Autor: mercadosinmobiliarios

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

A raíz de la divulgación del contenido del celular del multifacético abogado Luis Hermosilla, con anterioridad en algunos medios hemos publicado nuestra opinión sobre el proyecto inmobiliario de bodegaje denominado “Parque Capital» de los inversionistas Antonio y Álvaro Jalaff, motivo por el cual, por considerarlo interesante, es necesario recordar la historia de este terreno rural de unas 400 hectáreas localizado en la comuna de Lampa.

Pero antes se debe tener presente que el ministro, Carlos Montes, la semana pasada puso término al sumario administrativo por el negocio aludido pues, en la tramitación del mismo está involucrado el exministro de Vivienda y Urbanismo, Felipe Ward, razón más que suficiente para que se hayan trasladado los antecedentes al Ministerio Público y al Consejo de Defensa del Estado (CDE).

Esto se une a la investigación que ha iniciado la Fiscalía Metropolitana Oriente en contra del mismo Ward por haber aparecido su nombre en los chats de Hermosilla, como autor de presiones al Seremi Minvu, Manuel José Errázuriz, para que le diera la aprobación inicial a la inversión en comento. No podemos perder de vista que Ward también tiene su pecadillo por la pérdida de 2 mil y tantas hectáreas del Parque Nacional Patagonia, hecho acontecido en el año 2018, cuando él ejercía el cargo de ministro de Bienes Nacionales.

En este caso el fiscal de Aysén, Carlos Palma, sin razonamiento alguno, se ha negado a investigar la denuncia interpuesta por el sociólogo y empresario turístico Andrés Gillmore.   

En el sumario del Minvu, entre otras cosas, se constató un cambio de criterio interpretativo, que autorizó el desarrollo de actividades productivas de impacto similar al industrial (bodegas) en un sector donde el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) solo autoriza actividades silvoagropecuarias y agroindustrias que procesen productos frescos.

Sabemos que la Contraloría General de la República ha dictaminado que, de acuerdo con el artículo 34 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), dicho instrumento de planificación territorial tiene la potestad para definir con precisión el tipo de actividades permitidas en el área rural de la región. 

Pues bien, aludiendo al título de esta columna, los lectores de mayor edad podrán recordar que hace unos 35 años atrás el Club Deportivo de la Universidad de Chile (Corfuch) impulsó un atrayente proyecto denominado «Ciudad Azul» a ejecutarse en ese amplio terreno que te pertenecía.

En aquella época ese club era dirigido por el Dr. René Orozco y el proyecto pretendía, entre otras cosas, construir un magnífico estadio de fútbol con inversiones que se pagarían en parte con las membresías de los 100.000 nuevos socios que se pretendía captar: el gancho era un millonario concurso con premios fabulosos para la época.

El proyecto fracasó rotundamente y en 2007 la Corfuch tuvo que rematar el terreno para saldar las deudas originadas y el predio fue adjudicado a la empresa Gestión y Desarrollo Patio S.A., inmobiliaria ligada en ese momento a Roberto Sumar, Cristián Menichetti y la familia Jalaff Sanz. Debemos tener presente que los Menichetti estuvieron ligados a club deportivo Colo Colo, eterno rival de la Universidad de Chile, pero ello no fue óbice para tener buenas relaciones comerciales. 

Ante ese traspié, se abocaron a tramitar un Proyecto con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) emplazado en su terreno de  400 hectáreas, figura incorporada en el año 2003 en el artículo 8.3.2.4 del PRMS, que permite generar islas urbanas en las áreas de interés silvoagropecuario (rurales) en la medida de que se mitiguen todos los impactos y se incluyan viviendas sociales. Pero ese proyecto no pudo concretarse porque las autoridades regionales de entonces no aprobaron los informes previos necesarios.

Así las cosas, ante las 2 iniciativas comerciales frustradas, los propietarios del terreno, utilizando la normativa del PRMS vigente desde 1997 en ese sector rural de Lampa, concibieron el proyecto de bodegaje Parque Capital y es en este contexto donde surge la figura del abogado Luis Hermosilla y de Felipe Ward, en su condición de ministro de Vivienda y Urbanismo.

