Augusto Merino y el auge del multifamily: “El arriendo es hoy una respuesta estructural a la crisis de acceso a la vivienda”

La Región Metropolitana cerrará 2025 con 183 edificios destinados exclusivamente a la renta residencial. Según Colliers, el modelo multifamily se expande ante el encarecimiento del crédito hipotecario y la creciente demanda por viviendas pequeñas, bien ubicadas y seguras.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

A cargo del Área de Multifamily de la consultora Colliers, Augusto Merino ha sido testigo directo de cómo este modelo inmobiliario —basado en edificios construidos exclusivamente para arriendo— se ha consolidado como una de las respuestas más robustas ante la creciente crisis de acceso a la vivienda en Chile. Y sus proyecciones son contundentes: “Durante 2025 cerraremos el año con 183 edificios multifamily operando en la Región Metropolitana, lo que equivale a más de 44.000 unidades en oferta”, afirma.

La tendencia, lejos de estabilizarse, sigue en expansión. En lo que va del año, ya han ingresado cuatro nuevos edificios en la región, dos de ellos en el sector oriente, una zona que hasta hace poco parecía menos receptiva a este tipo de desarrollo. “Entre Providencia y Las Condes ya alcanzan el 7,5% de participación en la oferta multifamily, y todo indica que esa cifra seguirá creciendo”, asegura Merino.

Este tipo de inversión inmobiliaria responde a un fenómeno estructural: la demanda por arriendo ha aumentado de forma sostenida, mientras que las posibilidades de acceder a un crédito hipotecario para adquirir vivienda siguen restringidas por las altas tasas de interés y las exigencias bancarias. “El arriendo dejó de ser una etapa transitoria. Hoy es una solución permanente para miles de personas que, aunque cuentan con ingresos estables, no pueden comprar una propiedad”, explica.

Aunque Santiago Centro continúa liderando el mercado con un 29,8% de participación, seguido por Estación Central (12,2%) y La Florida (9,3%), la atención de los desarrolladores comienza a desplazarse hacia el sector oriente. “Ahí se concentra un perfil de arrendatario más solvente, en zonas con baja depreciación de inmuebles, mejor infraestructura pública y menor percepción de inseguridad”, detalla Merino.

Con este panorama, el multifamily se consolida no solo como un negocio inmobiliario rentable, sino también como un nuevo paradigma habitacional. Para Merino, el mensaje es claro: “El mercado de la renta residencial no es una moda. Es una respuesta directa a un sistema de acceso a la vivienda que dejó de ser funcional para gran parte de la población”.

ATIKA crece en su propuesta de valor con «Justo para ti»

Con más de 45 años de trayectoria y una sólida vinculación con el mundo profesional, la firma presenta el concepto de campaña que combina curaduría experta, calidad, diseño y precios competitivos con las prioridades de las personas y cómo proyectan sus espacios.

Según un estudio realizado por CADEM para ATIKA, entre quienes realizaron obras en sus casas durante el último año, la principal motivación fue renovar un ambiente (56%) o cambiar el estilo (24%), lo que evidencia una mirada más estética y personalizada sobre el entorno cotidiano.

Hoy, los usuarios buscan imprimir un sello propio en sus hogares, participando activamente en todas las etapas del proyecto. Surge un consumidor más informado y conectado con las tendencias que circulan en redes sociales. Plataformas como Pinterest (38%) e Instagram (34%) se han transformado en fuentes clave de inspiración. Paralelamente, profesionales como arquitectos, diseñadores y constructores afirman que las decisiones sobre materiales son cada vez más colaborativas con sus clientes.

En este contexto, ATIKA lanza “Justo para ti”, como una nueva forma de comunicar su propuesta de valor de siempre: una estrategia que equilibra diseño, calidad, precio justo y asesoría experta, alineada con las verdaderas prioridades del hogar chileno. Se trata de una propuesta conectada con consumidores involucrados y profesionales que buscan marcas confiables y en sintonía con las tendencias globales. La encuesta demuestra que la participación en los proyectos es cada vez más colaborativa entre el cliente final, el profesional y las marcas.

Sobre esta nueva forma de comunicarse con el mercado, Muriel Khamis, directora ejecutiva de ATIKA, comenta: “Sabemos que muchos asocian a Atika con diseño, vanguardia y calidad, pero también —y equivocadamente— con precios elevados. Justo para ti nace para romper ese prejuicio. Por experiencia sabemos que, al conocer nuestra oferta, los clientes descubren que calidad y precio justo sí pueden ir de la propuesta que entregamos de productos jamás ha sacrificado nuestro estándar de calidad. Justo para ti llega para visibilizar eso que siempre hemos sido: una marca accesible, coherente con las nuevas prioridades del hogar chileno, y cercana a las personas.”

