Por: Rodrigo Aravena A, Director Comercial, AGS Visión Inmobiliaria
La decisión de la Municipalidad de Vitacura de modificar su Plan Regulador Comunal es, al menos, una decisión valiente, ante un entorno que lo sabemos reacio a cambios en su status-quo. Y no es un simple trámite normativo; es una oportunidad de abrir espacio a replantearse como territorio integrante de un espacio mayor; Santiago. Una ciudad metropolitana de más de siete millones de habitantes.
Es, en realidad, una prueba de fuego: ¿está la comuna dispuesta a comportarse como una economía urbana moderna o creerá que aún puede aislarse como barrio dormitorio?
Seamos directos: la resistencia que empieza a emerger no es sofisticada y ya se ha manifestado anteriormente, en plebiscitos que cerraron la puerta a procesos de cambios en algunas de sus vías más estructurales, como Av. Kennedy o Monseñor Escrivá de Balaguer.
Es la expresión clásica del fenómeno NIMBY (Not In My Backyard): un movimiento bien articulado y políticamente eficaz que ha convertido la planificación urbana en un mecanismo de defensa de rentas. Bajo el paraguas de “proteger la calidad de vida”, lo que en la práctica se defiende es la escasez regulada del suelo y, con ello, la valorización artificial de los activos inmobiliarios existentes.
Esta estrategia tiene costos sistémicos que pagamos todos. La inversión pública en el Metro genera una plusvalía significativa y predecible. Si la normativa restringe la densidad en sus áreas de influencia, esa riqueza no desaparece, sino que se capitaliza de forma concentrada en los propietarios actuales. Es una transferencia silenciosa de valor: el Estado invierte miles de millones de dólares, pero el beneficio se queda en manos privadas sin contrapartidas urbanas relevantes.
Desde la lógica de mercado, esto es una ineficiencia flagrante. Limitar la oferta de vivienda justo donde aumenta la accesibilidad equivale a estrangular el mercado. El resultado es el alza de precios y una barrera de entrada cada vez más alta. En términos simples: se protege a los insiders (residentes actuales) a costa de excluir a los outsiders (nuevas familias).
Pero hay un punto aún más incómodo: Vitacura está envejeciendo. Su estructura demográfica muestra un aumento sostenido en la edad promedio. Sin mecanismos que permitan el ingreso de hogares jóvenes, la comuna no solo se vuelve más cara, sino también más rígida y menos sostenible. La densificación bien localizada no es sólo una respuesta al mercado; es la única herramienta real de recambio generacional y espacial en nuestras ciudades. Hoy, a los propios jóvenes de Vitacura, no se le abren espacios de reubicación en la misma comuna, con una oferta acotada de viviendas a precios inviables.
El argumento opositor suele advertir sobre la «pérdida de identidad». Sin embargo, la identidad urbana no es una pieza de museo que deba congelarse; es un proceso vivo. Además, la evidencia es clara: cuando la densificación se vincula a estándares exigentes de espacio público y usos mixtos, no deteriora el entorno, lo valoriza. Los mercados más sofisticados hoy premian la caminabilidad y la integración, no el aislamiento. Por lo demás, la principal avenida de la comuna (Vitacura), hoy ofrece una pésima calidad espacial y ambiental: es una isla de calor mal arbolada, concentra más automóviles en venta que peatones caminando y tristemente se complementa con bares y vida nocturna que terminan de configurar un paisaje urbano bastante poco feliz para la comuna de mayor ingreso de Santiago.
En este contexto, es imperativo reconocer y felicitar la valentía del Municipio al dar este paso. Enfrentar la inercia de los grupos de interés locales y proponer una visión de largo plazo requiere un liderazgo que prioriza el bien común por sobre el costo político inmediato. Vitacura tiene hoy la posibilidad de romper el inmovilismo y avanzar hacia un modelo abierto y equilibrado. Ejemplos de renovación urbana bien llevados, sobran. Y es momento de tomarlos como referentes para nuestros próximos barrios.
