Día: 24 de julio de 2025

Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS

En un ecosistema regulatorio cada vez más exigente en nuestro país, la industria inmobiliaria y de la construcción nacional enfrenta múltiples desafíos legales, operativos y reputacionales. La implementación de un sistema de cumplimiento normativo o de Compliance ya no es exclusiva de grandes empresas ni de sectores financieros muy regulados. Hoy, también es una necesidad estratégica para constructoras e inmobiliarias, cuya exposición a riesgos normativos ha crecido considerablemente.

El marco regulatorio chileno impone diversas obligaciones a las empresas del sector, tales como la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su ordenanza, que regulan aspectos técnicos y administrativos del desarrollo de proyectos; la Ley N° 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, que exige evaluaciones de impacto ambiental para ciertos proyectos, la Ley N° 20.393, que establece la responsabilidad penal de las personas jurídicas por delitos como cohecho, lavado de activos, financiamiento del terrorismo, delitos ambientales y delitos de corrupción entre privados; la Ley N° 20.720 sobre reorganización y liquidación de empresas, relevante para evaluar riesgos de insolvencia; y normativas de la Dirección del Trabajo, especialmente en relación a la subcontratación, jornada laboral, condiciones de seguridad y salud en el trabajo (Ley N° 16.744).

Es por ello que la violación de cualquiera de estas normativas puede conllevar multas, pérdida de permisos, paralización de obras e incluso responsabilidades penales para los representantes legales. El riesgo reputacional asociado puede ser aún más grave y de largo plazo.

Por otro lado, y en los últimos años, han existido múltiples controversias y sanciones en el sector. Por ejemplo, el caso San Pedro de la Paz (2021), donde una constructora fue sancionada por iniciar obras sin permisos de edificación ni calificación ambiental favorable, con millonarias multas impuestas por la SMA y orden de paralización; la investigaciones por colusión en licitaciones públicas de obras, en donde diversas constructoras fueron investigadas por prácticas anticompetitivas y sobornos, generando una pérdida de acceso a contratos estatales; y las denuncias laborales y por seguridad, de empresas que han enfrentado querellas por accidentes fatales en obras, atribuibles a incumplimiento de normativas de seguridad, como lo dispone el artículo 184 del Código del Trabajo, entre otros casos, reflejan que los riesgos no solo son teóricos, ya que pueden afectar gravemente la viabilidad del negocio.

Para lo anterior, un sistema de cumplimiento normativo permite identificar, prevenir y mitigar riesgos legales antes de que se materialicen; así como también promueve una cultura de integridad que mejora la reputación corporativa y facilita relaciones de confianza con autoridades, clientes e inversionistas.

Pero también tiene un valor legal, pues según la Ley N° 20.393, contar con un modelo de prevención de delitos adecuado, implementado y supervisado puede eximir o atenuar la responsabilidad penal de la empresa frente a determinados delitos cometidos por sus trabajadores o ejecutivos.

De ello, se pueden señalar los elementos clave para el sector inmobiliario y de la construcción.

Primeramente, un diagnóstico de riesgos normativos y penales, que permita identificar procesos críticos, como la obtención de permisos, la gestión ambiental, la contratación de subcontratistas o la relación con funcionarios públicos.

La designación de un Encargado de Cumplimiento, idealmente un profesional con autonomía y acceso a la alta dirección. Puede ser el mismo responsable del modelo de prevención de delitos.

Establecer códigos de conducta y políticas internas, que incluyan lineamientos sobre integridad, conflictos de interés, trato con autoridades, licitaciones, relaciones laborales, seguridad y medio ambiente, entre otros aspectos relevantes.

La capacitación constante a todo el personal, especialmente jefaturas, ingenieros de obra y ejecutivos, sobre temas clave como Ley N° 20.393, cohecho, libre competencia, y normativa sectorial.

Establecer canales de denuncia eficaces y seguros, tales como habilitar mecanismos confidenciales (internos o externos) para reportar irregularidades, garantizando protección al denunciante (Ley N° 21.132); y la revisión y auditorías periódicas, es decir, efectuar monitoreos a la eficacia del sistema y ajustarlo ante cambios regulatorios, operacionales o tras detectar brechas.

Para terminar, quisiera formular algunas sugerencias prácticas de implementación. Tales son:

Primero, comienza con una matriz de riesgos legal-regulatorios, identificando normativas aplicables por tipo de proyecto o zona geográfica.

Luego, integra el Compliance con el sistema de gestión de calidad y seguridad en tu empresa, evitando duplicidades y mejorando eficiencia.

A tu turno, formaliza el compromiso de la alta dirección mediante declaraciones públicas y asignación de recursos.

Finalmente, involucra a los contratistas y proveedores, incluyendo cláusulas de cumplimiento en los contratos y realice auditorías aleatorias.

Para concluir, (y ya lo he señalado antes) estimo que el cumplimiento normativo en inmobiliarias y constructoras no es un costo, sino una inversión en sostenibilidad, reputación y continuidad del negocio; ya que nuestra normativa está avanzando hacia estándares más exigentes y las empresas que anticipen esta realidad e implementes sus propios sistemas, serán las mejor posicionadas para liderar el mercado y generar confianza en sus grupos de interés.