Liderazgo con historia

Muriel Khamis asumió la dirección ejecutiva de ATIKA hace más de dos décadas, luego de haber pasado por diversas áreas del negocio familiar fundado por su padre, Munir Khamis, en 1978. Esa experiencia integral le ha dado una visión única, que combina sensibilidad estética, conocimiento técnico y enfoque comercial: una comprensión global del rubro que pocos líderes en la industria poseen.

Hoy, ATIKA se posiciona como un referente y actor relevante en la conversación sobre diseño, arquitectura e interiorismo en Chile. Participa activamente y desde sus inicios en las asociaciones más relevantes del rubro, como la Asociación de Diseño e Interiorismo y la Asociación de Oficinas de Arquitectos, y se proyecta como un referente en asesoría, tendencias, innovación y sostenibilidad aplicada, reforzando su compromiso con el mundo profesional y la industria en la que se mueve.

En los últimos años, y a pesar de una industria afectada por la crisis inmobiliaria, Atika ha llevado adelante un ambicioso plan de modernización y expansión, gracias a lo cual la empresa proyecta un crecimiento de sobre dos cifras para este año, soportado además por la constante renovación y ampliación de su mix de productos y marcas.

Más que productos: una experiencia completa

Detrás de la apertura y renovación de tiendas hay una estrategia. “Hoy, los clientes tienen la posibilidad de iniciar su viaje en forma digital, inspirándose en nuestras redes sociales y conociendo la oferta que tenemos en el sitio web, que cada vez atrae más clientes y de forma natural tiene más transacciones. Pero es en la tienda donde mejor se concreta la experiencia: donde los clientes pueden ver, comparar, tocar, inspirarse y asesorarse. Remodelar un espacio o una vivienda es más que comprar un producto y puede ser un proceso abrumador; hay mucha información y ofertas y entender qué es lo que mejor se ajusta a cada uno no siempre es fácil. En la tienda no solo podemos mostrar nuestros productos sino que también podemos dar la mejor asesoría y acompañamiento a nuestros clientes, sin importar el presupuesto”, explica Cristobal Merino, Gerente General de Atika. 

A su ya tradicional showroom de Vitacura, se le suman los nuevos showrooms de Reñaca (Viña del Mar), Concepción y Puerto Varas, donde privilegian espacios amplios, iluminados y con exhibiciones del más alto estándar. Hace ya dos años abrieron un outlet de bodega en Huechuraba, de muy fácil acceso, acercando así su mix de productos a más personas y proyectos.

“En Atika pensamos que mejorar un espacio es también mejorar la vida de las personas. Eso nos apasiona y nos moviliza. Creemos que no debería estar fuera del alcance de nadie. Por eso, Justo para ti no es solo una forma de comunicar nuestra propuesta: es una declaración de principios”, concluye Muriel.

Autopistas chilenas: el viaje incómodo entre basura y abandono

Manejar por las autopistas concesionadas de Chile se ha vuelto, para muchos conductores, una experiencia cada vez más frustrante. No solo por el alto costo de los peajes o por los cuellos de botella que aún persisten en sectores clave, sino por algo que, en teoría, debiera ser más fácil de resolver: la acumulación de basura en sus bordes, taludes y áreas de acceso.

En varias rutas de acceso a Santiago —y no solo en sectores periféricos— el paisaje que acompaña al conductor es indigno: neumáticos, bolsas plásticas, escombros, muebles viejos, botellas, restos de comida y hasta electrodomésticos deteriorados. La postal se repite desde la Ruta 5 hasta la Costanera Norte, desde la Autopista Central hasta Vespucio Sur. Una suciedad persistente que no solo daña el entorno visual y afecta la imagen país, sino que además representa un riesgo sanitario, medioambiental y vial.

¿Cómo es posible que rutas que se jactan de eficiencia tecnológica, telepeaje y monitoreo en tiempo real, convivan con escenarios propios de un vertedero ilegal?

La respuesta no puede seguir siendo el silencio compartido entre autoridades públicas, concesionarias y municipios. Porque este problema es precisamente eso: compartido. La basura no llega sola a las autopistas. Es arrojada por ciudadanos irresponsables, sí, pero también se mantiene ahí por inacción de quienes tienen el deber —y los contratos— para mantener estos espacios limpios, seguros y transitables.

La limpieza de las autopistas no es un favor. Es parte de los compromisos contractuales que las concesionarias deben cumplir. Y si no lo hacen, la Dirección General de Concesiones del MOP y los organismos fiscalizadores tienen la obligación de exigirlo. El argumento de que “no es basura domiciliaria” o que “no corresponde a nuestras zonas de competencia” ya no puede seguir sosteniéndose.

