor de una parcela es su proximidad a centros urbanos o pueblos consolidados. Esta cercanía facilita el acceso a servicios y conectividad, aspectos altamente valorados por los compradores.

Otro factor relevante corresponde a eventuales cambios normativos en la legislación sobre subdivisión de terrenos. Por ejemplo, si se modifica la normativa actual y se establece una superficie mínima superior a los actuales 5.000 metros cuadrados para subdividir, los terrenos ya fraccionados bajo esa medida podrían incrementar su valor debido a su escasez futura.

Asimismo, la infraestructura básica, como el empalme eléctrico y las rutas de acceso, también influye en la valorización. La cercanía a estos servicios puede favorecer un aumento en el precio del suelo, especialmente si los sectores circundantes muestran señales de urbanización progresiva. En muchos casos, la instalación de infraestructura por parte de un propietario repercute en el valor de las parcelas vecinas.

El fenómeno de urbanización espontánea también contribuye a este proceso. La construcción de viviendas en sectores inicialmente vacíos transforma la percepción del entorno, atrayendo nuevos compradores y generando un alza en la plusvalía.

En este contexto, para quienes evalúan adquirir terrenos en el sur de Chile como inversión, es relevante considerar aspectos como ubicación, cercanía a servicios, regulaciones legales y potencial de crecimiento del entorno. Un análisis detallado del mercado permite proyectar la rentabilidad y tomar decisiones informadas.

Todos debemos colaborar para que la Contraloría reduzca la corrupción

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la ciudad..

El 28/04/2025 se llevó a cabo en la Contralora General de la República un encuentro de alcaldes y la contralora Dorothy Pérez fue una de las expositoras invitadas, ocasión en donde aludió al rol de su institución en el sector de las municipalidades. Según la página web del ente fiscalizador, la exposición de su titular se enmarcó en la jornada AM del encuentro del 24 de abril pasado. 

La contralora, como persona pública comprometida con los superiores valores de la democracia, no utilizó eufemismos al expresar sus opiniones, destacando que “todos los años encontramos lo mismo”, agregando que “tenemos que cambiar, porque de lo contrario, la ciudadanía sigue con su percepción y su desconfianza”, dando a conocer además el resultado de la Encuesta Nacional “¿Qué piensas de la corrupción en Chile?”, realizada el año pasado, en que el 91,5%  de los consultados señaló que el sector municipal es el más vulnerable a la corrupción y por ello instó a los alcaldes asistentes en orden a que destinen más funcionarios para que efectúen auditorías internas y así evitar males mayores. 

Pues bien, en nuestra calidad de «cliente frecuente» de la Contraloría, le hacemos un necesario llamado al sector empresarial e incluso a todos los funcionarios de la administración del Estado para que, sin temor a represalias, denuncien en dicho ente fiscalizador todas las malas prácticas que conozcan, pues solo así el sistema económico de libre mercado podrá funcionar correctamente. 

Nuestras primeras denuncias en la Contraloría se realizaron en el período en que ejercía el cargo don Arturo Aylwin (QEPD), continuando hasta estos días y así fue como, por distintos casos, unos muy graves y otros no tanto, hemos conocido personalmente a todos aquellos abogados que lo sucedieron. La fundación Defendamos la Ciudad se organizó bajo el alero del arquitecto Enrique Siefer y de la abogada Sara Navas y quienes deseen conocer el rol que voluntariamente hemos asumido para combatir las malas prácticas, pueden leer el libro «Hacer Ciudad» editado por Patricio Tupper.    

Las reiterativas denuncias las efectuamos no solo en la Contraloría, sino también en menor medida, en la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA), en el Consejo de Defensa del Estado (CDE), en los tribunales de justicia, en los distintos ministerios relacionados con los sectores económicos de Vivienda, Urbanismo, Medio Ambiente, Agricultura, Transporte y otros. Podemos decir, sin temor a equivocarnos, que la experiencia nos indica que solo la Contraloría, aunque a veces se demora más de la cuenta, es la única que analiza en profundidad y resuelve las fundadas acusaciones que le formulamos. 

No nos gusta que actualmente, unos cuantos inversionistas, que se consideran intocables, suponen que las reglas del juego legal no se aplican para sus propios negocios y por ello cometen diversos tipos de trampas que no son detectadas por nadie y así, con esta cruel deslealtad en el mercado, obtienen inmensas ganancias perjudicando a sus competidores, quienes cándidamente se enmarcan en las regulaciones. Es obvio que este es el motivo de la concentración de la riqueza, a sabiendas que estas celebridades del sistema son las que inventaron la palabrita «permisología».   

Siempre hemos afirmado que las municipalidades son los órganos públicos menos preparados para ejercer sus funciones, pues en general sus alcaldes carecen de las competencias mínimas necesarias y si lo unimos a que, cada 4 años, ostentan ese cargo por votaciones populares, políticos que llevan a sus personas de confianza, muchas veces ineducadas, para que asuman los puestos más gravitantes del municipio, tenemos la «tormenta perfecta». Como ejemplo, recordemos lo sucedido en la comuna de Maipú con una rubia alcaldesa de la farándula, cuyo marido es un inepto diputado. 

Aunque la prensa dominante, por razones obvias, no lo destaque, aprovechamos la ocasión que nos brinda este medio de comunicación, para reconocer el eficaz y muy profesional desempeño de la Contraloría, en el caso de actualidad que acontece con 73 permisos de edificación para proyectos a emplazarse en áreas inundables de la nortina ciudad de Iquique, otorgados ilegalmente por el director de obras de esa municipalidad.  

La Contraloría ha sido contumaz, emitiendo dictámenes y diversos oficios dirigidos al alcalde Mauricio Soria, para que tales actos administrativos sean invalidados. Por transparencia, se deja en claro que este columnista, con el abogado Enzo Morales, el viernes 25/04/2025, sostuvimos por una plataforma electrónica, una agradable conversación con dicho alcalde, quien asumió el compromiso de que el director de obras municipales, su subordinado, acatará con prontitud las perentorias instrucciones de la Contraloría. 

Finalmente, hemos tomado conocimiento por Linkedin que está circulando un libro sobre urbanismo, escrito por el abogado Diego Vilas, profesional que ejerce en la Contraloría y es profesor en esta materia en la Facultad de Derecho de la Universidad Alberto Hurtado, texto que se recomienda leer a todos los interesados en esta disciplina. 

Insistimos, si el máximo de gente colabora formulando denuncias en la Contraloría, aunque no podríamos tener una institucionalidad semejante a la de los países nórdicos de Europa, la corrupción será menor y los mercados funcionarán mejor. 

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