Panamá: el nuevo destino para inversionistas inmobiliarios

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario

Desde hace un buen tiempo, Panamá ha sido un imán para los inversionistas inmobiliarios, especialmente norteamericanos. Esto se ha dado gracias a su ubicación estratégica, pero también por su crecimiento económico sostenido y una serie de beneficios fiscales que hacen que invertir en este país, sea una opción muy atractiva para aquellos chilenos que buscan resguardar sus capitales en el extranjero.

Cuando consideramos invertir en Panamá, hay cuatro factores clave que no podemos pasar por alto. En primer lugar, la estabilidad económica del país es un gran atractivo. Aunque el crecimiento económico no sea tan explosivo como en otras naciones en desarrollo, la economía panameña sigue avanzando de manera constante, proporcionando un ambiente predecible -en el buen sentido de la palabra- y seguro para las inversiones en propiedades.

Los beneficios fiscales en Panamá son otro aspecto, y resulta difícil ignorarlos. La concesión de exenciones y reducciones significativas de impuestos a inversionistas extranjeros ayuda a aumentar la rentabilidad de las ganancias y a reducir los costos operativos, lo que resulta en un mayor rendimiento de la inversión a largo plazo.

Otro factor importante a tener en cuenta es la amplia gama de opciones de inversión en bienes raíces que Panamá proporciona. Tanto si buscas un apartamento en la metrópolis ciudad de Panamá, como una propiedad en las encantadoras costas y sus alrededores, existen opciones para satisfacer todos los bolsillos y gustos. Esto posibilita la distribución inteligente de las inversiones, reduciendo los riesgos y aprovechando al máximo el potencial de crecimiento.

Tampoco se puede pasar por alto el hecho de que Panamá es un mercado en constante crecimiento. Gracias a su ubicación privilegiada y su relevancia en el comercio mundial, este país está constantemente abriendo nuevas oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios que van desde desarrollos residenciales hasta comerciales.

Como último punto, pero no por eso menos importante: los beneficios especiales para personas de la tercera edad. Esa guinda de la torta hace de Panamá un lugar aún más atractivo para invertir y retirarse. Con exenciones fiscales y una excelente calidad de vida, el país centroamericano ofrece un entorno tranquilo y seguro para aquellos que desean disfrutar de su jubilación en un paraíso tropical.

Esta nación se alza como un destino ideal para los chilenos que buscan diversificar sus inversiones en el extranjero, especialmente en el mercado inmobiliario. Una oportunidad interesante para aquellos chilenos que buscan estar más cerca de Estados Unidos, pero en un entorno caribeño y sin comprometer estabilidad social.

La mentira que le está costando caro a los inversionistas inmobiliarios 

Por: Rodrigo Barrientos lidera Gen Proactivo.

Como líder de Gen Proactivo, comunidad pionera en la inversión inmobiliaria, he tenido la oportunidad de escuchar muchas inquietudes sobre el mercado inmobiliario chileno. Una de las creencias más comunes, y a la vez más erróneas, que persiste entre los inversionistas es la de que el bono pie «infla el precio» de las propiedades. Esta falsa percepción se ha convertido en un mito que sigue vigente, y no es casualidad.

¿Por qué sigue esta creencia? Sencillo: hay muchos que realmente no entienden cómo funciona el bono pie. De hecho, he tenido que corregir a varias inmobiliarias que intentaron aplicar el bono pie como una estrategia comercial sin comprender cómo calcularlo correctamente. En ocasiones, esto se traduce en un aumento innecesario del precio de la propiedad, lo que, por supuesto, genera la idea equivocada de que el bono pie solo sirve para inflar precios.

El problema no es la herramienta en sí, sino el desconocimiento sobre su funcionamiento. Si aquellos que fijan los precios en las inmobiliarias no saben cómo hacerlo, imagínate cómo se simplifica el proceso en el nivel de los vendedores. El resultado es que los compradores terminan creyendo que el bono pie es solo un sobreprecio, pero eso no es verdad. El bono pie calculado de manera correcta no sólo no aumenta el precio, sino que se presenta como una ventaja única para el comprador.

