Autor: Renato Herrera

Uno de los puntos clave de la nueva propuesta maipucina, se refiere a ignorar el potencial de la infraestructura pública existente (metros, autopistas).

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Unas de las noticias que ha marcado la pauta en el sector inmobiliario estos últimos días se relaciona con el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Maipú, que fue presentado a comienzos de septiembre por el alcalde Tomás Vodanovic, y que incluye cambios que afectan a un total de 248,1 ha, que incluyen importantes zonas clave como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos y le cierra las puertas, de manera definitiva, a la construcción de megaedificios.

Por ello, es que varios expertos y ejecutivos se manifestaron en nuestros micrófonos sobre este trascendental cambio al suelo de Maipú y que en muchos casos ha marcado temas legales entre inmobiliarias y la municipalidad maipucina.

En lo concreto y para los ejecutivos de las principales consultoras chilenas,más que hablar de la limitación de las alturas de edificación, lo que resulta más llamativo en el Plan Regulador de la Comuna de Maipú es la densidad habitacional sobre el área intervenida que comprende 248 há emplazada en sectores urbanos estratégicamente ubicados, asociados a importantes ejes viales  como son Av. Pajaritos y Av. Américo Vespucio, y el sector Céntrico de la Comuna, sectores que naturalmente poseen la mejor conectividad en términos de infraestructura de transporte, y también contienen una amplia oferta de equipamientos y servicios de todas las clases.

“En estas zonas las densidades se mantienen entre los 450 a 900 hab/há, parámetros que resultan comparativamente al menos un 50% inferiores a los que poseen otras comunas de la Región Metropolitana en sus principales corredores urbanos. Es decir, lo que limita el desarrollo no está dado en este caso mayormente por las alturas de edificación, sino que más bien por las densidades habitacionales”, comenta Claudia Sepúlveda, subgerente inmobiliario de GPS Property.

Otro de los aspectos importantes se relaciona con que la decisión debiera importar maximizar el acceso a viviendas en área con buena conectividad, Esteban González comenta que, “Debiese ser la prioridad. Con la nueva modificación difícilmente se atraerá inversión y desarrollo inmobiliario a la comuna. A esto hay que sumar la actual crisis inmobiliaria. La ideologización y politización de los planes reguladores solo genera minusvalías y desinversión.

“Lo anterior, naturalmente desincentiva su desarrollo, toda vez que, para viabilizar un desarrollo inmobiliario en altura o densidad, se deben dar ciertos mínimos que lo hagan atractivo, y que no son consistentes con las densidades señaladas, lo que en términos prácticos se traduce para un terreno de 5.000 m2 en cabidas de entre 70 y 140 viviendas dependiendo de la zona. Lo anterior, también implica que, para el desarrollo de proyectos con un tamaño adecuado, se requieren superficies relativamente mayores a otras comunas, lo cual no siempre es factible realizar, sobre todo en sectores donde la propiedad está más atomizada, dilatándose con ello el desarrollo de esas zonas en densidad debido a las expectativas del valor de suelo de los actuales propietarios”, sentencias desde GPS Property.

La misma ejecutiva plantea que, “la modificación del Plan Regulador de la comuna de Maipú que conocimos hace algunos días, conceptualmente incluyó la asignación de alturas máximas a zonas que tenían altura libre, la prohibición del Apart Hotel dentro del uso hospedaje, y la inclusión de algunos incentivos normativos para aumentar en hasta dos pisos la altura máxima de edificación. Lo anterior, si se compara con la imagen objetivo original expuesta a la comunidad, resulta menos restrictivo dado que no se incluyó en forma adicional un ajuste a la baja en las densidades habitacionales de los sectores modificados”.

«Se felicita al municipio por su eficiencia en un proceso que, por lo general, suele demorar años. Sin embargo, esta rapidez no debe eclipsar las preocupaciones más profundas sobre la visión a largo plazo que implica esta decisión. El enfoque en limitar la altura de los edificios, sin modificar la densidad permitida, revela una visión errada del desarrollo urbano», explica Sergio Correa, Gerente Inmobiliario de Colliers.

