La nueva Ley N°21.718 sobre agilización de Permisos de Construcción, recientemente publicada, introduce cambios significativos en la normativa inmobiliaria del país.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El abogado de negocios y experto en derecho inmobiliario de COHLERS+PARTNERS, Eduardo Ricci Burgos, analizó la reciente publicación de la Ley N°21.718 sobre Agilización de Permisos de Construcción, que modifica aspectos fundamentales de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC), y se refiere a esta como una “prueba de fe” para el sector inmobiliario en Chile.
Esta reforma, publicada el pasado 29 de noviembre, busca reducir los tiempos de aprobación y otorgamiento de permisos en un sector que ha enfrentado importantes desafíos en los últimos años.
“La implementación de esta ley es crucial para determinar si realmente se podrán generar los incentivos necesarios para reactivar una industria profundamente afectada por la burocracia y la lentitud de los procesos administrativos”, afirmó Ricci Burgos.
Entre las modificaciones más destacadas que introduce la nueva ley, el abogado mencionó varias que tendrán un impacto directo en los procedimientos y la agilidad con que se gestionan los permisos de construcción en el país.
En primer lugar, se amplía el rol del Seremi Minvu, tal como se señala en el artículo 11, permitiéndole otorgar permisos y autorizaciones en ausencia del Director de Obras Municipales (DOM). Este cambio podría acelerar el proceso de obtención de permisos, especialmente en áreas urbanas con alta demanda, facilitando una respuesta más ágil a los proyectos inmobiliarios.
Además, el artículo 12 refuerza la competencia de la Seremi Minvu para resolver reclamaciones interpuestas contra las resoluciones del DOM, enfocándose en las normas urbanísticas y la legalidad de las decisiones.
Por otro lado, la nueva ley introduce una mayor responsabilidad para los profesionales involucrados en los proyectos de construcción. Según el artículo 18, tanto los arquitectos como los ingenieros encargados de proyectos de cálculo estructural y estudios de mecánica de suelos serán responsables por los daños derivados de errores en el ejercicio de sus funciones. Este cambio busca asegurar que los proyectos se realicen conforme a la normativa vigente, protegiendo la seguridad y calidad de las obras.
En cuanto a la prescripción de infracciones, el artículo 20 establece que las obras que no requieran permisos de construcción prescribirán en un plazo de un año desde la infracción, lo que agiliza la resolución de ciertos casos y mejora la eficiencia del sistema.
Un aspecto clave de la reforma es la introducción del “revisor independiente” (artículo 116 Bis), quien podrá ser contratado por los propietarios para verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas y técnicas en los proyectos de construcción. Esta figura permitirá una revisión más eficiente, reduciendo los tiempos de espera y aumentando la transparencia en el proceso de aprobación.
La ley también incorpora un nuevo procedimiento de reclamación y establece el concepto de «silencio administrativo negativo», según el cual, si el DOM no se pronuncia dentro de los plazos establecidos, el solicitante podrá considerar que su solicitud ha sido rechazada. Este cambio busca evitar la dilación de los trámites, un factor crítico que ha afectado la agilidad del sistema.
Finalmente, en lo que respecta a la recepción de obras, el artículo 144 establece que la Dirección de Obras Municipales solo revisará el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables, permitiendo un proceso más sencillo y rápido de recepción de proyectos. No obstante, aún quedan aspectos que podrían haber sido mejorados, como la falta de un silencio administrativo para la recepción de obras, lo que habría agilizado aún más los plazos.
Si bien la nueva ley representa un avance importante para la agilización de los permisos de construcción, Eduardo Ricci Burgos destacó que la solución a la lentitud de los procesos no pasa únicamente por la promulgación de leyes. “Es necesario abordar esta problemática de manera integral, invirtiendo en recursos humanos, tecnología y equipamiento en las municipalidades para que los cambios tengan el impacto esperado”, concluyó el abogado de COHLERS+PARTNERS.
