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PRONTO

Ley Karin y el cambio cultural, no podemos dejar a las empresas solas 

Por: Paula García de los Ríos, Socia de Gestión Social

La Ley Karin, inspirada en el caso de la técnico en enfermería Karin Salgado, quien se suicidó producto de maltrato y acoso en el trabajo, ha generado cambios importantes en el entorno laboral chileno, exigiendo a las empresas implementar protocolos para prevenir el acoso laboral, sexual y la violencia en el trabajo.

Busca reforzar la responsabilidad de los empleadores en la protección de sus trabajadores y en su primer mes de implementación ha dado lugar a más de dos mil denuncias, principalmente en el sector privado. Este incremento refleja una mayor visibilización de hechos que antes pasaban desapercibidos o que no se denunciaban por la falta de mecanismos.

Sin embargo, el impacto de esta ley no se limita a cambios normativos, la nueva legislación apunta a un cambio cultural profundo dentro de las organizaciones, donde los líderes deben adoptar el rol de facilitadores de entornos inclusivos y empáticos. Además, obliga a los empleadores a ser proactivos en la implementación de protocolos preventivos que eliminen conductas abusivas.

Sin embargo, el sector privado no puede ser el único responsable de implementar estas transformaciones. El Estado tiene un rol clave que va más allá de la creación de leyes y reglamentos. También debe dar el ejemplo, no solo aumentando las exigencias, sino también aplicándolas de manera efectiva. No olvidemos que en 2022, la Superintendencia de Seguridad Social reveló que la frecuencia de las licencias médicas en el sector público fue casi tres veces superior en comparación con el privado e independientes. ¿Las razones? Salud mental, incluyendo el estrés laboral derivado de la sobrecarga de trabajo, el acoso laboral y las malas condiciones en los entornos laborales.

En un contexto donde la crisis institucional y moral ocupa la agenda pública, es crucial reflexionar el papel del mundo empresarial en generar un cambio de conciencia en sus trabajadores, sin dejar de lado la responsabilidad del Estado en acompañarlos. La cultura del abuso y la corrupción está presente en diversos estratos socioeconómicos, colores políticos y organizaciones sociales. El “Caso Audios” nos recordó que el tráfico de influencias y la corrupción están profundamente arraigados en las instituciones del país.

Si realmente queremos reducir las inequidades y frenar los abusos de poder, debemos fomentar una cultura de respeto y honestidad desde las bases de la sociedad. Esto requiere un compromiso firme de todos los actores sociales para educar y formar a las personas en valores que promuevan el respeto mutuo y la justicia.

Las empresas deben crear políticas transparentes y contar con canales efectivos de denuncia, pero no se les puede cargar todo el peso de la transformación cultural. Las familias, las instituciones educativas y el propio Estado tienen un rol fundamental en el desarrollo de estos valores, para forjar así, ciudadanos conscientes de sus derechos y responsabilidades. Solo un esfuerzo colectivo podrá generar los cambios necesarios para enfrentar los desafíos que enfrenta Chile en el largo plazo.

La Ley Karin es un paso importante, pero solo el primero de muchos que debemos dar para enfrentar la crisis moral que atraviesa el país. El verdadero cambio sólo ocurrirá cuando todos los sectores, incluidos el Estado, se comprometan activamente en la construcción de una sociedad más justa y equitativa.

La nueva configuración de la Planificación Territorial: Un enfoque desde la Permisología

Por: Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño en Innovación Sostenible

La reciente reforma a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), promulgada el 10 de septiembre de 2024, y la entrada en vigencia del Decreto 33, que modifica el Decreto Supremo Nº 47 de 1992 en materia de caducidad de permisos de construcción, representan hitos relevantes para la normativa que regula el uso del suelo y el desarrollo territorial en Chile.

Estas modificaciones, en conjunto con la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), el plan regulador metropolitano, así como también los sectoriales, implican una reconfiguración significativa en los procedimientos de planificación territorial, especialmente en relación con la gestión de expropiaciones, servidumbres y permisos de construcción.

Desde la permisología, disciplina que optimiza la obtención de permisos en proyectos de desarrollo, es fundamental analizar cómo estos cambios normativos impactan los procesos de gestión y qué soluciones pueden ser implementadas para garantizar un desarrollo territorial eficiente, en conformidad con las disposiciones legales.

Modificación de la LGUC y su impacto en la Planificación Territorial

La LGUC es la normativa que establece los criterios para el uso del suelo y el desarrollo urbano y rural en Chile. La modificación de septiembre de 2024 busca mejorar la coordinación y ejecución de proyectos de infraestructura, tanto públicos como privados, optimizando los procesos de planificación. No obstante, este marco legal plantea nuevos desafíos en lo que respecta a las expropiaciones y servidumbres, herramientas necesarias para viabilizar proyectos, pero que pueden generar conflictos entre los diferentes actores involucrados, incluyendo comunidades locales y propietarios de terrenos.

En este sentido, la modificación de la LGUC ha intentado hacer más transparentes los criterios y procedimientos en estos ámbitos, promoviendo la seguridad jurídica y el equilibrio entre el interés público y los derechos de los propietarios. Sin embargo, su implementación eficaz depende de una gestión estratégica de los permisos que considere no solo los aspectos normativos, sino también las dinámicas sociales y territoriales de los proyectos.