El país no puede naturalizar que, por las mismas autopistas donde circulan millones de personas, turistas y transporte de carga, proliferen microbasurales impunes. Tampoco podemos resignarnos a que la limpieza dependa de operativos esporádicos, voluntarios o campañas bienintencionadas pero insuficientes.

Es hora de exigirle al Estado y a las empresas concesionarias que se hagan cargo. Que asuman con rigor su rol fiscalizador, su deber contractual y, sobre todo, su responsabilidad con el entorno. Porque una autopista limpia no es solo una cuestión estética. Es una señal de respeto por el espacio público, por la ciudadanía y por el país que decimos construir.

Este editorial no es solo una denuncia. Es una invitación a actuar. Chile merece autopistas a la altura de su desarrollo, no caminos donde la basura tenga más presencia que la fiscalización.

Panamá: el nuevo destino para inversionistas inmobiliarios

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario

Desde hace un buen tiempo, Panamá ha sido un imán para los inversionistas inmobiliarios, especialmente norteamericanos. Esto se ha dado gracias a su ubicación estratégica, pero también por su crecimiento económico sostenido y una serie de beneficios fiscales que hacen que invertir en este país, sea una opción muy atractiva para aquellos chilenos que buscan resguardar sus capitales en el extranjero.

Cuando consideramos invertir en Panamá, hay cuatro factores clave que no podemos pasar por alto. En primer lugar, la estabilidad económica del país es un gran atractivo. Aunque el crecimiento económico no sea tan explosivo como en otras naciones en desarrollo, la economía panameña sigue avanzando de manera constante, proporcionando un ambiente predecible -en el buen sentido de la palabra- y seguro para las inversiones en propiedades.

Los beneficios fiscales en Panamá son otro aspecto, y resulta difícil ignorarlos. La concesión de exenciones y reducciones significativas de impuestos a inversionistas extranjeros ayuda a aumentar la rentabilidad de las ganancias y a reducir los costos operativos, lo que resulta en un mayor rendimiento de la inversión a largo plazo.

Otro factor importante a tener en cuenta es la amplia gama de opciones de inversión en bienes raíces que Panamá proporciona. Tanto si buscas un apartamento en la metrópolis ciudad de Panamá, como una propiedad en las encantadoras costas y sus alrededores, existen opciones para satisfacer todos los bolsillos y gustos. Esto posibilita la distribución inteligente de las inversiones, reduciendo los riesgos y aprovechando al máximo el potencial de crecimiento.

Tampoco se puede pasar por alto el hecho de que Panamá es un mercado en constante crecimiento. Gracias a su ubicación privilegiada y su relevancia en el comercio mundial, este país está constantemente abriendo nuevas oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios que van desde desarrollos residenciales hasta comerciales.

Como último punto, pero no por eso menos importante: los beneficios especiales para personas de la tercera edad. Esa guinda de la torta hace de Panamá un lugar aún más atractivo para invertir y retirarse. Con exenciones fiscales y una excelente calidad de vida, el país centroamericano ofrece un entorno tranquilo y seguro para aquellos que desean disfrutar de su jubilación en un paraíso tropical.

Esta nación se alza como un destino ideal para los chilenos que buscan diversificar sus inversiones en el extranjero, especialmente en el mercado inmobiliario. Una oportunidad interesante para aquellos chilenos que buscan estar más cerca de Estados Unidos, pero en un entorno caribeño y sin comprometer estabilidad social.

Inversionistas lideran la demanda de departamentos en Chile

Aumentan los compradores locales y cae participación extranjera, mientras el mercado se adapta a un perfil más transaccional y orientado a la renta.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Un nuevo informe interno de Inmobiliaria Imagina revela un cambio estructural en el mercado de departamentos en Chile: los inversionistas han tomado el control de la demanda y, junto con ello, se consolida una preferencia por unidades más pequeñas, especialmente aquellas de un dormitorio.

“Durante el 2024 y lo que va de 2025 hemos notado cómo las motivaciones de compra han evolucionado”, afirma Carolina Oliveros, Gerente de Marketing y Experiencia de Imagina. “Los departamentos hoy son vistos como vehículos de inversión y herramientas de libertad financiera, sobre todo por las nuevas generaciones”.

El análisis se basó en una comparación entre los compradores registrados en los períodos 2018-2021 —previo a los efectos más agudos de la pandemia— y los años 2024-2025. Los datos son elocuentes: mientras que antes un 43,09% de las compras tenía fines de inversión, hoy esa cifra se eleva a un 53,28%. En el mismo periodo, la adquisición como primera vivienda cayó del 50,5% al 37,4%.

