Día: 23 de junio de 2025

Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLER & PARTNER

En el actual escenario económico chileno, caracterizado por tasas de interés hipotecarias que, aunque han mostrado una leve disminución, aún se mantienen por encima de los niveles históricos, los compradores de viviendas enfrentan desafíos significativos para acceder a financiamiento tradicional. Ya se han vislumbrado un par de alternativas a esto, pero bastante limitadas, a mi modo de ver.

El problema es que según datos del Banco Central, la tasa promedio de créditos hipotecarios descendió a 4,42% en noviembre de 2024, una cifra aún distante del 1,99% registrado en 2019. ​

Ante esta realidad, han surgido diversas alternativas inmobiliarias que buscan ofrecer soluciones más accesibles y adaptadas a las nuevas condiciones del mercado.​

Una opción que ha ganado popularidad es la inversión en parcelas de agrado, terrenos de al menos 5.000 m² ubicados en zonas rurales, donde es posible construir viviendas de hasta 500 m². El auge del teletrabajo ha facilitado esta tendencia, permitiendo a las personas residir lejos de las ciudades sin sacrificar conectividad. Estas parcelas pueden adquirirse a diversos precios los más baratos en atención a sus distancias, condiciones geográficas propias del terreno, mayor o menor posibilidad o factibilidad de servicios básicos, los hace fluctuar  desde $10 millones, y la construcción de la vivienda corre normalmente por cuenta del propietario, con opciones económicas como casas prefabricadas. ​

Otra opción es adquirir propiedades en blanco (etapa de planificación) o en verde (en construcción), lo que permite acceder a precios más bajos y pagar el pie en cuotas durante el proceso constructivo. Esta modalidad ofrece la ventaja de esperar a que las condiciones crediticias mejoren antes de solicitar un crédito hipotecario, haciendo más accesible la compra de una vivienda. ​

Frente a las restricciones del sistema bancario, las mutuarias, cooperativas e incluso algunas compañías de seguros han emergido como opciones viables para obtener créditos hipotecarios, ofreciendo tasas competitivas, mientras que las mutuarias han mostrado un crecimiento en la colocación de créditos, destacando por su flexibilidad en los requisitos. ​

Por otro lado, algunas instituciones financieras han lanzado ofertas hipotecarias con tasas preferenciales para viviendas nuevas que cuenten con certificación de eficiencia energética (letras A, B o C). Estas iniciativas, respaldadas por acuerdos con organismos internacionales, buscan promover la construcción sostenible y ofrecer beneficios económicos a los compradores. ​

No cabe duda de que la migración hacia regiones ofrece una oportunidad real para descongestionar las zonas urbanas y aprovechar las ventajas de vivir en entornos menos saturados. El desarrollo de infraestructura, la mejora en la conectividad y la implementación de políticas públicas que incentiven la inversión en regiones pueden facilitar este proceso. Además, programas de subsidios habitacionales específicos para zonas rurales y la promoción de proyectos inmobiliarios en estas áreas pueden atraer a nuevos residentes, dinamizando las economías locales y ofreciendo soluciones habitacionales más accesibles.​

De esta manera, la combinación de innovación en las modalidades de inversión inmobiliaria y estrategias de descentralización territorial se presenta como una respuesta efectiva a los desafíos que enfrentan los compradores de viviendas en Chile.

Al explorar alternativas como las parcelas de agrado, la compra en blanco y verde, el financiamiento a través de otros agentes financieros y los créditos hipotecarios verdes, se amplían las opciones disponibles para acceder a una vivienda (paradojal si se tiene en cuenta que existe un gran sobrestock de viviendas en nuestro país). Simultáneamente, el fomento migratorio a regiones puede contribuir a equilibrar el mercado inmobiliario y promover un desarrollo más equitativo y justo en el país.