Si esta tendencia persiste, el déficit habitacional podría empeorar hasta 2044, intensificando la crisis de accesibilidad a la vivienda, lo que haría necesario cuadruplicar el ritmo actual de construcción para evitar este escenario.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El mercado inmobiliario español enfrenta un futuro complicado, marcado por un creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda que se intensificará en las próximas dos décadas.
Según el informe “Mercado Inmobiliario en España” de OBS Business School, dirigido por el profesor Carlos Balado, este desajuste podría agudizarse debido a una financiación más costosa, la escasez de suelo en las grandes ciudades, la falta de mano de obra cualificada y el aumento de los costos de los materiales.
Actualmente, en España se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas nuevas al año, una cifra insuficiente para satisfacer la demanda proyectada de 200.000 nuevos hogares anuales.
Si esta tendencia persiste, el déficit habitacional podría empeorar hasta 2044, intensificando la crisis de accesibilidad a la vivienda, lo que haría necesario cuadruplicar el ritmo actual de construcción para evitar este escenario.
El informe no solo presenta un diagnóstico preocupante, sino que también sugiere varias soluciones para mitigar el problema. Entre las recomendaciones se destacan las deducciones fiscales para el alquiler de ciertos colectivos, incentivos al ahorro para la compra de vivienda y reformas en las regulaciones que limitan la disponibilidad de viviendas de alquiler.
Además, se propone que el Gobierno fomente la construcción de viviendas destinadas al alquiler social, una medida que podría aliviar la presión sobre el mercado a largo plazo. Carlos Balado subraya la importancia de que la inversión en el desarrollo de suelo sea anticíclica y esté apoyada por las administraciones estatales y autonómicas, para garantizar un suministro constante de suelo urbanizable.
El informe anticipa que durante el tercer trimestre de 2024, el precio medio de la vivienda nueva aumentará un 4%, mientras que el de la vivienda usada subirá ligeramente más del 1%. Sin embargo, esta tendencia alcista podría frenarse en octubre, con precios que podrían estabilizarse o incluso comenzar a descender. Este cambio estaría impulsado por una combinación de factores económicos y de mercado que reducirán la demanda en los próximos meses.
Además, se espera que el coste de las hipotecas se mantenga elevado, lo que se traducirá en un aumento mensual superior a los 550 euros para un crédito promedio de 145.000 euros, una cifra estándar en España. Esta situación mantendrá la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje del salario destinado al pago de la vivienda, en torno al 40%, lo que pone en riesgo la capacidad adquisitiva de muchas familias. Las tasas de esfuerzo más altas se registran en Baleares (58,6%), Barcelona (51,9%), Málaga (51%) y Madrid (44,3%).
A pesar de la desaceleración que comenzó en 2023 y que parece continuar en 2024, con una disminución gradual en el número de compraventas, el informe sugiere que si los tipos de interés continúan su descenso y la economía española muestra signos de recuperación en la segunda mitad del año, el mercado podría experimentar una expansión en 2025. Este cambio dependerá en gran medida de la evolución de la economía global y de las políticas monetarias.
Por último, el informe subraya la necesidad de una inversión significativa en vivienda asequible, estimando que se requerirían 1,2 millones de viviendas de alquiler asequible en España hasta 2030, con una inversión total de 108.000 millones de euros.
De esta cantidad, el 76% provendría del sector privado y el 24% del sector público. Cataluña necesitará construir 225.000 viviendas en la próxima década, mientras que la Comunidad de Madrid requerirá 174.000.
Andalucía y la Comunidad Valenciana precisarán 85.000 viviendas cada una, y Canarias necesitará 46.000. Además, el estudio destaca una significativa disminución en la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) desde 1985, cuando representaban el 64% del total de viviendas terminadas, hasta 2022, cuando solo el 10% eran VPO.
Actualmente, solo un 2,5% del parque inmobiliario corresponde a viviendas de protección oficial o asequibles. En resumen, aunque se anticipa un descenso gradual en las compraventas de viviendas durante 2024, OBS Business School deja abierta la posibilidad de una recuperación del mercado en 2025 si los tipos de interés bajan y la economía muestra signos de mejoría.