El modelo de renta corta —el arriendo por períodos breves, común en plataformas digitales— aparece como uno de los motores de este cambio. En paralelo, las preferencias habitacionales también han mutado: si entre 2018 y 2021 los departamentos de dos dormitorios dominaban con un 56% de las ventas, hoy se observa un empate técnico entre las unidades de uno y dos dormitorios (ambas con un 45%).

“Estamos diseñando proyectos que respondan a este nuevo comprador: inversionistas que buscan rentabilidad inmediata y compradores que quieren vivir en el mediano plazo. Eso implica pensar en espacios comunes funcionales, ubicaciones estratégicas y servicios que faciliten el arriendo”, explica Oliveros.

Este giro del mercado coincide con una reciente medida del gobierno: la promulgación de la ley que subsidia las tasas de interés para créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas nuevas. Se trata de un intento por dinamizar una industria que aún lidia con altos niveles de stock y restricciones financieras para los compradores.

“El principal obstáculo sigue siendo el acceso a financiamiento. Esta ley puede marcar una diferencia, especialmente en propiedades bajo las 4.000 UF, que es donde se concentra la mayor parte de las unidades de un dormitorio”, añade Oliveros.

Otro dato relevante del informe: el 67,12% de los compradores actuales son chilenos, una leve alza frente al 66% registrado en el periodo anterior. Este incremento contrasta con una disminución en la participación de inversionistas extranjeros, especialmente venezolanos, quienes pasaron del 24% al 20%.

Respecto al perfil profesional, siguen liderando médicos e ingenieros comerciales, aunque el rubro de la ingeniería en general comienza a ganar terreno entre los nuevos compradores.

“Lo que vemos es una resignificación del concepto de propiedad. Hoy representa independencia, estabilidad, una forma de proyectarse”, concluye Oliveros. “Las cifras solo confirman lo que ya observábamos en terreno: el comprador cambió, y nosotros también estamos cambiando con él”.

Atacama Invest proyecta inversión de US$100 millones en desarrollos comerciales bajo el concepto de “Ciudad de los 15 minutos”

La firma inmobiliaria planea levantar 10 proyectos en regiones entre 2025 y 2026, con foco en strip centers, power centers, stand alone y eventualmente outlets, apostando por la descentralización del comercio y la economía de proximidad.

Por: Equipo Mercados Inamobiliarios

Bajo el innovador concepto urbano de la “Ciudad de los 15 minutos”, Atacama Invest anunció una ambiciosa inversión de más de US$100 millones en el desarrollo de 10 proyectos comerciales distribuidos en distintas regiones de Chile entre 2025 y 2026.

Este modelo urbanístico propone que todos los servicios esenciales —como supermercados, farmacias, colegios, espacios de ocio y lugares de trabajo— se encuentren a menos de 15 minutos a pie o en bicicleta desde los hogares, fomentando una vida más sustentable, conectada y con mejor calidad de vida.

“Estamos observando una fuerte revalorización del comercio en formato vecinal, particularmente después del estallido social, que eliminó cerca de 300 mil metros cuadrados de activos comerciales”, explica Javier García, socio fundador de Atacama Invest. “Durante la pandemia muchos anticipaban una caída definitiva del comercio presencial, pero ocurrió lo contrario: surgió un consumo más localizado, con nuevas formas de desplazarse y prioridades más barriales”.

Los proyectos contemplan strip centers, power centers, locales stand alone y, eventualmente, outlets, con superficies de entre 2 mil y 20 mil metros cuadrados —formatos más acotados y adaptables que un mall tradicional— orientados a resolver la demanda de zonas residenciales con baja oferta de servicios.

Expansión regional

El plan comenzará en ciudades con fuerte crecimiento residencial, pero con déficit de infraestructura comercial. Copiapó, Los Andes, La Serena, Temuco y Quilpué serán las primeras en recibir estos desarrollos. En particular, Copiapó ya cuenta con avances significativos y se espera que inicie obras este mismo año, seguida por Temuco y Quilpué. El plazo de construcción estimado es de entre 12 y 18 meses.

Las próximas ubicaciones aún están por definirse, pero entre las opciones están Puerto Montt, Talca y Curicó. También se analiza la posibilidad de ingresar a Santiago, aunque García advierte que el escenario es más complejo por los costos de suelo y la mayor saturación del mercado capitalino.

Impacto urbano y comunitario

Desde Atacama Invest destacan que esta visión urbana no solo responde a una nueva lógica de planificación territorial, sino que también fortalece el tejido social y económico de los barrios. “Al acercar tiendas y servicios a las zonas residenciales, se promueve la economía de proximidad, se genera empleo local y se estimula el consumo responsable y la producción nacional. Las pymes se benefician de un mayor flujo de clientes y las personas acceden a una oferta más diversa sin tener que desplazarse grandes distancias”, detallan.

