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julio 31, 2025 7:44 pm

PRONTO

Itaú advierte que Latinoamérica gana atractivo como refugio de inversión ante fragmentación global

La región se beneficia de su distancia geopolítica, recursos estratégicos y resiliencia macroeconómica, pero persisten desafíos fiscales y alta incertidumbre política.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

América Latina comienza a consolidarse como una alternativa relevante para los inversionistas globales en un escenario marcado por la creciente fragmentación comercial y monetaria.

Así lo planteó Andrés Pérez, economista jefe para la región de Itaú, quien destaca que el bloque ha mostrado una resiliencia mayor a la anticipada frente a los shocks externos, al tiempo que se mantiene al margen de los principales focos de tensión geopolítica.

“El mundo está transitando hacia un entorno de aranceles más altos y mayor proteccionismo, lo que reducirá la demanda global y generará distorsiones en precios relativos. En este contexto, América Latina emerge como una alternativa viable para quienes buscan diversificar sus inversiones”, señaló Pérez en conversación con Bloomberg Línea.

El economista advirtió que si bien los impactos inmediatos de las nuevas barreras comerciales son acotados, sus efectos negativos serán acumulativos y se intensificarán en el mediano plazo. En particular, Itaú proyecta que los aranceles que Estados Unidos anunciará el próximo 1 de agosto podrían superar el 15% para productos provenientes de la región.

Pese a ello, el banco prevé que esta coyuntura genere ciertos beneficios para las economías latinoamericanas, como una eventual moderación en la inflación de bienes transables. “La restricción de exportaciones chinas hacia Estados Unidos puede derivar en un mayor volumen de productos redirigidos a América Latina, contribuyendo a una baja de precios locales”, explicó.

Relevancia institucional y desafíos fiscales

Pérez subrayó que, a diferencia de crisis pasadas, las economías de la región han mostrado una mayor solidez institucional para enfrentar los vaivenes externos. “No hemos visto caídas tan pronunciadas como en la década de 1980. Hoy existe una conciencia más transversal sobre la importancia de impulsar el crecimiento económico como herramienta para reducir pobreza y fomentar inversión”, sostuvo.

No obstante, advirtió que persisten desafíos importantes en materia fiscal, particularmente en la necesidad de consolidar las cuentas públicas de forma sostenida. La incertidumbre electoral, agregó, también continúa influyendo en las decisiones de inversión y en la percepción de riesgo por parte de los mercados.

“El mercado observa atentamente las discusiones sobre políticas creíbles que impulsen el crecimiento económico. De materializarse durante el próximo ciclo electoral, los activos regionales —desde divisas hasta acciones— podrían verse favorecidos”, indicó.

Panorama cambiario y precio de commodities

En cuanto al tipo de cambio, Itaú ajustó a la baja sus proyecciones para varias monedas de la región, en línea con una visión estructural de un dólar global más débil. Para fines de 2025, estima un dólar en $930 en Chile (desde $940), COP$4.100 en Colombia (bajando desde $4.300), y MXN$19 en México (anteriormente $20). La única excepción es Argentina, cuya estimación se revisó al alza, de ARS$1.300 a ARS$1.400.

Respecto al mercado de materias primas, Pérez señaló que el cobre mantendría precios elevados en torno a US$4,20 por libra, mientras que el petróleo Brent cerraría el año en torno a US$65 por barril. Este escenario beneficia a economías como Chile y Perú, pero podría representar un desafío para exportadores netos de petróleo como México, Brasil y Colombia.

Recursos estratégicos y poder de negociación

En un mundo marcado por crecientes tensiones entre Estados Unidos y China, el rol de América Latina como proveedor de minerales estratégicos —como cobre, litio y tierras raras— adquiere una relevancia geopolítica creciente.

“La experiencia con el arancel del 50% al cobre muestra que los mayores costos tienden a ser absorbidos por los consumidores en EE.UU., donde la oferta interna es limitada. Esto otorga mayor poder de negociación a la región frente a un mercado internacional que busca seguridad en el acceso a insumos críticos”, concluyó Pérez.

Daniela Olmos, gerente Área Desarrollo en Colliers: “El Estado no ha calibrado adecuadamente la realidad del contribuyente”

No existe un ajuste fino que reconozca las variaciones reales del mercado ni las dificultades económicas de las familias.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Una reciente conversación con Daniela Olmos, gerente del Área de Desarrollo y Regularizaciones de Colliers, deja en evidencia una situación crítica que afecta a millones de propietarios en Chile: las contribuciones habitacionales han crecido a un ritmo desproporcionado si se comparan con el alza en las remuneraciones reales.

