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julio 10, 2025 6:43 pm

PRONTO

Colliers advierte millonarias pérdidas en Estación Central, aún quedan 3 edificios fantasma»

El alza en los costos y la incertidumbre han afectado también la viabilidad de futuros proyectos.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un informe de la consultora inmobiliaria Colliers detalla que en Estación Central todavía hay 3 edificios de viviendas que, a pesar de estar completamente construidos, permanecen inhabitables debido a la falta de recepción final por parte del municipio, requisito indispensable para poder inscribir, escriturar y vender legalmente los departamentos.

Las cifras actualizadas evidencian que se trata de una situación estructural, con efectos acumulativos y consecuencias que se extienden más allá de las inmobiliarias: afectando directamente a compradores, arrendatarios, e incluso al desarrollo urbano de la comuna, detalla el reporte.

Según el estudio, la raíz del conflicto se encuentra en la negativa de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de entregar recepciones a proyectos construidos en base a permisos de edificación emitidos hace años, los cuales fueron legalmente aprobados y luego puestos en entredicho tras un giro político.

Desde Colliers sostienen que el valor jurídico de los permisos de edificación ha sido ratificado por diversas cortes de apelaciones y por la Corte Suprema en múltiples casos. «Los tribunales han determinado en ocasiones que el municipio debe llegar a un acuerdo con el propietario del proyecto y/o pagar una indemnización por el daño patrimonial causado por demoras en las recepciones municipales o por la negativa a otorgarlas. Sin embargo, en estos casos no se ha otorgado la recepción final debido a cambios en criterios administrativos, lo que genera incertidumbre y paralización de proyectos», explica el informe.

En la práctica, esto ha generado un bloqueo administrativo que impide la ocupación de los inmuebles. Las inmobiliarias no pueden comercializar las unidades ni recuperar la inversión. Cada día que pasa sin resolución se traduce en mayores costos financieros, intereses acumulados y una creciente incertidumbre para las empresas y los potenciales compradores.

La magnitud del problema ha ido disminuyendo, pero sigue siendo crítica. En agosto de 2023, según cifras de Colliers, había alrededor de 300.000 m² construidos sin recepción municipal. Hoy, la cifra se redujo a 70.000 m², correspondientes a los tres edificios que continúan a la espera de autorización. Hace dos años, eran 20 torres y más de 6.700 unidades habitacionales las que se encontraban en la misma situación.

Si bien algunos proyectos han logrado avanzar tras negociaciones o resoluciones judiciales, Colliers estima que los tres desarrollos aún detenidos representan un daño patrimonial adicional de US$5 millones, mientras que el total de perjuicios para las 20 torres alcanza ya los US$130 millones, principalmente por el costo financiero de mantener edificios sin ingresos por venta.

Uno de los efectos colaterales más severos del conflicto ha sido el encarecimiento del precio de las viviendas. Un departamento que en 2022 costaba cerca de 3.000 UF ($86 millones), hoy puede alcanzar $110 millones, e incluso $126 millones si se incluyen los costos financieros que han debido absorber las inmobiliarias.

En muchos casos, los compradores que firmaron promesas de compraventa no han podido acceder finalmente a sus viviendas, ya sea porque perdieron capacidad crediticia, se desincentivaron frente al alza de precios o simplemente se cansaron de esperar.

El alza en los costos y la incertidumbre han afectado también la viabilidad de futuros proyectos, generando una desconfianza generalizada en el mercado. Colliers advierte que esta dinámica está golpeando no solo a los actuales desarrolladores, sino también a la posibilidad de ampliar la oferta habitacional de la comuna.

La consultora proyecta un enfriamiento sostenido de la inversión inmobiliaria en Estación Central. Las dificultades para obtener recepciones, sumadas a nuevas restricciones del plan regulador, están desincentivando la tramitación de nuevos permisos. Esta caída en la oferta futura puede, paradójicamente, generar un alza de precios más agresiva en los próximos años, impactando especialmente a los segmentos de arriendo y primera vivienda.