Hasta hace poco, Atacama Invest era un actor destacado en el mercado multifamily, llegando a ser uno de los tres principales operadores de renta residencial en Chile. Esa etapa culminó con la venta de su portafolio a Santander Asset Management en noviembre de 2024.

Ahora, la estrategia se replica en el ámbito comercial: desarrollar, operar y, en el mediano plazo, empaquetar estos activos en vehículos de inversión institucional para luego venderlos a grandes fondos nacionales o internacionales. “Construiremos varios proyectos, los consolidaremos en un portafolio atractivo, posiblemente dentro de un fondo, y posteriormente los transferiremos a un actor institucional mayor, como una compañía de seguros o un fondo extranjero”, adelanta García.

Contribuciones de Bienes Raíces: Optimización Fiscal y Desarrollo Inmobiliario. Una Estrategia para el Crecimiento Sostenible y la Autonomía Local

Por: Gerardo Ureta Campos, Doctor(c) en Industria Inteligente PUCV. Magíster en Construcción PUC. Ingeniero Industrial U. Mayor. Fundador de EconoDataAI

Recientenente, casi todos los candidatos presidenciales manifestaron sus posturas sobre las contribuciones a la propiedad. Este debate debe trascender la mera discusión sobre su aumento, eliminación o reducción. Desde una perspectiva de políticas públicas, la tributación inmobiliaria debe conceptualizarse como un instrumento dinámico para el desarrollo socioeconómico y urbano. El objetivo central es la articulación de un sistema fiscal que, sin menoscabar la provisión de servicios públicos esenciales, estimule la inversión privada, potencie la capacidad de gestión municipal y fortalezca la autonomía financiera local.

El Impuesto Territorial, cuya recaudación ascendió a más de $2.5 billones de pesos en 2024 en el contexto chileno, constituye una fuente de financiamiento crítica para la seguridad ciudadana, la infraestructura urbana y el crecimiento planificado de las ciudades. No obstante, su aplicación requiere una modernización sustantiva.

Es imperativo alinear los mecanismos de recaudación con incentivos que promuevan activamente la inversión en bienes raíces y fomenten una expansión urbana coherente y sostenible, favoreciendo la eficiencia económica y la calidad de vida.

Propuestas

Valoración Dinámica y Transparente de la Propiedad para la Generación de Valor Social: Se propone la implementación de un sistema de valoración catastral que no se base exclusivamente en avalúos estáticos, sino que incorpore la plusvalía real de los inmuebles derivada de la inversión pública y privada en el entorno. Esto implica que la contribución anual reflejaría el incremento de valor atribuible a mejoras en infraestructura o desarrollo urbano adyacente, garantizando una contribución proporcional al beneficio económico obtenido. En contrapartida, las zonas con menor dinamismo o que requieran revitalización podrían beneficiarse de cargas tributarias reducidas, lo que incentivaría la inversión y la reconversión de proyectos inmobiliarios estratégicos. La definición de estas «zonas estratégicas» se establecerá mediante un proceso técnico-normativo y rigurosamente transparente, liderado por las instituciones competentes de planificación urbana (e.g., Ministerio de Vivienda y Urbanismo) en coordinación con los gobiernos regionales y municipales, sector privado y sociedad civil, bajo criterios objetivos de potencial de desarrollo, infraestructura existente y necesidades socio-urbanas, buscando la maximización del bienestar colectivo.

Transparencia Integral y Accesibilidad en el Cálculo del Avalúo Fiscal: Es crucial establecer un marco de transparencia irrestricta en el proceso de determinación del avalúo fiscal y la liquidación de las contribuciones. Esto implica no solo la divulgación detallada de las metodologías de tasación, sino también la garantía de acceso público a los datos desagregados (con las debidas salvaguardas de privacidad) que sustentan dichas valoraciones. La implementación de plataformas digitales facilitaría a los contribuyentes la comprensión y verificación de la exactitud de los cálculos, fomentando la equidad procesal, la certidumbre jurídica y la confianza en la administración tributaria.

Incentivos Fiscales para la Mejora de la Calidad del Capital Inmobiliario y la Seguridad Urbana: Se propone la implementación de descuentos o exenciones en las contribuciones para los propietarios que realicen inversiones que mejoren la eficiencia energética, la modernización estructural y, fundamentalmente, la seguridad de sus inmuebles y el entorno urbano inmediato. Este mecanismo fiscal no solo reduciría la carga impositiva para aquellos que invierten en la optimización de sus bienes, sino que también estimularía la renovación del parque inmobiliario, incrementando su valor de mercado y contribuyendo directamente a la mejora de la habitabilidad y la seguridad en los barrios.