En cuanto a las oportunidades de inversión, es esencial que los inversionistas sepan diferenciar entre una oportunidad real y una estrategia engañosa. Siempre lo explico a mis clientes: existe el «verdadero bono pie» y el «falso bono pie». El falso bono pie no nace de la mala intención, sino de la ignorancia en su cálculo. Este error lleva a un sobreprecio que puede poner en riesgo la viabilidad de la operación.

Por ejemplo, si un departamento de 1D1B en Santiago Centro tiene un precio de mercado de 3.000 UF, pero el vendedor aplica un bono pie mal calculado y lo vende a 3.300 UF, este aumento puede poner en peligro la aprobación del crédito hipotecario, ya que el banco requerirá una tasación dentro del rango de precios del mercado.

El verdadero bono pie, por otro lado, es una propiedad cuyo valor se ajusta al precio de mercado, pero se ofrece con un descuento que beneficia al comprador. En este caso, la propiedad podría bajar a 2.700 UF, y el comprador tendría dos opciones: pagar el 20% de pie (540 UF) y financiar el 80% (2.160 UF), o aprovechar un bono pie pagando por ej el 10% de pie, con un 10% adicional como bono, lo que le permitiría acceder a un financiamiento mayor sin que el vendedor pierda dinero.

Ahora, ¿es el bono pie realmente una mala práctica? Este “hack” tiene sus amantes y detractores. Pero la realidad es que si lo usas de manera correcta, puede permitirte lograr muchos mejores resultados, con menos plata de tu bolsillo.

Al final del día, como siempre digo: el bono no es ni un regalo, ni mucho menos. Es simplemente un mecanismo para obtener mayor financiamiento con las entidades financieras de lo que te darían normalmente, trasladando mayor parte del precio de la propiedad (inclusive en ocasiones el 100%) al crédito hipotecario. Es decir, poniendo $0.- CLP de pie

En cuanto al bono mal usado, si alguien ya ha caído en una de estas «mentiras del mercado», no todo está perdido. Gracias a la tecnología, hoy existen muchas herramientas para verificar si una propiedad tiene un sobreprecio. Desde comparar precios en plataformas online hasta utilizar servicios de tasación digital, los inversionistas pueden asegurarse de que están tomando decisiones basadas en información real. Si se detecta un sobreprecio evidente, lo mejor es evitar el proyecto o comprar directamente sin bono pie, ajustándose al precio de mercado.

Visión de futuro 

Mirando hacia el futuro, el mercado inmobiliario está en una transición. Este año, la oportunidad de obtener propiedades con bono pie en la Región Metropolitana se está agotando, lo que responde al repunte de las ventas. Las inmobiliarias ya no necesitan estimular agresivamente las ventas con bonos tan altos, lo que muestra una estabilización del mercado. En los últimos años, hemos visto un panorama donde no existían bonos pie en los departamentos nuevos, lo cual es el estado normal del mercado inmobiliario.

Sin embargo, no todo es positivo. La falta de construcción nueva debido a la crisis en la industria y la escasez de ingresos nuevos para proyectos inmobiliarios nos llevará inevitablemente a una escasez de propiedades y un aumento de precios. Esto, incluso si las tasas de interés se mantienen constantes durante varios años.

El mercado inmobiliario está cambiando, pero aquellos que sepan identificar las oportunidades reales y entender cómo funcionan las herramientas como el bono pie tendrán una ventaja importante en el camino hacia la libertad financiera.

Inversionistas en Canadá enfrentan sorpresas fiscales por futuros arriendos

Algunos compradores que aprovecharon este incentivo, ofrecido por desarrolladores como Minto Group Inc., han recibido cartas de la CRA.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Algunos propietarios de condominios han sido notificados por la Agencia de Ingresos de Canadá (CRA) sobre deudas inesperadas que ascienden a miles de dólares en impuestos, intereses y sanciones.

Aquellos que aprovecharon un incentivo de compra popular en los últimos años ahora se encuentran bajo el escrutinio de las autoridades fiscales canadienses. Este incentivo, denominado «acuerdo de retroarrendamiento», surgió en 2015, cuando se temía que la sobreoferta de condominios en ciertas áreas dificultaría su ocupación.

