Por: Yuval Ben Haym, Regional Director RE/MAX Chile
El anuncio de Trump de imponer aranceles del 10% a las exportaciones chilenas impactará las exportaciones, el tipo de cambio y la confianza inversora.
Se espera una presión al alza sobre el dólar, menor inversión extranjera y desaceleración económica. Esto afectará la venta de propiedades residenciales y comerciales, pero también abrirá nuevas oportunidades.
Visualizo un fortalecimiento del mercado interno, un giro hacia inversión local, y una reconfiguración del mercado inmobiliario con oportunidades en arriendos, propiedades logísticas e inversión estratégica.
Frente a escenarios globales inciertos, invertir en Chile sigue siendo una estrategia sólida para proteger el patrimonio en tiempos volátiles.
Ante un peso más débil y menores oportunidades fuera del país, creemos que veremos un fortalecimiento del mercado interno, tanto en inversión residencial como en renta, y un mayor dinamismo en comunas con alta demanda de arriendos.
Según un reciente estudio, esta tipología es la que más se comercializa en la Región Metropolitana y también en regiones, desplazando al segundo lugar a los de dos habitaciones.
A través de cifras entregadas por Activo Más Inversiones, empresa líder en venta de propiedades en Chile, se reveló una notable preferencia por los departamentos de un dormitorio dentro del mercado de la inversión inmobiliaria nacional.
Esta tipología, que cuenta con el aval de su practicidad, eficiencia y accesibilidad, supera con holgura a, por ejemplo, los de dos habitaciones o los estudios, modelos que también son altamente cotizados.
“Hoy podemos ver cómo los inversionistas priorizan espacios funcionales, bien ubicados y con potencial de renta a corto plazo. Los departamentos de un dormitorio cumplen con estos requisitos, especialmente en zonas de alta demanda donde el arriendo es una opción atractiva para jóvenes profesionales, estudiantes o parejas sin hijos”, asegura José Tomás Falcone, Gerente de Ventas de Activo Más Inversiones.
No hay debate en la capital: boom de ventas de departamentos de un dormitorio
En la Región Metropolitana, los departamentos de un dormitorio marcan una tendencia clara. A propósito de las cifras entregadas por la compañía y que corresponden a sus ventas durante todo 2024, las comunas con mayor número de comercializaciones de modelos que cuentan con este formato son Santiago, con 238; Ñuñoa, con 143; San Miguel, con 113; y Cerrillos, con 94, todas zonas con alto flujo de arriendo y gran conectividad.
Respecto al resto de tipologías, los departamentos de dos dormitorios ocupan el segundo lugar en la lista de formatos más demandados, destacando La Cisterna y Santiago, y en menor medida, los estudios o monoambientes, donde lideran las comunas de Santiago, nuevamente, La Florida y Estación Central.
“La dinámica en la capital se centra particularmente en la eficiencia, en un retorno rápido de inversión y precios más accesibles. Por eso, los departamentos de un dormitorio terminan siendo ideales: menor precio de entrada, alta captación de arrendatarios y buena rentabilidad”, explica José Tomás Falcone.
Comuna
Estudio
1 dormitorio*
2 dormitorios*
3 dormitorios*
Santiago
66
238
73
– – –
Ñuñoa
– – –
143
31
2
San Miguel
– – –
113
26
– – –
La Cisterna
– – –
33
95
1
Cerrillos
– – –
94
29
– – –
La Florida
12
31
30
– – –
Estación Central
9
36
– – –
– – –
Independencia
– – –
15
5
– – –
Macul
– – –
7
6
– – –
San Joaquín
– – –
2
11
– – –
Cabe destacar que estas cifrs están basadas en un estudio realizado de enero a diciembre de 2024.
Uno y dos dormitorios lideran en regiones
Si bien la tendencia capitalina también se repite a nivel regional, existen ciertos matices. Ciudades como Temuco y Coquimbo muestran un crecimiento constante en la compra de propiedades de un dormitorio, pero también en muchos casos los departamentos de dos habitaciones tienen una fuerte presencia, como es el caso del mismo Temuco o Concepción.