Distritos de Desarrollo Urbano Sostenible y Promoción de Inversiones: Se plantea la creación de zonas geográficas designadas como prioritarias para la inversión inmobiliaria. Dentro de estas áreas, previamente definidas bajo los criterios técnicos y transparentes mencionados, se ofrecerían beneficios tributarios específicos y una simplificación regulatoria para proyectos que integren vivienda, comercio y tecnología, con un enfoque en la generación de entornos urbanos multifuncionales, resilientes y seguros. Estas zonas actuarían como polos estratégicos para el desarrollo de comunidades modernas, equipadas con infraestructura de vanguardia y soluciones de movilidad eficiente, optimizando el uso del suelo urbano y atrayendo capitales para el desarrollo armónico de las ciudades.

Optimización de la Gestión Municipal Mediante la Innovación Tecnológica: La incorporación de herramientas de inteligencia artificial y análisis de grandes volúmenes de datos (Big Data) es esencial para optimizar la recaudación y la administración de los fondos municipales. Esta aproximación no solo garantizaría una mayor eficiencia en la gestión de recursos públicos, sino que también permitiría una asignación más precisa y efectiva de los mismos a proyectos críticos para la comunidad, particularmente en las áreas de seguridad ciudadana, infraestructura local y provisión de servicios básicos, reforzando la rendición de cuentas y la legitimidad de la administración local.

Este modelo no solo persigue la modernización del sistema tributario, sino que lo redefine como un motor fundamental para el crecimiento económico, el desarrollo urbano equitativo y el fortalecimiento institucional de los municipios.

Al optimizar la aplicación de las contribuciones, se busca fomentar inversiones estratégicas, robustecer la autonomía municipal y propiciar la construcción de ciudades más dinámicas, prósperas y, fundamentalmente, más seguras y habitables para todos sus ciudadanos.

Nuevo modelo de financiamiento habitacional en Chile. Una mirada crítica​.

Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLER & PARTNER

El reciente modelo propuesto que apareció con bombos y platillos como una posibilidad de reducir los sobrestocks de viviendas, como una alternativa al reciente beneficio legal de subsidio a la tasa del crédito hipotecario, y que combina deuda privada sin garantía con financiamiento bancario, busca ofrecer una vía estructurada, técnica y transparente para abordar la urgente necesidad de financiar viviendas ya existentes, pero actualmente fuera del alcance de miles de familias en nuestro país.

Si bien se aplaude que esta iniciativa pretenda ampliar el acceso a la vivienda, es crucial analizar sus posibles riesgos (que no mucha gente las ha dicho) para garantizar que no genere efectos adversos en el mediano y largo plazo.

Primeramente, se puede apreciar un mayor riesgo financiero para las familias, por cuanto el uso del mecanismo de la deuda privada sin garantía, implica que las familias pueden acceder a créditos sin respaldar el préstamo con un bien tangible. Ello, naturalmente conlleva tasas de interés más altas debido al mayor riesgo asumido por la entidad financista. Además, la combinación con financiamiento bancario podría resultar en una carga financiera significativa para los hogares, especialmente si no se evalúa adecuadamente su capacidad de pago.

Luego, se aprecia un posible sobreendeudamiento y falta de transparencia; pues algunas entidades privadas no informan las deudas al sistema financiero, lo que puede provocar que las familias acumulen múltiples créditos sin una visión clara de su nivel de endeudamiento total. Esta falta de transparencia puede dificultar la evaluación real de la capacidad de pago y aumentar el riesgo de morosidad.

A lo anterior, cabe agregar que esta solución propuesta, conlleva el acceso limitado a ciertos segmentos de la población; ya que, aunque el modelo busca ampliar el acceso a la vivienda, no resulta ser suficiente para los sectores más vulnerables o aquellos en mejor situación, pero con anteriores cargas de arrastre. Lamentablemente, las condiciones actuales de los préstamos, como tasas de interés elevadas y exigentes requisitos de ingreso, todavía pueden excluir a quienes más necesitan soluciones habitacionales. Además, la falta de garantías puede limitar el monto del financiamiento disponible, dejando fuera a muchas familias.

Por otro lado, 

La disponibilidad de financiamiento adicional podría generar un impacto en el mercado inmobiliario y precios de las viviendas, al incentivar la demanda de viviendas existentes, lo que, sin un aumento correspondiente en la oferta, podría elevar los precios. Esto vendría siendo como decir que “el remedio es peor que la enfermedad”, afectando negativamente a quienes buscan adquirir una vivienda sin acceder a estos mecanismos de financiamiento, aumentando las desigualdades en el mercado habitacional.

