Día: 8 de mayo de 2025

El ejecutivo plantea que en la actualidad, la ciudad diseñada para personas que ya no existen, no desean vivir de tal manera y buscan otro tipo de realidades.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

En Santiago, hay una ciudad que se diseñó para cuatro personas por hogar. Pero esa ciudad ya no existe. Según el último Censo, la capital chilena está habitada, en promedio, por 2,4 personas por vivienda.

En el caso del municipio de Santiago Centro, casi la mitad de los hogares (41%) son unipersonales. Es decir, gente que vive sola, que habita departamentos chicos, que no tiene hijos o que ya los vio partir. Esta transformación silenciosa, pero sostenida, ha ido modelando un nuevo paisaje urbano. Lo insólito es que la normativa que regula la forma en que construimos nuestras ciudades sigue atada a una demografía que ya no nos representa.

La advertencia la hace Colliers, una de las principales consultoras inmobiliarias del país. “La planificación urbana requiere de una urgente actualización para terminar con la brecha que mantiene con la realidad demográfica”, dice Reinaldo Gleisner, su vicepresidente.

A su juicio, el mercado inmobiliario hace rato viene adaptándose a las nuevas formas de habitar: viviendas más pequeñas, eficientes y funcionales. Sin embargo, las reglas del juego siguen considerando una densidad rígida —cuatro personas por hogar— que encarece los proyectos, traba el desarrollo y multiplica las barreras de entrada al acceso a la vivienda.

Gleisner es enfático: se puede vivir bien en 30 metros cuadrados si uno vive solo. O en 40 m² si se trata de una pareja. Incluso 50 metros bastan para un hogar de dos adultos que requieran dos habitaciones. Pero la normativa impide que esta lógica se masifique. ¿La razón?

Una visión urbanística anclada en el miedo al hacinamiento, al mal diseño y a la especulación. Temores comprensibles, pero mal abordados: en lugar de fiscalizar la calidad del diseño o promover espacios comunes funcionales, se prohíbe construir viviendas de menor superficie. Como si el tamaño fuera siempre el problema.

Y eso en un contexto crítico: con los costos de construcción por las nubes y tasas de interés aún en niveles históricos, reducir la superficie construida no es una estrategia de precarización, sino de eficiencia. Más aún si se considera que la ciudad ha hecho una inversión millonaria en transporte público que permitiría —como nunca antes— fomentar una densificación bien planificada. ¿Qué sentido tiene prohibir densificar donde hay metro, servicios y conectividad?

La respuesta, quizás, está en la ausencia de voluntad para asumir que el rol de las normas no debe ser dirigir cómo deben vivir las personas, sino ofrecer marcos flexibles y creativos para que ellas puedan elegir. La rigidez normativa no solo ralentiza la inversión: también nos condena a habitar una ciudad que ya no se parece a quienes la viven.