“El Índice de Contribuciones se ha duplicado en 15 años, con un alza de 117%. Esto es más de lo que han subido los valores reales de las viviendas, que crecieron 111%, y muchísimo más de lo que han aumentado los ingresos de las personas, que solo lo han hecho en un 47% en el mismo período”, advierte Olmos.

La ejecutiva de Colliers explica que esta situación genera una presión fiscal considerable sobre los hogares. “Desde 2009, las contribuciones crecieron un 47% más que las remuneraciones reales, acumulando una brecha de 69 puntos índice. Lo que observamos es una carga tributaria que ha perdido completamente de vista la capacidad de pago de las personas”, afirma.

El análisis es claro: mientras el precio de las viviendas y los sueldos tuvieron trayectorias relativamente parejas entre 2009 y 2014, a partir de 2018 esa relación se rompió. “Solo entre 2018 y 2024, las contribuciones crecieron un 35%, mientras que las remuneraciones reales lo hicieron en apenas un 9%. Esa brecha del 24% es lo que hoy explica la angustia de muchos propietarios”, recalca.

Según la ejecutiva, uno de los puntos más preocupantes es que el Estado no ha reaccionado frente a un escenario recesivo que afecta fuertemente al mercado inmobiliario.

“Los avalúos fiscales siguen subiendo, a pesar de que el país viene enfrentando años de contracción económica y el mercado de la vivienda ha caído entre un 20% y un 30%. El SII sigue aplicando aumentos como si nada pasara, como si los valores de las viviendas fueran los mismos o incluso mayores que en 2019, lo que es insostenible”, subraya.

Para Olmos, esto refleja una desconexión institucional profunda: “Hoy el Estado no ha calibrado adecuadamente la realidad del contribuyente medio. No existe un ajuste fino que reconozca las variaciones reales del mercado ni las dificultades económicas de las familias. La consecuencia es una presión tributaria que golpea más fuerte a quienes menos pueden responder”.

Desde Colliers hacen un llamado a revisar el mecanismo de actualización de los avalúos fiscales y generar un sistema más transparente, sensible al ciclo económico y coherente con el valor real de mercado. “No se trata de evadir responsabilidades, sino de lograr un sistema justo, proporcional y sostenible para todos”, concluye.

HOM Group proyecta ingresos por US$413 millones en el mercado de arriendos temporales para 2025

La firma, especializada en la administración profesional de renta de corta estadía, opera más de 450 unidades en Chile y prepara una nueva línea de negocios para el próximo año.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Con un crecimiento sostenido desde su fundación en 2018, la empresa chilena HOM Group proyecta ingresos por US$413 millones en este mercado durante 2025.

La compañía, que actualmente administra más de 450 propiedades a nivel nacional, ha experimentado un alza del 80% en unidades operadas entre 2023 y 2024, y un crecimiento interanual del 35% en ingresos.

“Hace siete años, el mercado de la renta corta en Chile no estaba profesionalizado. El modelo era informal y concentrado en gestiones directas entre particulares. Pero con la irrupción de plataformas como Airbnb, se estructuró un ecosistema que permitió la aparición de actores profesionales como nosotros”, explica Cristián Waidele, CEO y cofundador de HOM Group, junto a Francisco Tagle, quien desde Estados Unidos visualizó el potencial de este negocio en Chile.

El modelo de HOM Group se diferencia del corretaje tradicional en que el propietario define los días en que usará su propiedad, y la firma gestiona el resto del calendario como arriendo temporal. Este enfoque ha sido clave para consolidar la oferta en zonas turísticas como Maitencillo, Zapallar y Puerto Varas, y posteriormente en ciudades no vacacionales como Antofagasta, donde han detectado una alta demanda vinculada al sector minero.

Desde hace tres años, la empresa también opera en Santiago, donde concentra la mayor parte de su operación. “La entrada a la capital se postergó debido al contexto de inestabilidad tras el estallido social, que afectó especialmente la experiencia turística en sectores como el casco histórico. Pero una vez recuperadas las condiciones, ingresamos con fuerza en barrios como Lastarria, Bellas Artes, Providencia y Santiago Centro”, afirma Waidele.