“La realidad fuera de Santiago es distinta. En regiones, muchas veces se privilegia la comodidad y la calidad de vida por sobre la funcionalidad. Eso hace que los departamentos de dos y hasta tres dormitorios sigan teniendo gran demanda, sobre todo entre familias o personas que migran desde otras ciudades buscando más espacio y tranquilidad”, concluye el Gerente de Ventas de Activo Más Inversiones.
Comuna
Estudio
1 dormitorio*
2 dormitorios*
3 dormitorios*
Temuco
– – –
73
69
– – –
La Serena
– – –
– – –
– – –
13
Coquimbo
– – –
2
– – –
– – –
Concepción
– – –
– – –
1
– – –
*Las cifras anteriores están basadas en un estudio realizado de enero a diciembre de 2024.
Por: Patricio Hernan PAcheco, Fundación Defendamos la Ciudad..
Recientemente el Concejo Municipal de Peñalolén, presidido por el alcalde del Frente Amplio, Miguel Concha, indebidamente presionado por las amenazas de cobro de indemnizaciones por parte del privado interesado, se equivocó al aprobar una conciliación entre dicha entidad y la Inmobiliaria Universa SpA, actual dueña del megaproyecto «Hijuelas Quilín», que contempla la construcción de 38 edificios de 9 pisos c/u, con 2.314 viviendas en dicha comuna, sin percatarse que este negocio inmobiliario tramitado con infinidad de errores, como Declaración de Impacto Ambiental (DIA) dentro del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental SEIA), fue anulado el 19/07/2023 por el Segundo Tribunal Ambiental,
Se debe destacar que el Plan Regulador Comunal (PRC) de Peñalolén fija para el terreno de la inmobiliaria una altura máxima de 4 pisos, empresa que tiene a su favor un curioso fallo de la Corte de Apelaciones, materia actualmente radicada en la Corte Suprema por presentación de un recurso de casación de la anterior administración municipal. Se debe destacar que el concejal independiente, Claudio Hernández, fue el único que votó en contra de este libertino negociado y con el propósito de que los lectores de Mercados Inmobiliarios conozcan los términos de la improcedente conciliación pueden verla en link
Como conocedores de este episodio, tenemos el deber de reconocer el correcto comportamiento de la ex alcaldesa, Carolina Leitao, quien como competente abogada, siempre hizo valer la ley. En su período, conforme lo ordena el artículo 53° de la Ley del Procedimiento Administrativo, con fecha 11/09/2019, se invalidaron la Aprobación de Loteo con Construcción Simultánea N° 1536 y el Permiso de Edificación N° 31/18, ambos emitidos el 23/02/2018, así como la Resolución de Aprobación de División Predial N° 1523 del 06/12/2017.
Debido a que esa amañada conciliación, autorizada en el Concejo Municipal, sin un debate democrático, no puede producir efectos, en la cual el alcalde del Frente Amplio impidió la intervención de las dirigentes del Movimiento de Pobladores en Lucha, lo cual es un contrasentido con el discurso oficial de ese juvenil partido político, a continuación damos a conocer cierta información relacionada con la normativa urbana aplicable. Sería deseable que el alcalde y la mayoría de los concejales que la aprobaron recapacitaran a tiempo, pues en nuestro país tenemos que acostumbrarnos a respetar los marcos regulatorios y por ende combatir la corrupción que siempre ha favorecido a los apitutados dentro del sistema.
En el año 2020 expresábamos que la DOM de Peñalolén alegremente le otorgó al doctor en Filosofía, Jorge Peña Vial, decano de la facultad de Filosofía de la Universidad de Los Andes, el permiso de edificación antes indicado conjuntamente con la resolución exenta Nº 1.536 de loteo con construcción simultánea de la misma fecha, para que en su extenso predio, conocido como ex fundo Quebrada de Macul, localizado en la avenida Consistorial Nº 5.900 de esa comuna precordillerana, levantara 18 edificios con alturas de entre 11 y 15 pisos, un centro comercial y más de 4.000 estacionamientos.