Decreto 33 y la caducidad de los Permisos de Construcción: Nuevas responsabilidades para los proyectos

Uno de los cambios más relevantes introducidos por el Decreto 33 es la modificación a la OGUC en materia de caducidad de los permisos de construcción. El Decreto ajusta los plazos y condiciones bajo las cuales los permisos caducan si no se han iniciado las obras o si se interrumpe su ejecución por más de un cierto período. Este cambio introduce una mayor rigurosidad en el control del cumplimiento de los permisos otorgados, lo que impone nuevas responsabilidades tanto para las autoridades como para los titulares de los proyectos.

Desde la permisología, estos cambios implican la necesidad de una planificación más rigurosa y estratégica. La caducidad de los permisos puede impactar severamente en la viabilidad de los proyectos, especialmente en aquellos que dependen de largas fases de preparación y financiamiento. Por tanto, se hace indispensable gestionar los tiempos de manera óptima, asegurando que los proyectos avancen dentro de los plazos establecidos para evitar la pérdida de derechos adquiridos.

Además, el Decreto 33 refuerza la importancia de monitorear de manera continua el cumplimiento de las condiciones de los permisos, lo que exige una colaboración más estrecha entre las autoridades competentes y los titulares de los proyectos. Este monitoreo también contribuye a una planificación territorial más eficiente, permitiendo la adecuada utilización del suelo y evitando que terrenos permanezcan inactivos por extensos períodos, generando externalidades negativas para el entorno urbano o rural.

El rol estratégico de la permisología en lospProcesos de expropiación, servidumbre y caducidad de permisos

La permisología juega un papel clave en la articulación entre las normativas urbanísticas y las necesidades de los proyectos, especialmente en lo relacionado con las expropiaciones, servidumbres y la gestión de los permisos de construcción. Un enfoque integral y estratégico en esta disciplina permite anticipar desafíos y mitigar posibles conflictos mediante una gestión eficiente de los tiempos y procedimientos.

La entrada en vigor del Decreto 33 subraya la necesidad de adoptar una gestión proactiva y flexible. En este sentido, la permisología debe incorporar mecanismos de planificación anticipada, como el uso de tecnologías avanzadas de análisis territorial, las que aun se encuentran incorporadas a un nivel micro, tales como los Sistemas de Información Geográfica (SIG), la cual permite identificar con mayor precisión las áreas críticas para el desarrollo de los proyectos, minimizando los riesgos asociados a la caducidad de los permisos y a las expropiaciones.

Asimismo, es fundamental que la permisología promueva la colaboración efectiva entre las autoridades urbanísticas y los desarrolladores. Esto incluye no solo la correcta gestión de los plazos y las condiciones de los permisos, sino también la creación de mecanismos de participación ciudadana que permitan a las comunidades afectadas ser parte del proceso desde sus etapas iniciales. De esta manera, se fortalece la legitimidad de los proyectos y se facilita su implementación en los términos establecidos.

La planificación territorial y su articulación con los planes reguladores y sectoriales

Los planes reguladores, tanto metropolitano como comunales, y los planes sectoriales, siguen siendo herramientas esenciales para la ordenación territorial. Estos planes definen las directrices que deben seguir los proyectos de infraestructura y construcción, asegurando la coherencia con los objetivos de desarrollo urbano y rural del país.

La permisología debe articularse estrechamente con estos instrumentos, asegurando que los proyectos cumplan con las disposiciones establecidas en los planes reguladores y sectoriales. En este contexto, es clave gestionar de manera eficiente los permisos para que los proyectos puedan avanzar sin contratiempos y dentro de los plazos definidos por la normativa vigente, evitando así la caducidad de los permisos.

Como reflexión final defino la Permisología como un pilar fundamental en la Planificación Territorial, toda vez que mediante la modificación a la LGUC y el Decreto 33, introduce cambios en la OGUC en materia de caducidad de permisos, suponen una oportunidad para reestructurar los procesos de planificación territorial y la gestión de permisos en Chile. Desde mi visión, se puede contribuir de manera significativa a este proceso, mediante la implementación de herramientas tecnológicas, la planificación anticipada y la gestión eficiente de los tiempos de ejecución de los proyectos.

La permisología, en su rol de eje articulador, debe velar por que los proyectos de infraestructura y construcción se implementen en consonancia con las normativas territoriales y urbanísticas, promoviendo un desarrollo sostenible, eficiente y equitativo. Este enfoque permitirá no solo un avance armónico del desarrollo territorial, sino también la consolidación de un sistema urbano y rural que responda a las necesidades actuales y futuras del país.

Prórroga de los permisos de construcción ¿Solución o parche transitorio para el negocio inmobiliario?

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

Finalmente, el mismo día 30 de septiembre, en su segunda edición, aparece publicado en el Diario Oficial el Decreto N° 33, que modifica el Decreto Supremo N° 47 de 1992 del Minvu, que fija el texto definitivo de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de caducidad de permisos de construcción.

