Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS
No cabe duda de que actualmente, nuestro país está cruzando una de las crisis más significativas que enfrenta el sector inmobiliario y de la construcción. Le llaman el “bajón inmobiliario” que se manifiesta en la brecha creciente entre los ingresos de los hogares y el alza sostenida de los precios de las viviendas.
En un artículo del diario El Mercurio de hace no mucho atrás, se señaló que los valores de las viviendas han subido un 100% desde el año 2010, pero los sueldos tan solo han subido un 31% desde ese mismo año; siendo, a juicio de varios, esta es la verdad razón del actual problema inmobiliario, consistente en la abismante diferencia entre el crecimiento de los costos (y precios) y el bajo crecimiento de los sueldos. Esta causal estructural va más allá de las coyunturas económicas o regulatorias, pues resulta evidente la pérdida real del poder adquisitivo de las personas frente al creciente costo de acceder a una vivienda (“digna” o no).
Prueba de lo anterior, y conforme a ese mismo informativo, se señaló que en el año 2018, 1.365.000 personas clasificaban con ingresos suficientes para comprar una vivienda, pero en el año 2024, solo 763.000 (44% menos) personas podrían optar a un crédito hipotecario.
La tesis central es inapelable, pues el desfase entre los ingresos y costos ha mermado la capacidad de compra, reduciendo casi a la mitad el universo de personas que pueden acceder hoy a un crédito hipotecario y por ende, acceder a una vivienda (ahora se entiende el superhabit de viviendas en nuestro país); situación que no se vislumbra con un futuro cercano promisorio si además consideramos otros factores actualmente negativos como las tasas de interés hipotecaria, la inflación persistente (especialmente estos últimos 5 años), el casi nulo crecimiento, la todavía permisología excesiva, el encarecimiento de los precios de la construcción y el endurecimiento del crédito; y eso que no he mencionado, exprofeso, que a fin de año tendremos elecciones, para ponerle más “pelos a la sopa”.
Sin embargo, una visión más sistémica de esta crisis podría enriquecer incluso aún más el análisis, incluyendo de esta forma otros elementos que también influyen en la misma, como la creciente concentración del suelo urbanizable, la especulación inmobiliaria o la insuficiencia de políticas públicas de vivienda en sectores medios, tradicionalmente desatendidos por los subsidios y otras ayudas estatales.
Lo paradójico, es que demanda existe, y mucha, y también un amplio stock de viviendas, dos elementos clave que, en una economía sana o “normal” serían suficientes para que la industria inmobiliaria y de la construcción estuviesen en un “boom” o período de bonanza… pero eso no está pasando acá, precisamente porque el precio de las viviendas y las condiciones de los crédito hipotecarios para comprarlas están totalmente desfasados con la realidad de los ingresos de las personas.
Pensar en soluciones de largo plazo que lamentablemente requieren de una serie de medidas que hoy no pueden tomarse ya sea por falta de voluntad política (la nueva ley de subsidio a la tasa hipotecaria es una, pero no resulta suficiente y no resolverá el problema) o porque definitivamente son muy lentas de implementar dado sus daños colaterales aparejados o simplemente porque rayan en lo onírico, como por ejemplo la reducción de los costos de desarrollo y construcción, hacer crecer definitivamente al país y con ellos los sueldos, reducir las tasas de interés hipotecarias a su nivel histórico más bajo, y controlar la inflación a sus mínimos. Otra solución pasaría por determinar las remuneraciones en UF, pero el riesgo de afectar fuertemente a las empresas, especialmente a las MiPyME’s, es muy alto.
Así, y en lugar de aspirar a grandes soluciones macro, quizás el enfoque más efectivo sería impulsar una serie de medidas coordinadas entre ellas, tácticas e innovadoras, que si bien no van a resolver el problema de raíz, sí pueden mitigar sus efectos y reactivar paulatinamente el acceso a la vivienda en forma rápida, que es lo que se desea al final.
La primera propuesta, consiste en el diseño de mecanismos que permitan a dos o más personas (familiares, amigos, parejas no formalizadas) postular a un crédito conjunto, con reglas claras de copropiedad; lo que permitiría ampliar el universo de la demanda susceptible de crédito, sin que con ello se aumente el riesgo bancario por insolvencia del deudor.
Otra propuesta, pasaría porque el Estado disponga de terrenos fiscales en arriendo a largo plazo para proyectos habitacionales mixtos, o promueva figuras de usufructo habitacional en terrenos privados no utilizados, a cambio de incentivos tributarios reales, no transitorios o limitados.
Una tercera propuesta, consiste en el rediseño del sistema de subsidios estatales que permitiera atender a quienes no califican para subsidios sociales pero tampoco pueden financiar una vivienda sin ayuda. Es decir, una versión “2.0” del DS1, como figura especial y focalizada a la clase media de dicho subsidio. Esta política, aplicada con éxito (obviamente) en países como Canadá y Australia, podría adaptarse al contexto chileno.
Otra propuesta, vendría siendo la necesaria industrialización de la construcción y digitalización de la permisología, a través de incentivos a procesos constructivos industrializados (prefabricados, modulares, etc.) y digitalizar por completo la cadena de permisos de edificación, reduciendo así plazos, costos e incertidumbres para los desarrolladores y generando externalidades positivas hacia los precios.
Finalmente, sugiero incorporar en las políticas públicas y en las decisiones financieras, un indicador nacional de acceso a la vivienda (similar al índice de accesibilidad urbana utilizado en algunas ciudades europeas), lo que permitiría orientar y focalizar adecuadamente los esfuerzos públicos y privados, los subsidios, los desarrollos y las inversiones en vivienda y en infraestructura urbana.
Para terminar, este bajón inmobiliario o crisis inmobiliaria, como ha sido nombrado, contrario a lo que se podría pensar, no es solo un problema de mercado, es una alerta social y una oportunidad política, ya que lo que está en juego es la capacidad de las personas de proyectar su vida en un entorno urbano accesible y equitativo. Esta crisis, aunque estructural, pero bien manejada puede abrir el paso a una reinvención del modelo habitacional chileno, con más innovación, colaboración público-privada, y una visión que ponga al habitante (y no solo al comprador) en el centro de la política urbana.