Para que la DOM cursara, tanto el permiso de edificación como la resolución exenta de loteo con construcción simultánea, se tuvieron a la vista desde el año 2014 unos cuantos certificados de informaciones previas (CIP) y otros tantos permisos de anteproyectos, los que tienen una vigencia de 6 meses y un año, dependiendo de la constructibilidad del proyecto. En este caso, por lo voluminoso del proyecto, los anteproyectos caducaban al año de otorgado y los CIP tienen vigencia mientras no cambien las reglas del juego, ya que para la obtención de permisos siempre rige la norma fijada en el Plan Regulador Comunal (PRC).
Para contextualizar, señalamos que con fecha 19/10/2016, se publicó en el Diario oficial el Decreto Alcaldicio N° 4.721, mediante el cual se postergó el otorgamiento de permisos, por parte de la DOM, por el plazo fijo de un año, es decir, hasta el 19/10/2017, teniéndose presente que el terreno rural de Peña Vial se transformó en urbano con la modificación al PRC de Peñalolén, vigente desde el 25/08/2017, dejándose en claro que el negocio inmobiliario lo ejecutaría la empresa Universa SpA, la cual debía comprar el terreno a su dueño.
Pero fue muy gracioso cuando conocimos la documentación respectiva, ya que los arquitectos de la inmobiliaria que la tramitaron en esa municipalidad, muy sueltos de cuerpo, afirmaban que el proyecto no se acogía a las normas urbanísticas del Plan Regulador Comunal (PRC), sino que al artículo 3º transitorio del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) del año 1994, referido a subsectores, ardid mercantil con el cual buscaban mejoras sustanciales en la rentabilidad del negocio. Los profesionales anteriores, suponemos que, con el acuerdo de Peña Vial, menospreciaron la inteligencia y el conocimiento de los vecinos que se verían perjudicados con esta intervención. Todos quienes intervenían en el proyecto sabían o debían saber que esa disposición del PRMS solo estaba vigente «hasta que se aprueben los nuevos PRC».
Así fue como, diversas agrupaciones ciudadanas, con sólidos argumentos, se opusieron a los reseñados 2 actos administrativos en la propia municipalidad, la que trasladó los antecedentes ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo. Asimismo, la fundación Defendamos la Ciudad, con la firma de este columnista y con la del vecino Patricio González, de profesión constructor, denunciaron este intento de burlar el marco regulatorio en la Contraloría General de la República ya que los 18 edificios habitacionales y el centro comercial, aprobados por el Permiso de Edificación N° 31, del 23 de febrero de 2018, se emplazarían en 8 predios resultantes del loteo con construcción simultánea, los cuales, a su vez, se generan a partir del Lote 1 de la División Afecta, que dividió el terreno original en 4 lotes.
Tal como le dijimos a la Contraloría, ello era erróneo pues se seguía presentando el mismo CIP N° 793 de 2015 para el predio originario, Rol 9095-11, el cual no correspondía a los lotes donde se emplazarían los edificios, pues lo correcto era obtener CIP,s de cada uno de los lotes resultantes, tal como lo ha señalado la jurisprudencia del ente fiscalizador. Entonces, los nuevos CIP,s debían reflejar las normas urbanísticas vigentes al momento de que éstos se emiten, lo cual implicaba reconocer la limitada norma de 4 niveles de altura de edificación, para el terreno contenida en el respectivo PRC de Peñalolén de agosto de 2017. Pero para hacerle el quite a esta disposición urbanística, el titular del proyecto apeló sin razón legal alguna, a la norma del artículo 3° transitorio del PRMS, lo que era improcedente.
En resumen, la empresa actual propietaria del terreno tiene todo el derecho para construir edificios de 4 pisos, obviamente respetando la densidad habitacional contenida en el PRC de Peñalolén, pero si se llegara a validar la inmoral conciliación en la Corte Suprema, una vez más el poder económico, en este caso liderado por un filósofo, saldrá ganancioso a través de ingeniosas prácticas aceptadas por autoridades municipales débiles de carácter, quedando como perjudicado directo el candidato presidencial, Gonzalo Winter, por pertenecer al mismo partido político del alcalde Miguel Concha.