Así, con la agonía y expectativa propia de una película de suspenso, se logró publicar en último momento y como buen chileno, el decreto correspondiente que permite extender en 18 meses la vigencia de casi 320 permisos de edificación (221 edificios y 98 casas), lo que, según el Diario Financiero, representa el 41% del total de las obras de la Región Metropolitana, la cifra más alta de la historia de la industria. Sin esta norma, miles de nuevas viviendas hubiesen perdido su autorización para ser desarrolladas y hubiesen tenido que comenzar todo el via crucis de nuevo.

De esta forma, el decreto, incorpora a la Ordenanza General de Urnanismo y Construcciones un artículo transitorio nuevo que señala que se entenderán prorrogados por 18 meses adicionales, aquellos permisos de construcción que, encontrándose vigentes a la fecha de entrada en vigencia de esta norma, no han iniciado las obras correspondientes.

Conforme a la regla general existente, los permisos de edificación tienen una caducidad automática de 3 años al no haber comenzado las obras, o si es que la construcción se ha mantenido paralizada por la misma cantidad de años, siendo el caso de más de 50 mil viviendas, según la estimación del Ministerio de Vivienda.

Asi, de acuerdo a estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el impacto inmediato de esta nueva norma es que beneficiará a 57 mil viviendas cuyos permisos vencían este 30 de septiembre, además de 81 proyectos adiciones que equivalen a 11.000 viviendas cuyos permisos vencen durante el último trimestre de este año.

Sin duda, que es una excelente noticia para el sector por varias razones. Entre ellas, porque existe una importante inversión al pedir un permiso de edificación que incluye distintos honorarios de especialistas y técnicos, por lo que este costo inicial no tendría que volver a realizarse. Adicionalmente y si se da también la circunstancia de que en la comuna donde se encuentra el terreno del proyecto hubo un cambio de normativa del plan regulador, al mantener el permiso vigente, conserva la normativa por la cual fue aprobado, por lo que no habría que corregir o adaptar nuevamente el proyecto, afectando el valor del mismo al entrar nuevamente en la vorágine de la tramitación administrativa con sus plazos, pérdidas de tiempo y aumentos de costos en ello.

Sin embargo, creo que es necesario no encandilarnos con estos beneficios, ya que en verdad, el problema de fondo subsiste a pesar de este importante respiro legal (aunque transitorio). La pregunta que no nos hacemos es ¿por qué tantos permisos de edificación no iniciaron sus obras en más de 3 años?

La respuesta es simple. Lamentablemente, muchos de estos proyectos no partieron y no partirán en el corto plazo ya que las condiciones económicas y de mercado actuales para construir o reiniciar el proyecto inmobiliario no ha mejorado. En varias oportunidades he y otros también han señalado que la velocidad de venta, el sobrestock existente, el precio de venta, el costo y el acceso al crédito siguen aletargando y paralizando el impulso y la necesidad de desarrollar y adquirir viviendas, inviabilizando y haciendo más compleja cualquier inversión en la materia.

Esta prórroga es una ayuda, si, pero insuficiente mientras no se resuelva el real problema de fondo que afecta al negocio inmobiliario y de la construcción en el país. La reciente extensión de la vigencia de los permisos de edificación es un paso positivo, no cabe duda, pero no podemos parar allí.

Para reactivar el sector inmobiliario y generar un impacto real en la economía, se necesitan medidas concretas que estimulen tanto la inversión como el acceso general a la vivienda sin distinción de rango etareo o socioeconómico, tales como mejorar el acceso al financiamiento hipotecario mediante políticas de reducción de las tasas de interés, facilitando la adquisición de viviendas y fomentando la demanda.

Otra vía pasa por restablecer y fortalecer el crédito especial para empresas constructoras, así como la eliminación de IVA en la construcción de viviendas, reduciendo con ello los costos finales para los compradores.

La lentitud en la obtención de permisos para proyectos de construcción es un freno evidente para el desarrollo inmobiliario, por lo que acelerar estos procesos es vital, pues no solo generaría más proyectos en menos tiempo, sino que también reduciría los costos indirectos asociados. De la mano con lo anterior, se estima necesario efectuar una exhaustiva revisión de todas aquellas regulaciones innecesarias y simplificar asimismo los trámites y carga burocrática excesiva que desalientan la generación de nuevos proyectos.

Finalmente, creo también que la promoción de nuevas tecnologías en construcción con criterios sustentables, promover la renovación urbana, potenciar el dinamismo del negocio inmobiliario apoyado de la tecnología y las nuevas formas de inversión inmobiliaria que incentiven la renovación de áreas urbanas deterioradas no solo mejoran la calidad de vida, sino que también impulsan la inversión en zonas estratégicas.

¿Por qué la compra de la vivienda propia es cada vez más lejana?

Por: Reinaldo Gleisner, Vicepresidente Colliers Chile

Hoy día, solamente 800.000 contribuyentes que declaran renta tienen los ingresos suficientes para cubrir el dividendo de la compra de un modesto departamento de 40 m2.

En el período 2018 – 2019 había 1.364.000 contribuyentes con el ingreso suficiente para cubrir el dividendo. Los compradores potenciales de un departamento de 40 m2 se han reducido a la mitad en los últimos 5 años.