De acuerdo al ejecutivo, la altura no es el enemigo del buen urbanismo. «Cuando la altura está bien regulada, permite aprovechar mejor el suelo urbano y maximiza el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad», añade.

Para Esteban González, Director Asesoría Estratégica AGS Visión Inmobiliaria, comenta que la resolución de Maipú sobre la Modificación del Plan Regulador de Maipú, “abarca un 5% de la superficie comunal; es decir, restringe normativamente una porción menor de la comuna. Su propósito especifico fue limitar el desarrollo de proyectos inmobiliarios de alta densidad en la zona centro, sin embargo, la comuna no presentaba una alta dinámica de proyectos de esta tipología, ya que la densidad del antiguo plan era moderada, lo cual hacía inviable el desarrollo de proyectos tipo guetos. Vale decir, no existían incentivos para desarrollar dicha tipología de proyectos. En dicho contexto, hay que preguntarse cuáles fueron los reales objetivos de dicha modificación, si fue por temas mediáticos – electorales o por una amenaza real.

¿Creen ustedes que el problema no pasa por la altura, sino que por regular y aprovechar de mejor manera el suelo urbano?

“Maipú requería de una modificación global de su PRC, que repensará la comuna a la luz de su situación actual de su desarrollo. Como es bien sabido en el mundo del urbanismo, no solo la altura es sinónimo de edificios tipo guetos, sino un conjunto de variables urbanas como la constructibilidad y la densidad. Acá se actuó de manera defensiva frente a una seudo amenaza. No existió una visión de ciudad, ni una evaluación de las necesidades urbanas futuras de la comuna, “señala González, Director Asesoría Estratégica AGS Visión Inmobiliaria.

Por su parte, el ejecutivo de Colliers, enfatiza que la decisión tomada en Maipú ignora el potencial de la infraestructura pública existente, especialmente la inversión millonaria en líneas de Metro y autopistas que conectan eficientemente a la comuna con el resto de la ciudad.

Uno de los puntos clave de la nueva propuesta maipucina, se refiere a ignorar el potencial de la infraestructura pública existente (metros, autopistas). Los ejecutivos consultados tuvieron diferentes miradas sobre el particular.

“Es un cuestionamiento fundamental que se debería establecer a nivel Metropolitano. Lamentablemente cada municipio establece sus propias directrices sin mirar el contexto global. El caso de Maipú debiera preocuparnos aún más, ya que parte de una primicia errada que confunde a la ciudadanía, sustentándose en una amenaza que no es real”, comenta la ejecutiva de GPS Property.

«Al restringir el desarrollo vertical, se crea un uso ineficiente del suelo y se desperdician oportunidades para generar viviendas más asequibles y de mayor calidad», señala el ejecutivo de Colliers, quien enfatiza que las modificaciones a los planes reguladores no deberían depender de las autoridades políticas locales.

«La planificación no debería estar al arbitrio de intereses electorales que privilegian ganar votos. Necesitamos despolitizar los planes reguladores y llevar su gestión a una autoridad técnica regional, que no solo trabaje en serio la densificación de cada comuna, sino que también permita que las planificaciones urbanas de comunas vecinas se complementen entre sí», concluye Correa.

“La inversión inmobiliaria en contextos más restrictivos, naturalmente se desplaza hacia sectores más favorables en términos normativos, que respetando el contexto urbano en el que se insertan, obtienen un mejor desempeño. Por otro lado, cabe señalar que, en términos generales, la inversión en infraestructura de transporte urbano también es consistente con densidades habitacionales superiores”, advierte la gerente de GPS Property.

“Las ciudades requieren de un desarrollo armónico y más amable que permitan el desarrollo de todas sus actividades, favoreciendo mayores densidades en los sectores con mejor conectividad e infraestructura de transporte”, sentencia la subgerente inmobiliario de GPS Property, Claudia Sepulveda.