Según Colliers, más del 60% del aumento en el valor de las viviendas en la última década se explica por el sobreprecio de los terrenos, la permisología y políticas públicas que encarecen el desarrollo inmobiliario.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
En los últimos 10 años, el precio de las viviendas en Chile ha aumentado un 54%, muy por encima del crecimiento del poder adquisitivo de los hogares. Así lo indican las estimaciones de la consultora Colliers, que pone el foco en tres factores clave detrás de este fenómeno: el encarecimiento del suelo, los extensos plazos en la tramitación de permisos y una serie de políticas públicas que han introducido nuevos costos al desarrollo inmobiliario.
A ello se suma que Chile se posiciona entre los países donde más ha subido el valor de las viviendas en los últimos 15 años, según el centro de estudios Espacio Público. ¿Qué explica este fenómeno?
“El principal problema es la disponibilidad de terrenos para desarrollar viviendas”, sostiene Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers. “Los planes reguladores han ido en una dirección contraria a la demanda actual: restringen altura, densidad y uso de suelo en un momento en que las personas buscan viviendas más pequeñas y mejor ubicadas. Esto genera un efecto directo sobre el precio final”, añade.
De acuerdo con el estudio de Colliers, los cambios normativos han derivado en sobrecostos que alcanzan un 5,1% en el sector oriente de la capital, un 7,2% en el sector poniente, 8,7% en el norte y 7,4% en el sur. La caída histórica en la emisión de permisos de edificación es otra consecuencia de este fenómeno.
El segundo factor que empuja los precios al alza es la permisología. El proceso para obtener las autorizaciones clave —anteproyecto, permiso de edificación y recepción final— puede extenderse por años. Esto implica un sobrecosto de 12,2%, cifra que en algunos sectores, como el centro poniente de Santiago, llega al 14%.
Las políticas públicas también han tenido un rol importante. Entre las medidas que han elevado los costos se encuentra la eliminación del Crédito Especial para Empresas Constructoras, la aplicación de IVA a la venta de viviendas nuevas, la Ley de Aportes al Espacio Público y diversas actualizaciones normativas —como eficiencia energética, normas sísmicas, accesibilidad y estándares de iluminación— que, si bien apuntan a elevar la calidad de las construcciones, han obligado a las empresas a incurrir en mayores costos.
Sumando estos tres factores —valor del terreno, permisología y políticas públicas—, el sobrecosto promedio que hoy enfrentan los proyectos inmobiliarios en la Región Metropolitana es de 32,7%, según cifras de Colliers. De ese total, un 13,4% se atribuye directamente al impacto de las regulaciones.
¿Qué hacer para frenar el alza?
Desde Colliers proponen una serie de medidas para contener el alza en los precios de las viviendas. En materia de suelos, plantean generar incentivos normativos y tributarios para fomentar el uso de terrenos urbanos subutilizados, así como actualizar la normativa que aún considera un promedio de 4 personas por hogar, pese a que el Censo de 2022 situó esa cifra en 2,8.
Respecto a la permisología, sugieren fortalecer el rol de revisores independientes, aplicar silencio administrativo positivo (que otorgue permisos si la autoridad no responde en los plazos establecidos), y retomar los niveles de eficiencia de 2014, cuando los proyectos se aprobaban en 1.298 días, frente a los 1.905 actuales.
En el ámbito normativo, la consultora recomienda simplificar los planes reguladores y alinearlos con los cambios demográficos y sociales. En cuanto a las políticas públicas, proponen restituir la exención del IVA para viviendas DFL2, reponer beneficios tributarios para constructoras y reducir los plazos de apelación que pueden paralizar proyectos por tiempo indefinido.
La discusión sobre cómo equilibrar calidad, regulación y acceso se vuelve cada vez más urgente. Mientras las cifras muestran un mercado cada vez más tensionado, la necesidad de soluciones estructurales que faciliten el acceso a la vivienda se vuelve central para el futuro urbano del país.