¿Cuál es la razón?

Entre el año 2019 y la actualidad los precios de las viviendas han subido 14%, y combinado con el alza de las tasas de créditos hipotecarios dan por resultado un incremento de los dividendos de 44% en UF y 93% en pesos. Esto aún sin valorizar las mayores restricciones para acceder al crédito para viviendas.

En el mismo período, las remuneraciones reales (expresadas en UF) solamente crecieron 3%. Al quedar las remuneraciones muy rezagadas, en relación al dividendo real, los potenciales compradores se reducen a la mitad.

¿Cómo fue en el periodo anterior?

Entre el año 2010 y el año 2019, los departamentos subieron un 83%. Sin embargo, dada la baja sistemática de tasas hipotecarias, el dividendo solamente se ajustó en 48%.

En el mismo período las remuneraciones reales subieron 23%. Si bien esto igual generó una brecha entre ingreso y el costo de dividendo para la vivienda, el crecimiento del país permitió que la masa de personas con ingresos suficientes registrara un pequeño incremento.

La evolución entre costo de dividendo e ingresos personales en el decenio anterior se dio en un contexto general de optimismo, en relación a la mejora futura de los ingresos personales. Ese optimismo y la persistente baja de la tasa hipotecaria hizo que se soslayara el incremento sostenido del precio de la vivienda. Había confianza en que el crecimiento del país y las tasas bajas habían llegado para quedarse.

¿La evolución es inevitable?

La falta de acción para revertir en sus inicios el alza permanente de los precios de las viviendas permitió que los diversos factores que inciden en este fenómeno se agravaran en los años recientes.

Son sabidos los profundos factores que impulsan permanentemente los costos de las viviendas: el enredo en múltiples frentes de exigencias normativas extravagantes y poco realistas generan enormes costos que deben ser absorbidos por los compradores, minando progresivamente la capacidad de compra.

La disponibilidad de crédito hipotecario a tasas bajas, que nos hace asemejarnos a un país desarrollado y nos destaca mucho en comparación con todos los países de Latinoamérica, se está revirtiendo por ahorro insuficiente.

El mundo real de la construcción y el debilitado mercado financiero aleja cada día el acceso tangible a la vivienda propia, anteriormente uno de los grandes beneficios del desarrollo de los mentados 30 años.

Una acción concertada de fomento al ahorro, de austeridad fiscal y de voluntad de crecer, puede revertir la perniciosa evolución que afecta profundamente a las personas.

Chile y los permisos de construcción: jugando con fuego (y con agua)

Por: Tracy Dunstan, CRO (Chief Revenue Officer) de Enlaza Ya.

En Chile, parece que construir en los lugares más riesgosos es casi un deporte. ¿Una duna inestable? ¡Perfecto para un edificio! ¿Un río que se desborda cada vez que llueve? Ideal para unas casas junto a la orilla. Y lo mejor es que todo esto se hace con permisos de construcción completamente legales. ¿Cómo es posible? Bueno, parece que las normas en este país son tan flexibles que casi cualquiera puede construir en zonas donde la naturaleza ya nos advirtió: “Mejor no lo intentes”.

La OGUC dice claramente que hay “zonas no edificables” y “áreas de riesgo” en las que, por lógica, no se debe construir. Pero, seguimos construyendo en esos lugares y entregando permisos como si fuera un trámite más. Y cuando el desastre llega, todos nos sorprendemos como si no hubiéramos visto venir que la duna se iba a desmoronar o que el río iba a salirse de su cauce.

Según la OGUC, para edificar en zonas de riesgo se necesita un estudio técnico serio que diga que el proyecto es seguro. Suena razonable, ¿no? Pero a veces estos estudios dejan mucho que desear. Bajo la presión del mercado inmobiliario, las DOM terminan dando permisos como si fueran dulces en Halloween.

El famoso artículo 2.1.17 de la OGUC exige estudios serios y aprobación de especialistas. Pero en la práctica, esos estudios a veces se hacen tan rápido que parece que nadie realmente revisó nada. Las autoridades otorgan los permisos, las inmobiliarias construyen, y cuando el terreno empieza a ceder, todos se hacen los sorprendidos.

Cuando todo sale mal, no son las autoridades ni las inmobiliarias las que asumen las consecuencias. Son los propietarios, quienes confiaron en que todo estaba en regla, los que terminan pagando las medidas de mitigación: muros de contención, sistemas de drenaje o, en el peor de los casos, una mudanza forzada. ¿Y el sueño de la casa propia? Bueno, se transforma en una pesadilla geológica.

Es hora de dejar de construir en lugares que la naturaleza nos ha dicho, repetidamente, que no son seguros. Las normas no pueden seguir siendo una formalidad y las autoridades deben hacer su trabajo de verdad. Porque, al final, no se trata solo de proteger una propiedad, sino de garantizar la seguridad de las personas.

Lamentablemente en Chile, hemos convertido la entrega de permisos de construcción en zonas de riesgo en todo un arte. Pero si seguimos jugando con la naturaleza, los desastres seguirán siendo parte de nuestra rutina. Así que, si tienes planes de construir cerca de un río o en una duna, tal vez sea mejor pensarlo dos veces… o asegurarte de tener un buen plan de evacuación.

