Día: 25 de julio de 2025

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

Desde hace unos cuantos meses, varios medios de prensa están dando cuenta de una polémica por la pretendida irrupción de un supermercado Unimarc, denominado Centro Comercial Zapallar, de la empresa SMU, que se localizaría en la calle Januario Ovalle del balneario de Zapallar, ello a pesar de que el interesado dispone de un permiso de anteproyecto mal cursado por la subrogante Directora de Obras Municipales (DOM), Scarlett Salinas, quien cometió el error de considerar que esa vía era «de servicio», en circunstancias que el respectivo Plan Regulador Comunal (PRC) la define como «local».

Se deja en claro que, cuando la SMU compró el terreno de 1.500 m2, éste ya contaba con el anteproyecto de fecha 03/01/2025, autorizado en base a unos Certificados de Informes Previos (CIP) emitidos por la misma DOM, los que tenían idéntica equivocación. 

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), define la “carga de ocupación” de los edificios como la relación del número máximo de personas por metro cuadrado para los efectos del cálculo de los sistemas de evacuación, según su destino y relacionado con dicha carga, mismo reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que clasifica las vías públicas, fijando sus anchos mínimos y considerando sus calzadas y aceras, como expresas, troncales, colectoras, de servicio y locales. Cabe mencionar también que el artículo 2.1.36 de la OGUC fija la escala del equipamiento (el tamaño) en función a la vía que enfrenta, por lo que no es lo mismo enfrentar una vía local que una de servicio.

Debemos tener presente que los vecinos opositores al proyecto, muy bien asesorados, le exigieron oportunamente a la DOM de Zapallar que, tanto los CIP como el permiso de anteproyecto eran contrarios a derecho, pero dicha funcionaria municipal, pasándose de lista, solo inició la invalidación de los primeros, a pesar de que su obligación era invalidar el anteproyecto y si no lo hizo, se debe investigar a fondo esta negligencia.   

Como las características oficiales de las antes indicadas 5 vías son muy amplias, para conocer las relacionadas, vale decir las «de servicio» y las «locales», los lectores interesados pueden acceder al artículo 2.3.1 de la OGUC,precisándose que las informaciones contenidas en los CIP son meramente indicativas, pues los inversionistas siempre deben respetar las normas urbanísticas de los PRC, OGUC y LGUC, asunto que es de toda lógica y por ello está respaldado por sentencias de la Corte Suprema y dictámenes de la Contraloría General de la República, con lo cual se infiere que la empresa SMU fue sorprendida por el astuto vendedor del terreno con anteproyecto incorporado. Suponemos que los arquitectos y gerentes del supermercado pecaron de ingenuos al darle crédito a lo que resolvía la DOM subrogante de Zapallar y evidentemente los anteriores no efectuaron la debida due diligence antes de firmar el contrato de compraventa. 

Ante tal situación contraria a los intereses comerciales de la empresa, ésta contrató al abogado Francisco Zúñiga, quien interpuso un recurso de protección en la Corte de Apelaciones de Valparaíso, en contra de la municipalidad porque la invalidación ejercida por la DOM era extemporánea, por haber transcurrido más tiempo que el fijado perentoriamente, 2 años, en el artículo 53° de la Ley N° 19.880. Y aquí se aprecia a todas luces la astuta omisión de la DOM, quien no quiso invalidar el anteproyecto que, por fecha, su proceder era absolutamente legal.  A propósito, esta DOM ejerce su cargo como subrogante desde el año 2019, motivo más que suficiente para que el alcalde Alessandri llame a un concurso público para que esa función sea desempeñada por un profesional en calidad de titular.

En conclusión, dado el desarrollo de los hechos, entendemos que el abogado Zúñiga tendrá que desistirse del recurso en contra de la municipalidad, debiendo  accionar pronto legalmente en contra del vendedor del predio, en la certeza de que el alcalde Alessandri trasladará todos los antecedentes al Ministerio Público para que así un fiscal investigue las «equivocaciones» de la DOM subrogante. Todos sabemos que los precios de los terrenos son fijados en el mercado según sus aptitudes para levantar construcciones y por ello la institucionalidad judicial tendrá que dilucidar si este predio fue calificado como «de servicio», porque la DOM carecía de los conocimientos técnicos necesarios o bien si intentó beneficiar económicamente, con una plusvalía, a su ex propietario.