Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS
La venta de viviendas en el país cayó por tercera vez consecutiva (lleva así 3 trimestres), esta vez con una baja del 14% en el segundo trimestre en comparación al mismo período en 2023, lo que genera un sobre stock de viviendas de más de 114.000 unidades.
El nivel de stock con entrega inmediata de viviendas representa el 35% del total, siendo mayor en el caso de los departamentos. Ello explica entre otras cosas, que hoy los departamentos en verde están más caros que los de entrega inmediata.
Por otro lado, y paradojalmente, el déficit de viviendas sociales a nivel nacional en el año 2023 fue del 50,92%, y se espera que para el año 2025 la necesidad de viviendas rondará en torno a los 750.000 unidades.
Los primeros seis meses del 2024 se autorizaron 8.512 unidades, que se traduce en un 21% menos que el mismo período del año anterior. Los permisos de edificación cayeron un 25% en la Región Metropolitana en comparación al primer semestre del 2023, lo que se traduce en 62 permisos de edificación versus 83 del año anterior.
En el tercer trimestre (julio – septiembre) de este año 2024, se producirá el vencimiento de permisos de construcción más grande de la historia para un año, totalizando 319 proyectos inmobiliarios (221 de edificios y 98 de casas), lo que en números significa que para esa fecha, casi 44.000 departamentos y 9.500 casas perderán este permiso.
Se ha dicho que al actual ritmo de venta, la oferta de viviendas terminará en 35 meses (asumiendo que no partiera absolutamente ningún nuevo proyecto más y nos quedáramos con el stock de viviendas del día de hoy). Se dice también que las dificultades de la gente para acceder a una vivienda están lejos de terminar, pues se siguen agravando, al punto de que hoy, solo un 20% de personas pueden adquirir una casa o departamento sin el apoyo del Estado.
Por otro lado, y como su lo anterior no fuese suficiente, muchos bancos endurecieron en hasta un 50% más, sus condiciones y estándares para otorgar créditos a inmobiliarias, constructoras y a las personas en general; dificultando de esta forma el desarrollo de nuevas obras y reflejándose en una disminución del volumen de inversión.
La cosa no se viene mejor si a lo anterior le sumamos los “esfuerzos” gubernamentales y legislativos que deprimirán aún más el negocio inmobiliario, como por ejemplo el proyecto de Ley de Cumplimiento Tributario impulsado por este gobierno y que pretende modificar la Ley de IVA, estableciendo plazos más cortos para la devolución de ese impuesto a los inversionistas en inmuebles para arriendo, lo que según la ACAFI implicaría que se dejaría de construir más de 1.600 edificios multifamily de renta residencial, una menor recaudación a largo plazo por el menor número de edificios levantados, el consecuente aumento del déficit de viviendas en unas 500.000 menos; o el proyecto de ley para la “Protección del territorio y la vida rural” que debilitará aun más el negocio inmobiliario.
Las señales que llegan del gobierno tampoco son alentadoras. Qué pasó con la propuesta de concesionar a desarrolladores privados la construcción de proyectos de viviendas en suelo fiscal, para que estas sean luego ofrecidas en arriendo, y solucionar así, el actual y grave déficit habitacional que aqueja al país?. Un reportaje en La Tercera del día Sábado 17 pasado muestra como al día de hoy, sólo 1 de los 21 proyectos de la agenda económica, cuyo “fast track” impuesto por el ejecutivo esperaba tenerlas aprobadas en septiembre de este año, ha sido aprobada.
El panorama lejos de ser auspicioso nos muestra una serie de alertas que obligan a los diversos actores a actuar coordinada. No pretendo nombrarlos, pero son claros. Urge entonces llegar a soluciones rápidas, eficientes y efectivas, pero reales, pues quizás el negocio y el sector inmobiliario y de la construcción logren pasar “agosto”, pero dudo que también septiembre…
