En cinco años, el coste promedio ha aumentado casi un 50%. Seguridad, mantención y personal explican el encarecimiento. Arrendatarios e inversores enfrentan un nuevo escenario de incertidumbre.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El mercado de bodegas en la Región Metropolitana atraviesa un momento de tensión. A la presión que ejerce la demanda y la escasez de suelo industrial bien ubicado, se suma ahora una variable que, hasta hace algunos años, pasaba casi desapercibida: el fuerte incremento de los gastos comunes.
Según datos de la consultora JLL Chile, el valor promedio de estos cobros —que incluyen seguridad, limpieza, mantención de instalaciones y personal— ha crecido un 46% en los últimos cinco años, pasando de 0,015 UF/m² antes de la pandemia a 0,022 UF/m² en la actualidad. Una cifra que comienza a impactar la rentabilidad de los proyectos y las decisiones de inversión.
“La seguridad representa cerca del 40% de los gastos comunes actuales. Su alza responde tanto al aumento en el costo del servicio como a la demanda por estándares más altos: más tecnología, más personal, más control”, explica Felipe Larroulet, director industrial de JLL Chile.
El encarecimiento, sin embargo, no se limita a la seguridad. Los costos asociados a mantención, aseo y recursos humanos también han seguido una curva ascendente, alimentada por la inflación y por mayores exigencias operativas.
Hasta hace poco, lo habitual era que estos gastos se cobraran como un porcentaje del arriendo —entre un 10% y un 12% del canon mensual—. Hoy, la tendencia avanza hacia un modelo de cobro en UF por metro cuadrado, lo que otorga mayor claridad sobre el coste, pero expone a los arrendatarios a una presión creciente conforme suben los precios.
Larroulet advierte que el cambio en la estructura de cobros busca ofrecer previsibilidad a los usuarios, pero admite que en un escenario de alzas generalizadas, esa promesa se vuelve difícil de cumplir. “Los arrendatarios enfrentan mayores costos operacionales y los inversionistas ven estrecharse sus márgenes. El modelo está en revisión”, afirma.
En este contexto, emergen nuevas fórmulas. Una de ellas, aún minoritaria, es el cobro de gastos reales “a prorrata”, es decir, traspasar mensualmente los costos operativos proporcionales a la superficie arrendada. Este esquema ofrece transparencia, pero también introduce una mayor volatilidad en el gasto mensual, algo especialmente delicado en un sector que busca estabilidad y control de costes.
Otro factor que suma presión son las contribuciones, que si bien no forman parte del gasto común, impactan de lleno la rentabilidad. Su aumento en los últimos años ha añadido una nueva capa de incertidumbre en un mercado donde las decisiones de inversión se toman a largo plazo.
Pese a que podría pensarse que la ubicación influye en la variabilidad de estos cobros, los datos muestran diferencias mínimas —no superiores al 2%— entre las distintas zonas industriales de la capital chilena. “La ubicación ha dejado de ser una variable determinante en los costos operativos”, afirma Larroulet.
El encarecimiento de los gastos comunes, sumado a la transformación de las prácticas de cobro, configura un nuevo tablero para el sector. “Estamos ante un punto de inflexión. Este escenario obliga a todos los actores a reevaluar estrategias, optimizar procesos y mantenerse informados. No hacerlo puede implicar perder competitividad en un mercado que no da tregua”, concluye el experto.