Finalmente, la implementación de este modelo requiere una supervisión y regulación estricta para evitar prácticas abusivas y garantizar la protección de los consumidores ya que, sin un marco regulatorio sólido y adecuado, existe el riesgo latente de que se repitan situaciones de crisis financieras, como las vividas en otros países debido a la concesión irresponsable de créditos hipotecarios.

Pero no todo es tan terrible, ya que si bien el modelo que combina deuda privada sin garantía con financiamiento bancario representa una alternativa innovadora para abordar el déficit habitacional en Chile, es fundamental considerar y mitigar sus posibles desventajas; pues con una implementación cuidadosa, con regulaciones claras y mecanismos de protección al consumidor, se podría asegurar de mejor manera que esta iniciativa beneficie efectivamente a las familias chilenas sin generar riesgos financieros adicionales para el sistema y para el mercado.

Un feliz matrimonio de la municipalidad de Iquique ejerce con vocación inmobiliaria 

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

El reciente 12 de junio de 2025 fuimos recibidos en audiencia por el Subcontralor General de la República, Víctor Hugo Merino, instancia en la cual, acompañados por abogados, ingenieros y arquitectos, le informamos diversas situaciones que empañan nuestro Estado de Derecho y digámoslo con claridad, nuestra democracia y el propio sistema de libre mercado que, como todos sabemos, solo funciona correctamente con instituciones públicas probas y con funcionarios capacitados para ejercer sus diferentes cargos. 

El subcontralor, acompañado de 2 asesores, tuvo la inmensa paciencia de escuchar las denuncias por 13 asuntos determinados muy corruptos que se producen porque «las instituciones no funcionan». En rigor, todos los casos informados verbalmente, corroborados por escrito, nunca debieron llegar al conocimiento de la Contraloría si los municipios y las diversas dependencias de algunos ministerios hubieran hecho bien y oportunamente sus pegas, razón por la cual reiteramos que el problema que tenemos en Chile es porque hay flojera, ignorancia y acomodos al interior de los anteriores, con los influyentes actores privados.   

Debido a que no hay espacio para relatar todas las acusaciones formuladas al ente fiscalizador, nos limitaremos a dar cuenta de unas pocas, a saber:   

La burla en el pago de los US$ 10 millones, como indemnización por «falta de servicio», por parte de la incapaz municipalidad de Las Condes a una inmobiliaria porque el alcalde Joaquín Lavín y los abogados municipales cometieron diversos errores relacionados con unas torres habitacionales ilegales en esa comuna, razón por la cual, tiempo atrás, le habíamos solicitado al Consejo de Defensa del Estado (CDE) que recurriera a la Justicia cautelando el interés fiscal comprometido. Este órgano nos contestó que para proceder en tal sentido, se lo debía pedir el propio municipio o bien la Contraloría.

Sospechosamente los últimos 3 alcaldes, Lavín, Peñaloza y San Martín, se negaron a proceder como lo había exigido el CDE y por ello, le reiteramos a la Contraloría que trasladara los antecedentes al Ministerio Público para que así un fiscal indagara lo acontecido en la especie. Para justificar nuestra solicitud, le dimos a conocer al subcontralor nuestra presunción fundada en hechos concretos de que el municipio tenía interés en perder el juicio para desembolsar en favor de un actor privado esa enorme suma de dinero.  

También aludimos a la denuncia sobre lo que sucede con el molibdeno, ya que las grandes empresas privadas del cobre que lo exportan, no declaran el molibdeno que también exportan. La estatal Codelco dice que el molibdeno representa, en toneladas métricas, un 10 a un 12% de su producción de cobre y si las empresas privadas admitieran que va una importante cantidad de molibdeno en cada envío de cobre, tendrían que declarar por ese concepto un valor de no menos de US$ 4 mil millones anuales.  

Así las cosas, ya que el molibdeno, mineral cuya existencia las grandes mineras privadas sistemáticamente niegan, es el protagonista principal de sus negocios, por ello se le pidió a la Contraloría que arbitre las medidas conducentes para que las anteriores declaren el molibdeno que se llevan al exterior y paguen al Estado de Chile los impuestos correspondientes. Si esta situación se ordena próximamente, por lo tanto sin este contrabando invisibilizado, habrán importantes aportes a nuestra nación. Al respecto, nos preguntamos si los parlamentarios, tan interesados en aparecer en las pantallas de televisión, tendrán conocimiento de esta grosera situación y ya que hay una franja electoral presidencial en que intervienen Tohá, Winter, Mulet y Jara, sería necesario que emitieran sus juicios.  

Ahora, en pocas palabras, relacionado con el título de esta columna de opinión, aludimos al desacato comprobado de la municipalidad de Iquique, a varios dictámenes vinculantes de la Contraloría, el primero de ellos de fecha 2 de enero de 2025, en los cuales se le expresó al alcalde Mauricio Soria, que su director de obras municipales de apellido García, tenía que invalidar unos 70 permisos de edificación ilegales para proyectos inmobiliarios a localizarse en áreas inundables del Plan Regulador Intercomunal Costero Tarapacá (PRICT), instrumento normativo vigente desde junio de 2022.