Ahora o nunca: ¿Por qué invertir antes que termine el 2024?

Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.

Estamos a solo suspiros del cierre de este 2024 y el mercado inmobiliario chileno presenta un panorama que no se puede ignorar. Como observador y analista de este sector, me atrevo a decir que estamos ante una ventana de oportunidad para aquellos con la visión y los recursos para aprovecharla.

El último trimestre de este año promete ser un reflejo del dinamismo que experimentamos en el tercer trimestre de 2023, con un volumen de ventas que supera con creces lo visto en los primeros meses de 2024. Esta tendencia al alza no es por azar, sino el resultado de una reunión de factores que se han alineado para crear el escenario perfecto para los compradores.

Las inmobiliarias, presionadas por un stock que oscila entre las 90 mil y 105 mil unidades (cifras entregadas por la Cámara Chilena de la Construcción), han desplegado un abanico de estrategias para atraer compradores. Desde financiamientos de pie en cuotas sin intereses hasta por 60 meses (en algunos casos), hasta descuentos agresivos y promociones sin precedentes, el sector está prácticamente rogando a gritos que alguien aproveche estas oportunidades.

¿Por qué esta desesperación? La respuesta es simple: el costo de mantener este sobrestock es una carga financiera que las inmobiliarias no pueden sostener indefinidamente. Cada día que pasa, los costos de mantenimiento, los intereses bancarios y los gastos administrativos, complejizan las posibilidades de tener a flote estos proyectos y van mermando los márgenes de ganancia.

Lo que para las inmobiliarias es un dolor de cabeza, para los inversionistas, esto es una oportunidad dorada. La posibilidad de adquirir propiedades a precios que, en condiciones normales, serían impensables, y las condiciones de compra con flexibilidades cada vez más grandes, hacen de este último período, un verdadero mar de oportunidades.

Eso sí, esto no será eterno. Mirando hacia el horizonte de 2025, el panorama comienza a cambiar. Los permisos de edificación han disminuido significativamente, un claro indicador de que la oferta futura será más limitada. A esto se suma una realidad económica compleja: el ingreso real de las personas ha crecido a un ritmo más lento que el precio de las propiedades, y las instituciones financieras han endurecido sus criterios para brindar créditos.

Esto implica que, una vez que se liquide el stock actual, es probable que nos enfrentemos a un mercado muy diferente. Los nuevos proyectos que salgan a la luz lo harán a precios considerablemente más altos, reflejando no solo los costos actualizados de construcción, sino también la menor competencia en el mercado.

A medida que la compra de vivienda se vuelva más desafiante para el chileno promedio, el arriendo se perfilará como la opción preferida para muchos. Aquí yace otra oportunidad para el inversionista que tiene la espalda para adquirir propiedades: comprar ahora para en el futuro generar un flujo constante de ingresos arrendando el inmueble.

Por eso, si tienen la capacidad, este es el momento de actuar. Las condiciones actuales del mercado ofrecen una combinación única de precios competitivos, amplia selección y términos de financiamiento favorables que difícilmente se repetirán en el corto o mediano plazo. Algo a considerar, es que cada propiedad, cada oferta, debe ser evaluada no solo por su atractivo inmediato sino por su potencial a largo plazo. La ubicación, las perspectivas de desarrollo de la zona, la calidad de la construcción, todos estos factores deben ser considerados cuidadosamente.

Aquellos que logren capitalizar este momento no solo estarán haciendo una inversión inteligente para su futuro, sino que también estarán contribuyendo a estabilizar un sector crucial para la economía nacional.

Dejando atrás la crisis: Lo que cambió en el Mercado Inmobiliario

Por: Ferencz Delarze, Director socio de Property Partners

En su más reciente mensaje, Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal, anunció el inicio de un ciclo de recortes en las tasas de interés, que habían alcanzado niveles récord en dos décadas.

A nivel local, también observamos mejoras: la inflación parece estar bajo control, las reducciones en las tasas del Banco Central están comenzando a estimular el consumo, y el ciclo político parece haber dejado atrás lo peor. Estoy convencido de que hemos superado una de las crisis más significativas que el sector inmobiliario chileno ha enfrentado.

En mi columna anterior, discutí los principios inmutables del mercado inmobiliario. Hoy, les invito a reflexionar sobre los cambios que, probablemente, serán permanentes o al menos persistirán en el mediano plazo.

1. Concentración del mercado con menos actores

Después de una crisis profunda, es común que muchos actores se retiren del mercado, especialmente aquellos que estaban demasiado expuestos o que no lograron adaptarse a los cambios. Esto afecta a constructoras, inmobiliarias, corredoras de propiedades y startups. Estamos viendo una concentración del mercado en un número reducido de actores, y es probable que esta tendencia continúe hasta que un nuevo auge incentive la creación de nuevos negocios y la asunción de riesgos.

2. Fortalecimiento de las marcas sobrevivientes

Las marcas que han logrado mantenerse en pie se vuelven más fuertes debido a su capacidad de adaptación. Durante la crisis, muchos enfrentaron problemas como retrasos en la construcción, incumplimientos de compromisos, desapariciones de corredores y startups que no cumplieron lo prometido. Esto refuerza la confianza en las marcas establecidas, que han demostrado su fiabilidad.

