Por: Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo
Desde mi experiencia asesorando a inversionistas, siempre digo que la tasa de interés es un factor secundario en la inversión inmobiliaria, porque es algo sobre lo que no tenemos control. El foco debe estar en lo que sí podemos controlar y hacer lo mejor posible con las condiciones del mercado en cada momento.
Un tema frecuente que me consultan es si conviene comprar propiedades nuevas aprovechando el subsidio al dividendo o si es mejor optar por propiedades usadas, que tienen un menor precio pero que implican tasas de mercado.
Con el subsidio, se abre una ventana para que segmentos que antes quedaban fuera puedan acceder a departamentos nuevos. Por ejemplo, un ticket bajo en departamentos nuevos suele estar alrededor de 3.000 UF, y sin subsidio la renta requerida era de aproximadamente $2.2 millones. Con el subsidio, se puede aspirar a departamentos nuevos desde $1.85 millones, lo que representa una mejora de cerca del 15% en los requisitos de perfil para acceder al mercado.
Mi consejo para quienes están evaluando esta opción es comparar el negocio con y sin subsidio, siempre con una mirada a largo plazo. A simple vista, puede parecer un ahorro inmediato en el dividendo, pero un análisis más detallado puede mostrar que otros factores importantes de rentabilidad están comprometidos.
Uno de los errores más comunes que veo es desaprovechar el subsidio pidiendo créditos a 20 años en lugar de 30. Aunque reducir el plazo para pagar “menos intereses” es lógico para la casa propia, para un inversionista el objetivo es tener el dividendo más bajo posible para pagarlo con los ingresos del arriendo.
Otro error frecuente es pensar que, por contar con subsidio, se podrá negociar una tasa más baja con entidades financieras que no ofrecen este beneficio. Esto no siempre es así y es importante entenderlo para tomar decisiones informadas.
Respecto a los tipos de propiedades y perfiles que califican más fácilmente para el subsidio, el beneficio es automático siempre que la entidad financiera lo ofrezca. Las condiciones son similares a cualquier crédito hipotecario: se requiere que el 25% de los ingresos esté libre de deudas hipotecarias, contar con ahorros, buen comportamiento financiero y estabilidad laboral.
Antes de aplicar, recomiendo verificar que la entidad esté adherida al programa. Al momento de escribir esto, algunos bancos aún no lo implementan, aunque esperamos que la mayoría se sumen para no quedar fuera del mercado.
Según la página oficial del gobierno, las instituciones financieras adscritas al Subsidio al Crédito Hipotecario son Coopeuch, Banco Santander, BancoEstado, Itaú Corpbanca, Banco de Chile, BCI y Banco Consorcio.
En Gen Proactivo, nuestros clientes que quieren aprovechar el subsidio han logrado créditos aprobados en Itaú, Banco Consorcio, Banco Santander y Banco BCI, y este mes comenzarán a firmar escrituras la primera camada.
En resumen, el subsidio al dividendo es una herramienta potente para crecer financieramente, pero debe usarse con estrategia, entendiendo las condiciones, plazos y el perfil de inversión. La clave está en tomar decisiones informadas, con foco en lo que se puede controlar y mirando siempre el largo plazo.