Finalmente le proponemos al distinguido doctor en filosofía y académico de la Universidad de Los Andes, numerario del Opus Dei, Jorge Peña Vial, miembro de la élite, que le evite una decisión complicada en esta conciliación a la abogada integrante de la 3a Sala de la Corte Suprema, María Angélica Benavides Casals, sometiendo motu proprio su negocio inmobiliario a las reglas del juego urbano, aunque ello le signifique reducir en un cierto porcentaje la utilidad del mismo.
Mercado Libre anunció que trasladará sus oficinas a la torre Costanera Center, tras concretar un arriendo a largo plazo por un total de 6 mil m2 -distribuidos en 4 pisos de la emblemática torre-, transacción que estuvo liderada por la consultora Colliers.
«Vemos estas nuevas oficinas como un espacio para transmitir nuestra cultura, será un lugar diseñado especialmente para fomentar nuestra forma de trabajo y promover el bienestar de nuestro equipo (…) Estas oficinas estarán diseñadas para fomentar la colaboración, la innovación y el bienestar de nuestro equipo, ofreciendo un entorno de trabajo moderno y estimulante que refleje nuestros valores y cultura empresarial. Son oficinas modernas, flexibles, que cuentan con distintas opciones de configuración según las necesidades de la empresa, a lo que se suman una serie de servicios y amenities de alto estándar y en línea con las últimas tendencias», informaron desde Mercado Libre a través de un comunicado de prensa.
De acuerdo a Cristóbal Laso, gerente del Área de Oficinas de Colliers, “El Costanera Center es uno de los edificios de más alto estándar y con los espacios de oficinas más eficientes del mercado. Sus amplias plantas permiten que una empresa corporativa se instale optimizando el uso del espacio y reduciendo la cantidad de pisos necesarios. Además, ofrecen la flexibilidad de arrendar espacios desde 350 m²”.
El ejecutivo agrega que “Al estar ubicada dentro del complejo Costanera Center, cuenta con acceso a una amplia variedad de servicios, comercios y una oferta gastronómica diversa en sus inmediaciones. Teniendo un programa de beneficios para los arrendatarios de las oficinas, con descuentos en las mejores tiendas del centro comercial, hotel AC Marriot, sky costanera, y gimnasios. Todas estas ventajas y amenidades hacen que establecer una oficina en este lugar sea una opción altamente conveniente».
El reporte de mercado de oficinas AA+ del área de Estudios de Colliers, informa que, tras ser duramente golpeado por el estallido social y la pandemia, el mercado de oficinas muestra signos de recuperación este primer trimestre del año: “la vacancia nuevamente bajó, pasando de 10,3% a 9,9%, y se percibe un aumento considerable en la demanda por nuevos espacios”.
Alberto Correa, bróker senior de Colliers, a cargo de la intermediación del arriendo concretado por Mercado Libre, detalla que existe una elevada demanda por edificios de alto estándar, ubicados en el eje de la Línea del Metro y con conexión a las principales autopistas.
«Observamos un gran interés por edificios que cuenten con plantas eficientes, rápido flujo de ascensores, fachadas de muro cortina, respaldo eléctrico y de agua —es decir, inmuebles que permitan mantener la operación de una empresa 24/7, además de un suministro de agua por al menos 48 horas—. También se valoran especialmente aquellos que ofrecen seguridad y control de acceso, certificación medioambiental (como LEED), y una gama de amenities, tales como bicicleteros con duchas y camarines, espacios para eventos, auditorios, salas de conferencias y estaciones de carga para vehículos eléctricos».
Correa señala que específicamente, en el caso de las grandes empresas con crecimientos exponenciales como Mercado Libre, “es importante contar con un espacio amplio para tener a todo el equipo en el mismo lugar, por un tema de eficiencia en costos, colaboración entre los distintos equipos, y fortalecimiento de la cultura organizacional. Otro punto fundamental, es tener la posibilidad de crecimiento dentro del mismo edificio”.