3. Encarecimiento relativo del crédito

Es poco probable que las tasas de interés cercanas al 1% regresen pronto. El crédito será más caro de lo que estábamos acostumbrados, lo que afectará nuestra capacidad de compra. Los compradores deberán optar por unidades más pequeñas en los mismos barrios o explorar nuevas zonas. Por ejemplo, si antes con el sueldo y el ahorro se podía comprar una unidad de UF 10.000, hoy solo alcanza para una de UF 8.000. Esto significa elegir entre un departamento más pequeño en el mismo sector o uno del mismo tamaño en una zona más económica.

4. Dificultades para las generaciones más jóvenes en la compra de vivienda

Con el encarecimiento del crédito y el bajo crecimiento de los salarios, a las nuevas generaciones les será cada vez más difícil acceder a la compra de vivienda. Esto impulsará la proliferación de proyectos multifamily, alternativas de vivienda compartida y espacios informales. Aquellos con redes de apoyo podrán recurrir a préstamos o “ayudas” familiares para reunir el pie necesario. Es probable que los bancos e instituciones financieras desarrollen nuevos productos para compradores conjuntos, como parejas, amigos, hermanos o padres con hijos.

5. Costos de construcción elevados

No se prevé una reducción en los costos directos de construcción ni en los terrenos para proyectos. Aunque se pueden encontrar algunas rebajas puntuales en terrenos inmobiliarios en liquidación, es improbable que esta tendencia se mantenga. La falta de mejoras en los planes reguladores y nuevos polos de desarrollo que descongestionen la ciudad ejerce presión constante sobre la oferta, manteniendo los precios altos.

6. Cambio en el tipo de producto y tendencias

Antes de la crisis, y aún más durante la pandemia, ya se observaba una integración de espacios. La cocina se ha transformado en un área social, los dormitorios secundarios se han vuelto espacios flexibles, y los dormitorios de servicio han sido eliminados o reducidos en las casas más grandes. Los proyectos han mejorado enormemente sus amenities, incorporando cocinas gourmet, coworking, gimnasios, coliving, cargadores para autos eléctricos, lockers para recibir paquetes, espacios para mascotas, conserjerías virtuales y sistemas para reducir el personal en la administración. Los desarrolladores deberán diseñar futuros proyectos pensando específicamente en su público objetivo y creando una propuesta de valor adaptada a él.

7. Cambios en los desarrolladores e inmobiliarias

La estructura de financiamiento también ha cambiado. Anteriormente, un proyecto inmobiliario se financiaba con aportes de socios para la compra del terreno y una preventa del 20% de las unidades, lo que permitía a los bancos financiar la construcción por etapas. Hoy, las condiciones de financiamiento son más estrictas, requiriendo más capital y mayores ventas previas para iniciar la construcción. Para ejecutar los desarrollos, se realizarán preventas más agresivas y los gestores buscarán asignar unidades a los socios del proyecto, aumentando el porcentaje de venta y disminuyendo el riesgo del desarrollo.

8. Terrenos inmobiliarios no bajarán de valor

Los terrenos seguirán teniendo una alta incidencia en el costo total de las unidades. Es esperable que proliferen los proyectos en los que los dueños de terrenos aporten estos a la sociedad para hacer viables desarrollos que de otro modo no serían competitivos.

9. La regla de que las propiedades se pagan solas ha cambiado

Será cada vez más difícil encontrar propiedades que “se paguen solas” con el arriendo. Hoy en día, es complicado encontrar propiedades donde el valor del arriendo cubra el valor del dividendo. Los inversionistas deberán recalcular cuánto les costará al año capitalizar una propiedad que en 20 años estará pagada y qué plusvalía obtendrán al venderla. Por ejemplo, si un inversionista paga $1.000.000 de dividendo y arrienda su propiedad en $800.000, deberá considerar que en un año la propiedad le costó $2.400.000 (la diferencia), además de contribuciones y mantenciones, pero al cabo de 20 años tendrá la propiedad capitalizada.

10. Evolución de los modelos financieros

Los cambios en las condiciones del mercado y los desarrollos tecnológicos han impulsado nuevas formas de financiamiento, como el crowdfunding inmobiliario, compras fraccionadas y tokenizadas, entre otras innovaciones. Estas opciones ya están en el mercado y podrían quedarse como una tendencia a largo plazo.

En un entorno donde el cambio ha dejado de ser una excepción para convertirse en la norma, aquellos que comprendan y se adapten a las nuevas realidades no solo sobrevivirán, sino que prosperarán. El futuro del mercado inmobiliario pertenecerá a quienes sean capaces de anticiparse a las tendencias, adoptar nuevas estrategias y entender que cada desafío es también una oportunidad para reinventarse y salir fortalecidos.

