En entrevista con Mercados Inmobiliarios, la arquitecta analiza desde varios campos la desición de la Municipalidad de Maipú, respecto al nuevo PRC.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El impactos y las reflexiones sobre el Nuevo Plan Regulador de Maipú ha generado el interes de muchos por analizar las implicancia de esta decisión que, para muchos, marca una perspectiva desde la mirada de la Permisología. Por ello, quisimos ahondar en este caso con Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño en Innovación Sostenible.
El reciente anuncio del alcalde Vodanovic sobre el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Maipú ha abierto el debate en torno a las implicancias urbanísticas y legales que conlleva esta normativa.
Con cambios que impactarán más de 248,1 hectáreas, afectando zonas clave como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, el plan cierra la puerta a la construcción de megaedificios, una medida que ha polarizado opiniones entre desarrolladores inmobiliarios, ciudadanos y expertos en planificación urbana.
Como arquitecta experta en permisología, Francisca Ibáñez aborda este tema no solo desde la perspectiva urbanística, sino también desde el marco normativo que regula este tipo de decisiones.
En ese punto, la arquitecta establece que el marco legal, es decir, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y El PRMS, son instancias que deben conversar entre sí, para lograr equilibrios en el proceso y la toma de desición de una indicación de tamaña embergadura.
“El nuevo PRC se fundamenta en las normativas contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su correspondiente Ordenanza General (OGUC). De acuerdo con el Artículo 41 de la LGUC, “los Planes Reguladores Comunales deben propender a la planificación territorial que permita un desarrollo armónico del territorio comunal”, señala
“Esto implica que las restricciones impuestas, como la limitación de la altura, deben estar alineadas con los principios de equilibrio territorial y desarrollo sustentable”, ratifica sobre el mismo punto.
En este sentido, el nuevo PRC de Maipú busca proteger zonas específicas, evitando la sobreconcentración de edificaciones de gran altura que podrían generar un impacto negativo en la infraestructura comunitaria y los espacios públicos. “Sin embargo, el desafío está en cómo estos límites afectan el aprovechamiento del suelo urbano y si, a largo plazo, estas medidas restringen la densificación en zonas con alta demanda de vivienda”, recalca la profesional.
Por otro lado, el Artículo 2.1.31 de la OGUC establece que los Planes Reguladores Comunales deben definir las áreas de desarrollo preferente, así como aquellas destinadas a la protección ambiental, paisajística o patrimonial.
“El nuevo PRC de Maipú, al reducir las alturas permitidas, apunta claramente a resguardar ciertas zonas residenciales, pero la cuestión radica en cómo esta regulación afecta las áreas de mayor conectividad, donde la densificación podría ser más eficiente”, determina la arquitecta de la Universidad del Desarrollo.
Uno de los puntos clave en esa ordenanza tiene que ver la altura como cuestión secundaria, donde se prioriza el suelo urbano como un recurso crítico.
Sobre este punto Ibáñez Recabarren comenta que, si bien el nuevo PRC prohíbe de forma definitiva la construcción de megaedificios, el verdadero debate no debería centrarse únicamente en la altura, sino en cómo gestionar y regular de manera más eficiente el suelo urbano.
“El Artículo 58 de la LGUC permite que las autoridades locales establezcan las alturas máximas permitidas según las características de cada sector, pero también establece la necesidad de asegurar que las decisiones urbanísticas no afecten negativamente el uso racional del suelo”, dice la profesional.
“En zonas como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, bien conectados a la red de transporte público, limitar las alturas podría representar una oportunidad perdida para maximizar el uso del suelo en áreas de alta demanda habitacional. De acuerdo con el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), estas áreas están clasificadas como “Zonas de desarrollo preferente“, justamente por su conectividad y acceso a servicios públicos. Entonces, ¿por qué no aprovechar mejor este recurso limitado?”, se pregunta la arquitecta.
Respecto a la conectividad y el acceso a viviendas, desde un enfoque integral, Ibáñez establece que lo primero que se debe hacer es maximizar el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad es uno de los principales desafíos en la planificación urbana moderna.
“Según el artículo 81 de la LGUC, los Planes Reguladores deben favorecer la localización de viviendas en sectores con acceso a transporte público, servicios y equipamientos urbanos. La restricción de altura en Maipú podría limitar este tipo de desarrollo, especialmente en zonas como Av. Pajaritos, donde el metro y las autopistas brindan una excelente conectividad con el resto de la ciudad”, señala.
En este contexto, sería ideal revisar si el nuevo PRC está alineado con las directrices del PRMS, que fomenta la densificación en áreas bien conectadas para reducir la expansión descontrolada de la ciudad hacia la periferia. Si bien es crucial evitar la saturación en ciertas zonas, también es necesario preguntarse si la limitación de altura en sectores estratégicos de Maipú no está frenando el desarrollo de un modelo urbano más eficiente y sostenible.
Asimismo, no podemos ignorar el papel crucial de la infraestructura pública existente, como el metro y las autopistas. Consultada, la arquitecta señala que, “La OGUC, en su Artículo 2.1.22, subraya la importancia de coordinar la planificación urbana con la infraestructura de transporte, asegurando un uso óptimo de las inversiones públicas ya realizadas. Sin embargo, con el nuevo PRC, parece que se está desestimando este principio, al limitar la posibilidad de generar proyectos habitacionales en áreas con acceso directo a transporte público masivo”.
La infraestructura pública debe ser un factor determinante a la hora de diseñar planos reguladores. Ignorar el potencial de zonas como Av. Américo Vespucio, donde confluyen autopistas y el metro, puede generar un crecimiento desordenado en otras áreas menos conectadas y saturar sectores que no cuentan con las mismas facilidades de transporte.
El nuevo PRC de Maipú presenta una oportunidad para replantear el desarrollo urbano de la comuna, pero también impone interrogantes sobre su compatibilidad con las normativas nacionales y metropolitanas. La Ley General de Urbanismo y Construcciones y la OGUC ofrecen un marco que busca equilibrar el desarrollo territorial con la protección de los recursos y la infraestructura existente, y es vital que este equilibrio se refleje en el plan comunal.
“Más allá de limitar o permitir la altura de los edificios, la planificación urbana debe enfocarse en aprovechar al máximo el suelo disponible y en desarrollar zonas con acceso a infraestructura de transporte y servicios. Solo así podremos crear ciudades más justas, sostenibles y habitables para todos”, sentencia Ibáñez.