Recordemos que este proyecto contaba con el beneplácito de una oficina, «solucionadora de problemas» radicada en el ministerio de Economía del presidente Sebastián Piñera, de tal forma que, se suponía, la tramitación de los actos administrativos de la Seremi Minvu y del Servicio Agrícola Ganadero (SAG) sería muy rápida. Está claro que con sus aprobaciones esos predios del Grupo Patio obtenían ipso facto importantes plusvalías.  

Lamentablemente para los intereses del Grupo Patio, las autoridades desde hace algunos años han avanzado en hacer cumplir el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) que obliga a las SEREMI Minvu a cautelar que no se origen nuevos núcleos urbanos en las áreas rurales y para eso se han definido criterios que indican cuándo se está en presencia de esos núcleos.

La aplicación escrita de esos criterios impediría otorgar nuevos Informes de Factibilidad de Construcción (IFC) para los terrenos del Grupo Patio en Parque Capital y en otros casos, como el desarrollo de la empresa ENEA al poniente de Avenida Américo  Vespucio, comuna de Pudahuel. Sobre este último caso, todos los que conocen el lugar pensarán que se trata de un área urbana, pues hay calles, veredas, luminarias, enormes bodegas, áreas verdes, etc. etc. y sus avispados promotores lo denominan “Núcleo Empresarial”.

En realidad ese sector es rural, pese a lo cual ENEA ha logrado, en los hechos, por falta de una adecuada fiscalización, comercializar los terrenos en elevadísimos precios, con una densidad propia de un área urbana. Gracias a lo aclarado en mayo pasado por Carolina Casanova, actual y competente Seremi Minvu, estas «equivocaciones» ya no serán posibles.

Por otra parte, el Grupo Patio enfrenta otra dificultad para desarrollar su proyecto en Lampa, pues el 15 de abril la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) resolvió requerir, bajo apercibimiento de sanción, el ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) de la Etapa 2 de Parque Capital por cumplir con la tipología del literal h.2) del artículo 3° del Reglamento del SEIA.

Vale mencionar que el procedimiento de requerimiento de ingreso fue iniciado con una fiscalización de la SMA en 2018, es decir, dicho servicio se demoró 6 años en resolver. La Ministra Maisa Rojas debería tomar cartas en el asunto y conseguir los recursos para potenciar la labor de fiscalización de la SMA porque esos prolongados plazos son inaceptables en un país que se considera serio y cuyas autoridades sostienen que se debe cuidar el medio ambiente.

En el procedimiento de requerimiento de ingreso al SEIA, los profesionales de Parque Capital, tal como se ha hecho en el caso de las parcelas de agrado, argumentaron que el Grupo Patio solamente realizaría obras de aguas lluvias y obras complementarias para el desarrollo de un condominio industrial y venta de terrenos, a fin de que los futuros adquirentes puedan ejecutar sus proyectos.

En simple, intentaron traspasar a terceros la responsabilidad de hacerse cargo de los impactos ambientales que se generen. Quienes comercializan en el mercado las parcelas de agrado han argumentado lo mismo, en orden a que solo venden terrenos rurales y que los compradores de las parcelas son los que cometerían la ilegalidad de construir allí sus viviendas, pues el artículo 55° de la LGUC y el Decreto Ley N°3.516 no las permiten desde 1980. 

Pero para que se respete la ley, más vale tarde que nunca, después de 44 años (sic), el gobierno de Boric acaba de ingresar al Congreso Nacional un proyecto de ley  que persigue la “protección del territorio y la vida rural” en el cual, con ciertas restricciones y obligaciones, se podrán construir viviendas en los predios rústicos localizados en los sectores rurales del país.    

Conclusión: los hermanos Jalaff pueden sostener que su iniciativa comercial fue realizada con pleno acuerdo de las autoridades sectoriales del gobierno de Piñera, las que tenían competencia en la materia y que, por lo tanto, ellos como inversionistas de «buena fe» están exentos de responsabilidad ante las «desinteligencias» cometidas y detectadas solo porque se conocieron los contenidos del celular de Hermosilla. Así las cosas, veremos qué dirán más adelante el CDE, el Ministerio Público y los tribunales de Justicia.