Como “rostro” de una universidad, Marcela Cubillos recibía $17 millones mensuales   

Por: Patricio Herman Pachecho, Fundación Defendamos la Ciudad

Al final del año 1980, bajo la dictadura de Pinochet, siguiendo los dictados de los chicago boys, quienes eran sus mentores, se crea un provechoso mercado de privatización de las universidades, con una muy reducida regulación, con el argumento de que en el país debía existir una completa libertad de enseñanza superior, al contrario de lo sucede en las universidades públicas. 

En abril de 2013, es decir hace 11 años atrás, con nuestro amigo y tocayo Patricio Cavada, publicamos en Ciper la columna “Lucro en la universidades privadas: Análisis histórico y propuestas”, cuyo texto se aprecia en link. https://www.ciperchile.cl/2013/04/15/lucro-en-las-universidades-privadas-analisis-historico-y-propuestas/

Resolvimos publicar dicha columna, pues ya se conocían las prácticas corruptas que cometían sus dueños y directivos, a pesar de que las mismas, según sus fláccidas regulaciones generales, no perseguían el lucro, dejándose en claro que la primera de estas casas de estudios fue una denominada Gabriela Mistral, fundada en febrero de 1981 por la abogada Alicia Romo, afín a ese régimen, controlada actualmente por 2 fundaciones religiosas cristianas. 

Varias de esas universidades dejaron de existir y otras tantas, como el negocio era muy atractivo, fueron adquiridas por empresarios de distintos rubros, pero se debe reconocer, que existen unas cuantas de ellas que, por ser serias y responsables, imparten la docencia de manera rigurosa con destacados profesores e investigadores y por lo tanto, sus alumnos reciben correctamente sus títulos profesionales. 

Gracias a una golpeadora nota periodística del medio digital El Mostrador, por información suministrada por un duende delator que se desempeña en la Universidad San Sebastián, se supo que la activa política de extrema derecha, Marcela Cubillos, tenía un ingreso mensual de $17 millones ejerciendo a veces como profesora de derecho, afirmándose lo anterior, pues en ciertos períodos de tiempo, ella residía en España con su dilecto esposo, también político derechista. Esa suma de dinero fue decidida personal y arbitrariamente por el ex ministro de Piñera, Andrés Chadwick, uno de los fundadores de la UDI, en su calidad de decano de derecho de dicha universidad. Se entiende que este privilegiado trato se deriva, como una contraprestación, por las entregas de fondos a esta universidad por parte del Ministerio de Educación en el período que ella ejercía como ministra.  

Ante las incómodas preguntas de la prensa indagando por ese injustificado y cuantioso monto de dinero, ya que ella trabajaba a media jornada y no tiene estudios de posgrado ni publicaciones en revistas indexadas, por lo tanto de alta calidad, Cubillos se defiende argumentado, que esos 17 milloncitos se reducen, porque ella pagaba religiosamente el impuesto único al trabajo, a la Isapre y efectuaba sus aportes a la AFP. En una de esas, en vez de lo anterior, ella podría haber emitido boletas de honorarios equivalentes al 13,5% de esa elevada suma de dinero.     

En todo caso se desconoce como se documentaban sus ingresos durante los meses que no estaba en Chile, en los cuales sus clases eran impartidas por abogados reemplazantes, conocidos como “medios pollos” y de qué manera se repartían los morlacos y quien asumía las obligaciones tributarias, situación incómoda que sus asesores contables tendrán que dilucidar.  

Pero, como consecuencia del escándalo ocasionado por estos 17 millones, lo que se une a una investigación en calidad de imputado por la Fiscalía Metropolitana Oriente, por las instrucciones que le entregada a su dependiente UDI Felipe Ward, como ministro de Vivienda, para “apurar” la aprobación de un proyecto inmobiliario, Chadwick recientemente tuvo que renunciar a la presidencia de la Junta Directiva de la universidad, instancia que desconocía el gratificante sueldo de la abogada Cubillos. 

Posiblemente Chadwick, subyugado por la prestancia y seguridad en los planteamientos expresados por Cubillos, sabiendo que ella realizó sus estudios superiores en la Pontificia Universidad Católica de Chile (PUC), en la cual él también estudió años antes, en donde la aludida obtuvo su grado de licenciada en ciencias jurídicas y sociales en el año 1990, titulándose de abogada el 7 de mayo de 2007, sacando la cuenta de que la diferencia entre ambos años son 17, el decano Chadwick, sin pensarlos 2 veces, resolvió motu proprio y por asimilación, que se justificaba plenamente el pingüe sueldo de los 17 millones de pesos, pues ella era un valioso “rostro” que atraería nuevos alumnos. 

No podemos perder de vista que esta pícara universidad, a través de su brazo inmobiliario, ya había obtenido un permiso de edificación ilegal en la comuna de Recoleta, ello durante la alcaldía del también UDI Gonzalo Cornejo, para construir 3 torres habitacionales de 20 pisos c/u, en el sector Pío Nono, Dardignac y Ernesto Pinto Lagarrigue, en circunstancias de que el Plan Regulador Comunal (PRC) admitía una altura máxima de 9 pisos. Uno de esos edificios no se construyó y de los otros 2, uno contó con recepción final y el otro está empinado y desocupado como un elefante blanco. 

