Día: 18 de noviembre de 2024

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de negocios en COHLERS+PARTNERS

El Diario El Mercurio del día 01 de noviembre pasado, realizó un interesante reportaje relativo a las propuestas consolidadas relativas a las medidas para impulsar el rubro inmobiliario, tras un análisis de académicos y actores de instituciones públicas y privadas.

En resumen, se concluyeron como medidas adecuadas: la rebaja de la carga financiera de las familias para acceder a la vivienda; el apoyo fiscal traducido en ampliar los beneficios de viviendas DFL2 a 3 unidades; el cambio de régimen de inversión en compañías de seguros y AFP; el impacto del fin del Crédito Especial de Empresas Constructoras (CEEC); la ampliación del rango de precios de los subsidios de arriendo del DS 52; y, la revisión de los procesos de otorgamiento de permisos de proyectos inmobiliarios.

Interesante debate y propuestas, pero lamentablemente tarde y pocas.

Primeramente, “tarde” por cuanto en materia de rebaja de carga financiera propuesta, el problema real es que evidentemente, pagar menos pie resulta atractivo, pero ello significa necesariamente mas cuota de crédito o una cuota mucho más elevada, lo que justamente las personas no pueden costear mes a mes, sobre todo en estratos medios, ya que ese costo (o inversión) afecta directamente en su capacidad económica familiar.

En materia del aumento del DFL2, resulta una buena idea, o que los incentivos fiscales son junstamente para eso, para incentivar una conducta que se estima como adecuada para genear una activación económica y para concentrar la circulación del capital en aspectos necesarios para activar la economía; pero, con los precios y limitaciones actuales al crédito, dudo que sea un real incentivo; y, si va de la mano de una rebaja financiera como la propuesta arriba, el efecto es el mismo. De nada sirve adquirir una tercera vivienda si la cuota es muy alta o si quedo endeudado por 20 o más años con el mismo sueldo, siendo entonces atractivo para unos pocos.

Respecto del cambio del regimén de inversión en aseguradoras y de las AFP’s, es un problema que ya suma una larga data de debates y discusiones bizantinas. Dudo que sea resuelto aquí y ahora, menos en el corto plazo.

En lo concerniente al impacto del fin del CEEC, nada que decir. Desde un principio lo he considerado inadecuado, casi discriminatorio para las empresas constructoras. Su reciente extención transitoria, solo demuestra la necesidad de su mantención.

En materia de subsidio para arriendos, parece que se olvidó que el mercado de arriendos viene subiendo por la inflación y porque los porcentajes de flujo monetario anual que deja una propiedad en relación con su valor de venta o capital inicial también. Les aseguro que si bajásemos el precio eliminando el IVA y evitamos más subsidios y intervención estatal, de seguro que los arriendos bajarían naturalmente y no de manera artificial y transitoriamente. El mercado no es tonto. Sabe reaccionar ante incentivos y estímulos reales.

En lo que respecta a la permisología, es una necesidad que se viene pidiendo a gritos por todo el mundo desde hace ya mucho tiempo atrás. Veamos cómo reaccionaran los nuevos alcaldes electos y reelegidos.

¿Qué pasó (por ejemplo) con el crédito contra el impuesto a la renta de carácter reembolsable, que se reflejaría en una rebaja anual del Impuesto Global Complementario para el comprador de una vivienda nueva, mediante un crédito hipotecario y cumpliendo además los requisitos de la citada norma, reflejándose, recién ahí en un derecho a devolución de hasta 16 Unidades Tributarias Mensuales (UTM) por los años tributarios del 2024 al 2029? ¿ha producido el efecto esperado?

¿Qué pasó con la propuesta de concesionar a desarrolladores privados la construcción de proyectos de viviendas en suelo fiscal, para que estas sean luego ofrecidas en arriendo, solucionando con ello el actual y grave déficit habitacional del país?

Finalmente, resultan “pocas” porque el real problema de la industria inmobiliaria y de la construcción, no se acota ni se soluciona con estas medidas que, como ya vimos, distan de ponerle un punto final a este asunto.

Sin querer señalar ni entrar en detalles de que el principal problema del escaso desarrollo inmobiliario es la gran barrera de acceso al crédito hipotecario impuesto por la banca; extraño la falta de pronunciamiento de estos expertos de varias soluciones o mecanismos de mitigación de este gran problema propuesto por privados.

Recuerdo la figura del “Loping” inmobiliario; la “tokenización” del negocio inmobiliario  o “criptoinmuebles”; el “renting” inmobiliario y el “flipping”, como mecanismos posibles, eficientes y atractivos, dado el dinamismo del negocio inmobiliario y como contribuciones reales de solución sin intervención de las duras trabas bancarias de acceso a financiamiento para la compra o arriendo de inmuebles, ni de las limitaciones socioeconómicos que solo le permiten a cierto grupo de la población el acceso a las ayudas del Estado.

Sin duda que, mientras no exista un real compromiso del gobierno de turno en querer solucionar estos problemas con la real participación y colaboración de los privados, no se vislumbra una pronta salida y salvataje del sector inmobiliario.