En estos acuerdos, los desarrolladores se comprometen a alquilar la unidad del comprador a una tarifa fija durante un período determinado, pagándole al propietario mensualidades como si fuera el alquiler. La renta pactada podría no coincidir con los ingresos reales que generara la unidad, pero el comprador recibiría siempre la cantidad acordada, incluso si la unidad permanecía vacía.

Algunos compradores que aprovecharon este incentivo, ofrecido por desarrolladores como Minto Group Inc., han recibido cartas de la CRA. En ellas se les considera «constructores», lo que implica que deben miles de dólares en impuestos, multas e intereses, según explicó el abogado fiscalista Dale Barrett, del despacho Barrett Tax Law, con sede en Toronto.

En una entrevista, Barrett señaló que estos contratos están atrapando a “canadienses comunes” bajo una cláusula fiscal que nunca estuvo dirigida a ellos. «Están aplicando una disposición que no debería afectarles», afirmó. Según Barrett, esta ley fiscal fue diseñada para sancionar a los constructores que venden propiedades a precios bajos con el propósito principal de alquilarlas para obtener ingresos.

Complicaciones fiscales inesperadas

El problema, dijo Barrett, es que a estos compradores no vinculados a la industria de la construcción se les está exigiendo pagar más en el impuesto sobre las ventas armonizado (HST) debido a un proceso de autoevaluación destinado a los verdaderos constructores. A esto se suma que, debido al aumento en el valor de los condominios, el impuesto se calcula sobre el valor justo de mercado cuando la unidad se alquila, lo que podría ocurrir meses o incluso años después de la compra. «Cuanto mayor sea la diferencia entre el precio de compra y el valor en el momento del arrendamiento, mayor será el HST que se adeudará», agregó.

Barrett estima que al menos 50 proyectos en Canadá, ofrecidos por desarrolladores en ciudades como Toronto y el sur de Ontario, utilizaron este incentivo en algún momento. Entre los promotores que lo ofrecieron se encuentran Torbel Group, Polocorp Inc., CTN Developments, Podium Developments e IN8 Developments.

Dany Morin, portavoz de la CRA, mencionó que la agencia está detectando cada vez más este tipo de acuerdos, los cuales salen a la luz cuando se construye la unidad, a veces años después de haberse firmado los contratos. «Estos casos se seleccionan automáticamente para su evaluación y, en algunos, se requiere una auditoría más detallada», explicó Morin. Si los contribuyentes no están de acuerdo con la evaluación, tienen 90 días para objetar.

Perspectiva de los afectados

Barrett expresó que las personas compraron los condominios motivados por el incentivo adicional del arrendamiento garantizado, no para obtener un beneficio fiscal, por lo que no deberían verse afectados por las normativas aplicables a los constructores.

Un residente de Toronto de 40 años, que prefirió mantenerse en el anonimato, declaró al Financial Post que compró un condominio con fines de inversión y esperaba usarlo como residencia en su jubilación. Sin embargo, ahora enfrenta una factura fiscal imprevista debido a una revalorización del inmueble. A pesar de haber pagado el 13% de HST sobre un condominio de $300,000, ahora se le exige un ajuste basado en el valor actual de $450,000, cuando la unidad fue alquilada por un inquilino, sin tener control sobre el momento en que esto ocurrió.

Este comprador destacó que prefirió el incentivo de arrendamiento garantizado, ofrecido por su desarrollador, sobre una devolución en efectivo, ya que le daba la tranquilidad de que, incluso si la demanda de alquiler disminuía, él recibiría un ingreso asegurado.

Barrett explicó que el incentivo de garantía de alquiler fue popular en preventas de condominios, cuando los compradores hacen depósitos en unidades aún por construir. Desarrolladores como Minto ofrecieron este incentivo en proyectos como Minto Westside, cerca de la costa de Toronto, garantizando a los compradores un retorno del 6% sobre el precio de compra, asegurando así $24,000 en ingresos por una unidad de $400,000.

Troy Dosman, vicepresidente de operaciones de Minto, dijo que la empresa no tiene conocimiento de que la CRA haya contactado a compradores de su proyecto Westside que aprovecharon el incentivo. También señaló que dicho programa de arrendamiento fue una iniciativa puntual ofrecida solo durante cuatro meses y que no tienen planes de reactivarlo.


junio 19, 2025 2:50 am
Jueves 19 de Junio de 2025
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