Actualmente, HOM Group se posiciona como uno de los principales referentes en arriendos urbanos de corta estadía en la capital. Además, desde 2022 mantiene una alianza estratégica con Valle Nevado, mediante la cual gestiona parte importante de la oferta de departamentos en arriendo del centro invernal, lo que ha fortalecido su presencia en destinos de montaña.

“Durante las últimas tres temporadas hemos alcanzado ocupaciones de hasta 96% en julio y agosto, con ingresos cercanos a los US$40 mil por unidad en algunos casos”, detalla su CEO.

De cara a 2025, la firma trabaja en una nueva estrategia de crecimiento que contempla el desarrollo de un modelo de pool de inversión.

“Nuestro objetivo es adquirir proyectos inmobiliarios con dificultades de venta para reconvertirlos en edificios de renta corta, operados bajo una lógica integrada y con participación de inversionistas. Esto permitiría mejorar los márgenes y garantizar mejores retornos en este tipo de activos”, concluye Waidele.

Contribuciones ¿Por qué una casa que vale 3 veces menos que otra paga más?

Por Matías Echeverría, Fundador y CEO de Housepricing

Desde hace algunas semanas el tema del impuesto territorial, más conocidas como contribuciones, ha estado en el debate. Ya sea por la importante alza que presentan algunas comunas con respecto a otras, en especial en el sur del país, por los mecanismos que se utilizan para determinar estos valores, por el impacto que tiene en los adultos mayores o por las aparentes incongruencias que llevan a pagar más a una propiedad que en proporción vale menos que otra.

Está tan presente el tema que el 21 de julio pasado el ministerio de Hacienda propuso postergar los reavalúos por un año. Eso sin considerar la polémica que dejó al director de SII fuera del cargo a partir del 22 de julio.

Según GPS Property, hay casos donde las contribuciones subieron entre un 60% y 100% en 4 años y aún así, el sistema sigue profundamente injusto. Este es un tema que vemos diariamente con propiedades cuyos avalúos fiscales no reflejan el valor real o propietarios que pagan de más o incluso de menos.

Para explicar mejor esta realidad podemos mencionar dos ejemplos que observamos en HousePricing: uno es la comuna de Lampa, Región Metropolitana. Aquí podemos ver el caso de una vivienda cuyo valor comercial estimado por esta plataforma es de $218 millones, mientras que su avalúo fiscal llega a los $100 millones, un 45,8% del valor comercial. Aquí las contribuciones anuales son de $416.000, equivalente a un 0.19% de su valor comercial. 

El segundo caso es de una propiedad en Collipulli, Región de la Araucanía, con un valor comercial estimado por la misma plataforma de $64 millones y un avalúo fiscal de $81 millones, lo que refleja un desequilibrio de nada menos que un 125%. Aquí el impuesto territorial anual es de $252.000, equivalente a un 0,39% del valor comercial.

Al comparar estos casos podemos ver que en Lampa, el Estado subestima la propiedad, mientras que en la sureña Collipulli, la sobreestima y cobra más contribuciones de las que corresponde.

Y esto no es una excepción: pasa en todo Chile, todos los días y es por esto que han surgido voces que piden clarificar, transparentar y ordenar el mecanismo de avalúo para que no se produzcan estas aparentes incongruencias. Y es que pasa algo curioso en nuestro país; el impuesto a la renta es progresivo, si ganas más, pagas más, pero en contribuciones esa lógica se rompe. Puedes tener una casa de alto valor comercial mal tasada fiscalmente y pagar menos que otra de menor valor. No hay progresividad, ni justicia tributaria real.

Hoy la tecnología permite estimar valores de mercado con bastante precisión. No para reemplazar el avalúo fiscal, pero sí para auditar y corregir los casos donde el desfase es evidente y perjudica al sistema.

Porque parece increíble que esto ocurre en una época donde existen modelos avanzados de machine learning que pueden procesar datos reales de ventas, arriendos, Conservador de Bienes Raíces (CBR) y del Servicio de Impuestos Internos (SII) para estimar el valor comercial actual con alta precisión. Esta claridad y transparencia no solo ayuda a compradores y vendedores sino que entrega más confianza en el rol del Estado en materia de impuestos y permite dinamizar un mercado que durante los últimos años se ha visto algo estancado.

