Mientras la expansión anual de superficie es de apenas 2%, la vacancia en el Gran Santiago escaló al 6,3%, frente al 2,06% de 2021.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
La industria del bodegaje en Latinoamérica atraviesa un ciclo de crecimiento histórico, impulsado por el auge del comercio electrónico, la modernización de las cadenas de suministro y la reconversión logística de las principales economías de la región.
De acuerdo con un estudio de Colliers, el inventario total supera los 95 millones de metros cuadrados, con un alza del 34% desde 2021. Solo en el último año, la superficie regional creció un 4,9%, confirmando la robustez de la demanda.
El atractivo de este negocio está en su rentabilidad. Según Colliers, el canon de arriendo promedio en la región se ubica en US$ 7,1/m², con un crecimiento acumulado de 45,7% en cuatro años. Mercados como México y Argentina lideran la expansión, con alzas superiores al 55% en el período, mientras que Brasil y Colombia marcaron los mayores incrementos anuales, de 9,7% y 8,6%, respectivamente.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, sostiene que la combinación de baja vacancia y sostenida demanda asegura retornos estables: “El nivel de vacancia regional se mantiene en torno al 5,29%, similar al de 2021. Esto muestra que el mercado está absorbiendo el nuevo inventario, garantizando la rentabilidad para los inversionistas”.
Chile: entre el crecimiento moderado y un alza en la vacancia
En el contexto latinoamericano, Chile concentra el 6,51% del inventario regional de bodegas y figura como un jugador relevante en la industria. Sin embargo, los indicadores apuntan a un momento de transición. Mientras la expansión anual de superficie es de apenas 2%, la vacancia en el Gran Santiago escaló al 6,3%, frente al 2,06% de 2021. Esto significa que la oferta está creciendo más rápido que la demanda, en contraste con la estabilidad regional.
El canon de arriendo en la capital chilena promedia los US$ 6,1/m², por debajo del registro regional, pero con un sólido incremento del 29% en cuatro años.
Según Gleisner, esta dinámica abre espacio para nuevos actores. “El mercado chileno ofrece oportunidades tanto para inversionistas como para arrendatarios. La vacancia más alta genera un escenario de mayor competencia, que podría favorecer a quienes buscan negociar mejores condiciones de arriendo”.
Voces del mercado chileno
En Chile, la discusión sobre el desarrollo de centros de bodegas también se vincula al avance del comercio electrónico. De acuerdo con la Cámara de Comercio de Santiago (CCS), las ventas online en 2024 superaron los US$ 11.000 millones, presionando la necesidad de infraestructura logística.
En paralelo, un informe de GPS Property destacó que, pese al aumento de la vacancia, la demanda se ha mantenido firme en los submercados de Quilicura, Pudahuel y San Bernardo, con foco en bodegas de gran formato.
Por su parte, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) ha advertido sobre los desafíos normativos y de suelo disponible. “La localización de centros de bodegaje enfrenta barreras de uso de suelo y de conectividad urbana. Resolver estos cuellos de botella es clave para mantener la competitividad de Santiago como hub logístico regional”, señaló la entidad en un reciente seminario.
Riesgos y oportunidades en el horizonte
Si bien el panorama es optimista, el mercado enfrenta riesgos de sobreoferta en algunos países. En Perú y Argentina, por ejemplo, el stock en construcción equivale a más del 12% del inventario existente, lo que ya provocó una baja de precios en Lima, con un retroceso de -2,8% en 2024.
En Chile, en cambio, el desafío será encontrar un equilibrio entre la expansión y la absorción. Los analistas coinciden en que la mayor vacancia es un síntoma de ajuste, pero no necesariamente de debilidad estructural. La consolidación del e-commerce, la relocalización de cadenas productivas y el interés de inversionistas institucionales apuntan a que el sector seguirá siendo estratégico.
En palabras de Gleisner: “La industria del bodegaje en Latinoamérica se encuentra en un momento de gran expansión y rentabilidad. Sin embargo, las dinámicas regionales divergen. Mientras Chile y Brasil atraviesan una fase de reequilibrio, mercados como México continúan bajo el dominio de los propietarios. El futuro dependerá de cómo cada país logre administrar sus propios ciclos”.
