Por: Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers
En la dinámica urbana de la capital, un fenómeno está tomando protagonismo: la modificación de los planes reguladores comunales. Con un total de 52 comunas en la región, es notable observar que actualmente 26 de ellas están inmersas en procesos de modificación de sus planes reguladores. Este dato resalta la magnitud del impacto potencial que estos ajustes normativos pueden tener en la configuración urbana y, especialmente, en el mercado inmobiliario y el valor del suelo.
Es importante comprender cómo estas políticas influyen en el mercado inmobiliario y en la vida de los residentes, ya que los cambios en los planes reguladores pueden desencadenar efectos significativos en el valor del suelo y, por ende, en el valor de las viviendas.
El valor del suelo, elemento fundamental en el mercado de la vivienda, está intrínsecamente ligado a la normativa urbanística. Los cambios en los planes reguladores pueden limitar la intensidad de la edificación, establecer restricciones de altura o modificar los coeficientes de construcción, entre otras medidas. Estas acciones, si bien pueden tener la intención de preservar la identidad de los barrios o mitigar problemas de congestión, también pueden tener efectos colaterales en el mercado inmobiliario.
Cuando las regulaciones limitan la oferta de viviendas al restringir la densidad o la altura de las edificaciones, la demanda se concentra en un espacio más reducido, lo que genera una presión al alza en los precios del suelo disponible. Este aumento se traslada al precio de las viviendas, lo que puede dificultar el acceso a la vivienda para ciertos segmentos de la población.
Además, los cambios en los planes reguladores pueden generar incertidumbre en el mercado inmobiliario, lo que puede desincentivar la inversión. La falta de claridad sobre las regulaciones futuras puede llevar a los desarrolladores a adoptar un enfoque más conservador, lo que a su vez puede afectar la oferta de viviendas disponibles.
La densificación equilibrada es clave, ya que busca encontrar un punto medio entre la preservación del patrimonio urbano y la necesidad de proporcionar viviendas accesibles en áreas urbanas bien ubicadas. Para implementarla con éxito, es crucial contar con políticas públicas que incentiven el desarrollo de viviendas de alta densidad, mixtas y asequibles en áreas bien comunicadas por transporte público y servicios. Estas políticas pueden incluir incentivos fiscales para desarrolladores, simplificación de procesos de permisos de construcción y regulaciones que fomenten el diseño urbano orientado al peatón y la creación de espacios públicos de calidad.