Machalí: la nueva ciudad entretenida y funcional que está a una hora de Santiago

Joaquín Muñoz, gerente general de la inmobiliaria local Castellani & Muñoz analiza el fenómeno demográfico: “Acá no solo tienes mejor acceso a casas y departamentos de alto estándar, sino también lugares de esparcimiento, educación y oficinas”.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

En los últimos años, la localidad de Machalí, ubicada en la región de O’Higgins, ha experimentado un crecimiento habitacional favorecido por su cercanía y conectividad.

Según el Censo de Población y Vivienda 2024, la comuna, cuyo nombre en mapudungun significa “Tierra de brujos”, registró una población de 60.875 habitantes, representando un incremento cercano al 16% en comparación con los 52.505 contabilizados en 2017. 

Por otro lado, el territorio lidera en la zona el  Índice de Calidad de Vida Urbana de 2024 (ICVU), elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) junto al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica (PUC).

“Cada vez más personas quieren vivir en entornos naturales y Machalí es una opción atractiva, cómoda y funcional para habitar. Acá no solo tienes mejor acceso a casas y departamentos de alto estándar, sino también lugares de esparcimiento, educación y oficinas”, comenta Joaquín Muñoz, gerente general de Castellani & Muñoz, uno de mayores desarrolladores inmobiliarios de la región y actor clave en atender la nueva demanda demográfica.

Propuesta 360º

En parte de un terreno de 16 hectáreas, situado en el límite entre Machalí y Rancagua, la firma familiar Castellani & Muñoz ha construido gradualmente desde 2010 un megaproyecto sostenible, en el que ha invertido aproximadamente 1 millón de UF.

En la actualidad, el lugar contempla el rescate patrimonial de Casona Machalí (inmueble del siglo XIX), el desarrollo continuo del centro comercial Paseo Parque Machalí, la construcción de viviendas, el Edificio de Oficinas Centro Nuevo, además de un exclusivo proyecto nuevo de oficinas Parque empresarial con otros dos edificios, los cuales poseen certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), un sistema de reconocimiento internacional que evalúa la sostenibilidad de los edificios y proyectos de construcción.

“Nuestra propuesta ha sido desde el comienzo una solución para convertir a Machalí en una ciudad funcional y entretenida. Machalí Marketa, por ejemplo, pretende ser un centro cultural abierto que articula comunidad, gastronomía, arte; un espacio urbano con identidad de lugar, inspirado en modelos como el Mercado de San Miguel en Madrid. Recientemente inauguramos, el mural del artista Miguel Chacoff, que forma parte de un museo al aire libre dispuesto al público con acceso gratuito”, señala Muñoz.

Ahora bien, respecto al centro comercial, el empresario menciona la ampliación de 25 mil metros cuadrados para recibir la llegada de “grandes operadores”, recordando que en el lugar ya tienen a Tottus. “Hace poco abrieron Banco Itaú, Revesderecho, Dunkin y pronto llegarán más. Estamos en conversaciones muy importantes que darán una gran sorpresa”, agrega. 

En otras novedades de Castellani & Muñoz, destaca el próximo lanzamiento de una nueva etapa de Alto Rancagua. “Se trata de proyecto habitacional que comenzó su desarrollo hace veinte años, hoy con una renovación. Es una apuesta de arquitectura moderna, espacios comunes funcionales, como salón gourmet, cowork, equipamiento pet friendly, taller de bicicletas, parque interior entre otros. Son departamentos de uno, dos y tres dormitorios que van desde los 2.577 UF (precio lanzamiento)”, menciona el ejecutivo.

Construcción sustentable

Conscientes de que el sector de la construcción es uno de los que más contamina a nivel mundial (según la ONU, su operación genera aproximadamente el 37% de las emisiones globales de CO2), la inmobiliaria Castellani & Muñoz históricamente ha integrado en sus procesos métodos sustentables. A sus prácticas ya mencionadas se suma el 100% del consumo energético de su centro comercial, el cual proviene de fuentes renovables. 

“El mall posee dos plantas fotovoltaicas propias que suplen el 40% de la energía consumida; el 60% restante, en tanto, es comprado directamente a la generadora alimentada por fuentes renovables, energía que a su vez igualmente viene de plantas de fuentes renovables”, menciona Muñoz.

Asimismo, el gerente general de la firma nombra al estacionamiento solar del Paseo Parque Machalí, detallando que “cuenta con 40 plazas y está cubierto por paneles fotovoltaicos. Estos generan energía limpia para el funcionamiento del parque y aportan sombra a los vehículos. Es una infraestructura pionera en la región que promueve movilidad sostenible y eficiencia energética”.

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