Dicho alcalde, hijo del senador Jorge Soria, durante todos estos meses se las ha arreglado con rebuscadas interpretaciones, vulgares leguleyadas, para desobedecer las órdenes del ente fiscalizador. Su distinguida esposa, Silvana Loayza, arquitecta que ejerce como funcionaria de la respectiva Dirección de Obras Municipales, hasta la fecha, por el rol que desempeña en esa función técnica, entendemos que ha procedido como interesada cómplice en esta campaña de rebeldía.

Este indecoroso asunto lo conoce muy bien la Contralora Regional de Tarapacá, Paula Vera, con quien nos reunimos hace unos meses con el abogado Enzo Morales, para que ejerciera sus atribuciones, lo que todavía no ocurre. En concreto, para evitar un nuevo hecho consumado de impunidad, le hicimos ver al subcontralor Merino, dado el excesivo tiempo transcurrido, que trasladara los antecedentes al Ministerio Público, con el objetivo de que finalmente se conozcan las razones de fondo que ha tenido esa municipalidad para proceder de manera tan desvergonzada. 

¿Entonces será efectivo que el matrimonio Soria-Loayza tiene intereses en la rentable actividad inmobiliaria en la ciudad de Iquique? 

Seguridad privada: un nuevo deber empresarial ante un escenario de crisis de seguridad pública

Por: Eduardo Hernández, Gerente Legal de ALTO Chile.

Chile atraviesa una de las crisis de seguridad más intensas de las últimas décadas. Según cifras oficiales del Ministerio del Interior y el Ministerio Público, el aumento de delitos violentos, robos organizados y crimen transnacional ha puesto en entredicho la capacidad del Estado de responder con eficacia a la creciente demanda ciudadana por seguridad.

En este contexto, la reciente publicación del reglamento de la Ley N° 21.659 sobre Seguridad Privada —cuya entrada en vigor será en noviembre de este año— no sólo representa una actualización regulatoria, sino un punto de inflexión para el sector privado.

Este nuevo marco legal redefine las reglas del juego: ya no basta con contar con guardias de seguridad y cámaras. Asimismo, la lógica cuantitativa asociada al monto de 500 UF diarias de efectivo que maneja una empresa para declararla como entidad obligada queda atrás. Hoy, las características de riesgo inherentes a cada actividad determinarán si una entidad está obligada a implementar medidas de seguridad. Además, existirá una clasificación de riesgo —alto, medio o bajo—, la cual será determinada por la Subsecretaría de Prevención del Delito, que asume el rol de órgano rector en materia de seguridad privada en el país.

El Estado ha trazado una línea clara: el sector privado debe jugar un rol coadyuvante y complementario en la seguridad pública. Y ese rol no es menor. Implica elaborar estudios de seguridad con planes para cada instalación, invertir en tecnología con ciertos requisitos técnicos, para cámaras de seguridad (cctv y corporales) y lectores de placas, contratar y capacitar personal autorizado (de acuerdo al nivel de riesgo), garantizar la realización de denuncias en 24 horas, mantener grabaciones y evidencias durante al menos dos años si están asociadas a delitos.

El problema es que muchas empresas aún no dimensionan la envergadura del desafío. Las obligaciones no son menores, y las sanciones tampoco. Las multas por incumplimientos gravísimos pueden alcanzar hasta 13.500 UTM, sin contar la posibilidad de clausura temporal o definitiva de establecimientos. En un entorno de creciente inseguridad y presión reputacional, no cumplir no solo es caro: es arriesgado.

Por eso, este es el momento de buscar asesoría especializada que acompañe a las empresas para una correcta implementación de cumplimiento regulatorio en esta materia. Comenzando con un diagnóstico de brecha en cuanto a la clasificación de riesgos, diseño de estudios de seguridad y planes por sucursal, implementación de las medidas de seguridad exigidas, auditoría de niveles de cumplimiento, y estrategias para enfrentar la eventual aplicación de multas.

La seguridad privada ya no se perfila tan sólo como un gasto accesorio. Es una obligación legal, un estándar reputacional y, sobre todo, una inversión estratégica para la continuidad operacional y confianza del entorno. 

Por ende, la nueva ley no sólo exige cumplir, exige transformarse. Las empresas que lo comprendan a tiempo no sólo evitarán sanciones: estarán mejor preparadas para enfrentar los desafíos del país que viene.

junio 18, 2025 9:59 pm
Jueves 19 de Junio de 2025
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