Colliers plantea que la comuna está perdiendo su atractivo como zona de desarrollo inmobiliario, y que los riesgos normativos, sumados a la incertidumbre institucional, están llevando a que inversionistas y constructoras busquen alternativas en otras comunas con menor fricción administrativa.

Otro punto crítico destacado en el informe es la aplicación retroactiva de nuevas interpretaciones normativas a permisos de edificación que ya habían sido aprobados. Aunque la ley reconoce expresamente el derecho de propiedad sobre estos permisos, los cambios de criterio por parte de las autoridades locales han sido usados para bloquear recepciones finales.

Este fenómeno no es exclusivo de Estación Central. Casos similares han ocurrido en San Miguel, donde se impidió avanzar con un proyecto en el terreno de la Ciudad del Niño, y en Ñuñoa, con el proyecto paralizado en Plaza Egaña, que recién pudo retomarse tras una extensa batalla judicial. La diferencia, según Colliers, es que Estación Central concentra un volumen de permisos observados muy superior al de otras comunas.

Frente a este escenario, el informe de Colliers sugiere que la única salida viable es buscar acuerdos entre las autoridades municipales y los desarrolladores, que permitan compatibilizar el derecho de propiedad adquirido con las nuevas exigencias administrativas.

En algunos casos, esto podría implicar asumir costos adicionales o resignar parte de los ingresos proyectados. No obstante, advierten que seguir negando la recepción a proyectos válidamente autorizados podría afectar la estabilidad del desarrollo urbano y la confianza en las instituciones.

Brecha Inmobiliaria: vivir en Ñuñoa cuesta casi el doble que uno en Estación Central

Según un estudio realizado por la compañía Activo Más Inversiones, las diferencias de precio del metro cuadrado en la Región Metropolitana pueden prácticamente duplicarse dependiendo de la comuna.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

¿Vivir en Santiago, Independencia, Macul o Ñuñoa? Interrogantes que los capitalinos que buscan adquirir una propiedad para vivir o arrendar se hacen constantemente. Lo cierto es que esta duda tiene una respuesta bastante objetiva y que va en línea con las remuneraciones que perciben los interesados: el precio del metro cuadrado en las comunas del Gran Santiago.

A propósito de lo anterior, recientemente fue revelado un interesante análisis desde la empresa de venta de propiedades líder del país, Activo Más Inversiones, el cual aclara bastantes cosas entre los valores de los departamentos de algunas de las comunas más populosas de la capital y que evidencia las importantes diferencias de precio que existen entre los inmuebles dependiendo de la comuna donde estos se ubiquen.

“Los números son bastante claros, pero también tienen una explicación evidente. Si bien en la actualidad comunas como Independencia o La Cisterna cuentan con muy buena conectividad, innumerables centros urbanos y bastante comercio, la verdad es que sitios como Macul, por mencionar alguno, cuentan además con algunos intangibles como seguridad o confort, que hacen que inevitablemente el valor de los bienes raíces que ahí se comercializan tengan otro costo”, explica Cristóbal Núñez, Subgerente de Ventas de Activo Más Inversiones.

¿Cuánto influye el factor comuna en el valor de los departamentos?

Este es, probablemente, uno de los cuestionamientos que más se hacen los interesados en adquirir un hogar para vivir, así como también los inversores de bienes raíces. La pregunta, en todo caso, si tiene respuesta y se puede explicar.

Basándose en el informe de Activo Más Inversiones, dentro de las nueve comunas estudiadas lideran por lejos Macul y Ñuñoa en cuanto a precios. Por ejemplo, un departamento de poco más de 45 m² en la primera, alcanza actualmente un valor de 3.671 UF; mientras que uno de algo más de 58 m² en el segundo caso, se eleva por las 5.179 UF.

En el medio de la tabla se ubican comunas como Santiago o Cerrillos. Para el primer ejemplo, un inmueble de 53,76 m² tiene un costo de 3.714 UF; mientras que para la otra comuna su precio bordea las 2.955 UF en un departamento de 47,10 m² aproximadamente.

