Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS+PARTNERS
Según el reportaje del diario El Mercurio del día viernes recién pasado, el mercado inmobiliario en la Región Metropolitana de Chile ha registrado una caída del 18% en la venta de viviendas nuevas durante el primer trimestre de 2025.
Este descenso se suma a un preocupante aumento en los desistimientos, especialmente en propiedades sobre las 9.000 UF, lo que refleja un contexto de incertidumbre y dificultades económicas para compradores y desarrolladores.
Asimismo, se señala una importante tasa global de desistimientos de promesas de compraventa de viviendas nuevas, llegando a ser casi el doble que previo al estallido social y a la pandemia.
Esto no es nuevo. Somos varios quienes lo venimos diciendo desde hace ya un buen tiempo, pero todavía no se aprecian esfuerzos reales por revertirlos.
Los factores clave de esta crisis anunciada son básicamente tres. Primeramente, las condiciones crediticias más estrictas, pues las tasas de interés elevadas y las restricciones bancarias dificultan la obtención de financiamiento hipotecario; en segundo lugar, el impacto de la inflación y el estancamiento económico, ya que los ingresos de las familias no han crecido al mismo ritmo que los costos de la vivienda, reduciendo la capacidad de compra; y, por último, los altos niveles de desistimientos, dado que las promesas de compraventa firmadas en años anteriores ahora enfrentan condiciones de crédito más restrictivas, lo que provoca que muchos compradores renuncien a sus adquisiciones por serles más caras de afrontar con este nuevo escenario económico.
De esta forma, y con un interés de proponer soluciones creativas para lograr la reactivación del mercado y del negocio inmobiliario, se sugieren las siguientes:
1. Flexibilización financiera con modelos alternativos, tales como por ejemplo, hipotecas escalonadas en la que los bancos y desarrolladores pueden ofrecer pagos iniciales reducidos con tasas progresivas en los primeros años, permitiendo a los compradores adaptarse mejor; y arriendos con opción de compra, permitiendo este modelo a los interesados vivir en la propiedad mientras acumulan parte del arriendo como abono a la futura compra.
2. Incentivos para la compra, como por ejemplo, la creación de subsidios compartidos a través de la generación de alianzas entre el Estado y las inmobiliarias para ofrecer beneficios a quienes accedan a viviendas bajo cierto umbral de precio; y ofrecer descuentos por pago anticipado, es decir, ofrecer rebajas a quienes puedan adelantar parte del pago, incentivando con esto la liquidez en el mercado.
3. Uso de tecnología y Big Data para personalizar ofertas, mediante la aplicación de inteligencia artificial para perfilar compradores potenciales y ofrecer productos adecuados a sus capacidades económicas; e implementar recorridos virtuales y realidad aumentada para captar compradores internacionales o de otras regiones.
4. Revisión regulatoria para facilitar el acceso de posibles compradores, mediante la evaluación real y efectiva de la posibiloidad de flexibilización de restricciones hipotecarias sin comprometer la estabilidad financiera y el fomento de la densificación equilibrada en comunas con buena conectividad para reducir costos de construcción.
Así las cosas, el mercado inmobiliario chileno y en especial en la Región Metropolitana enfrenta un escenario desafiante debido a las acuales tasas de interés, la inflación, y la incertidumbre económica. Sin embargo, este contexto también abre una ventana para implementar soluciones innovadoras que no solo mitiguen los efectos de la crisis, sino que también aporten valor al sector a largo plazo; por lo que las soluciones que se propongan requieren creatividad, colaboración y visión a largo plazo.
Si bien el panorama actual presenta desafíos, la combinación de estrategias financieras innovadoras, incentivos de compra y herramientas tecnológicas puede ayudar a recuperar la confianza del mercado. La clave estará en la adaptación y colaboración entre el sector público y privado para generar soluciones efectivas y sostenibles.