En el otro extremo se ubican Estación Central e Independencia. Para la primera comuna, un departamento de casi 53 m² tiene un precio de 2.623 UF; y en el caso de Independencia un bien raíz de 52,78 m² se encumbra por las 2.867 UF.

“Cifras más, cifras menos, la realidad es que hay una evidente diferencia entre los valores de los departamentos dependiendo de la comuna donde estos se ubiquen. Y si bien, hoy por hoy, la conectividad no es un tema en una urbe como Santiago, factores como la seguridad, las áreas verdes o el mismo plan regulador de construcción de cada municipio encarecen o hacen que disminuya el valor del metro cuadrado según cada comuna”, aclara Cristóbal Núñez.

El estudio se basó en promediar el precio de departamentos de nueve comunas de la capital, considerando hogares de dos habitaciones y un baño, entre 45 y 60 m². Por lo anterior, esta tabla no se expresa en orden ascendente.

Respecto a las comunas, el informe plantea que el valor en UF para Estación Central es 2.623 en 52,83 m², para Indepenencia el valor en UF es 2.867 para 52,78 m², La Cisterma la UF indica 3.003 para 52,19 m².

Este es el valor promedio del m² en las comunas de la Región Metropolitana

¿Qué precio tiene el metro cuadrado en algunos de los sectores más populosos de la capital? Este cuestionamiento es otro de los que se hacen los interesados en adquirir un bien raíz, por lo que, en un ejercicio similar al anterior, la tendencia se repite entre los más baratos, los de valor medio y los más elevados.

Así como sucedía con Ñuñoa y Macul en el primer caso, en esta oportunidad se repite la situación. El informe arrojó que el m² en la comuna donde se ubica el Estadio Nacional alcanza en promedio las 88,83 UF, mientras que en su comuna vecina, los montos se elevan por las 80,45 UF.

En la parte media, Santiago se ubica en tercer lugar de la tabla, seguido de San Miguel, La Florida y Cerrillos, cada uno con un precio promedio del metro cuadrado de 69,08 UF, 66,55 UF, 65,36 UF y 62,74 UF, respectivamente.

Finalmente, al cierre del estudio se encuentran Independencia, con un estimado promedio de poco más 54 UF el m², y Estación Central, que cuenta con un monto promedio de casi 50 UF por metro cuadrado.

“Así como es de esperarse, la conectividad, el comercio y los servicios disponibles, sumados a la seguridad y los pulmones verdes de cada comuna hacen que los valores en UF de cada metro cuadrado se encumbren en mayor o menor medida, dejando en claro por qué zonas como Ñuñoa, Macul, Providencia, Las Condes o Vitacura alcancen siempre precios más altos que el resto de las comunas de la capital”, cierra el Subgerente de Ventas de Activo Más Inversiones.

Estación Central: Fin a los «Edificios Fantasma» y las consecuencias de la mala planificación urbana

Con departamentos de apenas 18 metros cuadrados, esta comuna ha exacerbando la sobredensificación.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un departamento que hubiera costado 86 millones de pesos (3.000 UF) hace dos años, hoy podría valer hasta 126 millones de pesos. Esos mismos inmuebles cuentan con departamentos de apenas 18 metros cuadrados, exacerbando la sobredensificación.

La comuna de Estación Central, en Santiago, ha sido escenario de un fenómeno urbanístico sin precedentes en Chile: la proliferación de los llamados «edificios fantasma».

Estos inmuebles, construidos pero vacíos debido a la falta de permisos finales, reflejan no solo la complejidad del mercado inmobiliario, sino también una alarmante falta de planificación urbana.

Con más de 6.700 departamentos que alguna vez estuvieron en el limbo administrativo, este caso pone en evidencia los altos costos financieros y sociales que este tipo de proyectos pueden generar.

El impacto financiero: 130 Millones de dólares en intereses

De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, el retraso en la recepción final de estos edificios ha provocado un impacto financiero significativo. A finales de 2022, había 20 torres de departamentos —un total de 6.700 unidades— que no podían ser comercializadas por falta de la aprobación municipal. En agosto de 2023, el número se redujo a ocho, y actualmente quedan cinco edificios sin recibir la recepción final.

Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers, estima que los costos financieros adicionales debido a estos retrasos superan los 130 millones de dólares. Estos costos incluyen intereses que las inmobiliarias han tenido que asumir por créditos bancarios, los cuales no han podido ser pagados debido a la falta de ingresos por ventas. Si la situación no se resuelve pronto, las pérdidas continuarán acumulándose.

«Han pasado cerca de 3.500 días desde que las inmobiliarias solicitaron la aprobación de sus permisos. Si los tres edificios pendientes logran obtener la recepción final este año, ese será el costo. De lo contrario, será aún mayor», advierte Ugarte.

El impacto también se refleja en el precio final de las propiedades, que ha aumentado debido a la inflación y los costos financieros acumulados. Un departamento que hubiera costado 86 millones de pesos (3.000 UF) hace dos años, hoy podría valer hasta 126 millones de pesos.

Mala planificación urbana y sobredensificación

El origen de estos «edificios fantasma» se remonta a una combinación de mala planificación urbana y una normativa obsoleta que permitió la construcción desmedida de torres de gran altura en Estación Central. A lo largo de la última década, la comuna experimentó un rápido crecimiento inmobiliario, con edificios que en muchos casos no respetaron criterios básicos de habitabilidad. Algunos inmuebles cuentan con departamentos de apenas 18 metros cuadrados, exacerbando la sobredensificación.

Este crecimiento desmedido ha tenido graves consecuencias. La infraestructura de la comuna ha sido incapaz de soportar la carga adicional de habitantes, resultando en problemas en el suministro de agua y energía, así como una insuficiencia de servicios públicos esenciales como áreas verdes, colegios y centros de salud.

Hablemos de las consecuencias legales y su normativas

Uno de los principales problemas que permitió este desarrollo sin control fue la debilidad del marco regulador. Estación Central no contaba con un plan regulador propio hasta la reciente aprobación de un anteproyecto de Plan Regulador Comunal (PRC). En el pasado, la comuna se regía por normativas heredadas de otras comunas como Santiago y Quinta Normal, lo que generó lagunas que favorecieron la proliferación de los polémicos «guetos verticales».

La situación empeoró cuando las inmobiliarias solicitaron la recepción final de los edificios y las autoridades municipales comenzaron a cuestionar si estos cumplían con las normativas urbanísticas. El resultado fue un estancamiento administrativo, con departamentos vacíos y residentes que no podían tomar posesión de sus viviendas.

Christian Wegmann, investigador del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, señala que este conflicto es un ejemplo de una falla en el proceso de revisión y aprobación de proyectos. “El protocolo regular de aprobación de permisos municipales existe para evitar estos problemas. Sin embargo, en este caso, el proceso no funcionó correctamente”, comenta Wegmann.

El nuevo plan regulador: Un paso hacia el crecimiento sostenible

Con el reciente anteproyecto de Plan Regulador Comunal aprobado por el concejo municipal, se espera frenar la construcción de más «guetos verticales». Este nuevo PRC limita la altura de los edificios a un máximo de cinco niveles y busca establecer un crecimiento a escala humana. Además, se prevén incentivos normativos para fomentar la integración de viviendas de interés público y mejorar los espacios públicos.

El alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, destacó la importancia de este cambio: «Por fin la comuna se pone al día en materia de desarrollo urbano. Este nuevo plan es fruto de la participación ciudadana y pone en el centro a las personas, la protección patrimonial y la vida de barrio».

A pesar de los desafíos, Ugarte de Colliers ve una oportunidad para los compradores en Estación Central. El déficit habitacional y la buena accesibilidad de la comuna la convierten en una opción atractiva para adquirir una propiedad. Sin embargo, con la implementación del nuevo PRC, se espera que el número de proyectos disminuya, lo que podría llevar a un aumento en los precios de venta en el futuro.

Este caso es una advertencia sobre los riesgos de un desarrollo urbano sin control y resalta la necesidad de una planificación más rigurosa para garantizar un crecimiento sostenible que no sacrifique la calidad de vida de los habitantes.

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