En conclusión Cubillos, impulsora del libertinaje, estilo presidente Milei, careció de los atributos mínimos para recibir ese suculento sueldo por parte de una universidad privada controlada por la UDI, financiada en parte con recursos públicos, motivo más que suficiente para que todas estas universidades sean investigadas a fondo, partiendo por transparentar los dineros que reciben sus docentes, dueños y altos directivos administrativos, ya que actualmente se mantienen en calidad de top secret.  

Triple Impacto: El nuevo foco del ecosistema startup minero

Por: Constanza Moraga, Gerente General de Aster

Ante la necesidad de un desarrollo sostenible, el concepto de triple impacto se ha instalado como la nueva guía para las industrias, y la minería no es la excepción. Este enfoque empresarial, que busca equilibrar los aspectos económicos, sociales y ambientales, está redefiniendo cómo operan las organizaciones y, más importante aún, cómo innovan.

La industria minera, en su calidad de pilar fundamental de nuestra economía, enfrenta hoy desafíos únicos en su camino hacia la sostenibilidad. Por un lado, la demanda de minerales como el litio y el cobre, esenciales para la transición energética, está en un vibrante auge. Por otro lado, la presión para reducir la huella ambiental y mejorar las relaciones con las comunidades, nunca ha sido tan intensa, especialmente considerando los diversos plazos autoimpuestos tanto desde el mundo privado, como también a nivel de estado.

Desde Aster, hemos sido testigos del potencial transformador de estas iniciativas, donde startups como Emma Energy, MOVIA, Ecoshower y Litiohm, están liderando el cambio con soluciones innovadoras. Estas empresas no solo buscan rentabilidad, sino que abordan directamente los desafíos más apremiantes del sector: la eficiencia energética, la reducción de la huella de carbono y la optimización del consumo hídrico.

La relevancia de estas propuestas radica en su capacidad para generar beneficios multidimensionales. Por ejemplo, la implementación de tecnologías para el ahorro de agua no solo reduce el impacto ambiental, sino que también disminuye costos operativos.

Eso sí, el camino no está eximido de obstáculos, dado que la adopción de nuevas tecnologías en una industria tan establecida como la minería, implica riesgos y requiere de un cambio cultural. La resistencia a esto y la preocupación por interrumpir procesos críticos, son desafíos que deben superarse para poder seguir avanzando.

En este escenario es donde las aceleradoras juegan un papel protagónico, actuando como puentes entre las startups innovadoras y las empresas mineras establecidas, facilitando la implementación de soluciones de triple impacto de manera más ágil y menos riesgosa. Nuestro rol es fundamental para ser las catalizadoras de la transformación del sector.

A nivel internacional las señales son claras: la sostenibilidad ya no es opcional. Las empresas mineras que adopten propuestas de triple impacto no solo mejorarán su reputación y relaciones comunitarias, sino que también se posicionarán favorablemente en un mercado cada vez más exigente.

El camino hacia una minería verdaderamente sostenible es largo, pero con la innovación como aliada y el triple impacto como ruta a seguir, se está avanzando en la dirección correcta.

La importancia y beneficios de proyectos inmobiliarios sustentables

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

La implementación de proyectos inmobiliarios sustentables en Chile puede generar diversos beneficios económicos y financieros, permitiendo un mayor y mejor uso de una eficiencia energética en la integración de tecnologías y prácticas sostenibles permitiendo una disminución significativa en los costos operativos a largo plazo.

Asimismo, este tipo de proyectos hacen posible la obtención de certificaciones sustentables aumentando el valor de los proyectos inmobiliarios, atrayendo inversores y compradores preocupados por la sostenibilidad y en busca de oportunidades de inversión social y ambientalmente responsables, contribuyendo a la financiación y éxito del proyecto.

De esta forma, la certificación en sustentabilidad es una herramienta que puede ser usada por cualquier actor ligado al proceso de diseño y construcción de un edificio, ya sean arquitectos, ingenieros, asesores, constructores, clientes y estudiantes, entregando lineamientos para la incorporación de sustentabilidad en los proyectos, pues su modelo de operación asegura un control de calidad no sólo del proceso de certificación, sino también de las medidas de sustentabilidad introducidas en el edificio, en cuanto la evaluación es realizada por instituciones reconocidas, y considera la evaluación de una tercera parte independiente, junto con la verificación en obra para asegurar la correcta ejecución de los aspectos de diseño, generando así edificios y ambientes construidos más sustentables.

Adicionalmente, esta certificación permite mejorar la calidad ambiental para los usuarios y la reducción de gastos para los dueños del edificio, generando además una reducción de consumo de recursos naturales no renovables, tales como energía, agua, materiales.

Por otro lado, permite también objetivar las condiciones para los requerimientos de los mandantes, para los diseños de arquitectura y especialidades, para los constructores y permite también informar al público para que conozca, demande y compare mejores características de los edificios.

En Chile, la “Certificación Edificio Sustentable” (CES) es un sistema que permite evaluar, calificar y certificar el comportamiento ambiental de edificios de uso público en Chile, nuevos como existentes, sin diferenciar administración o propiedad pública o privada, desarrollado por el Instituto de la Construcción para incentivar el diseño y la construcción de edificios con criterios de sustentabilidad, y estimular al mercado para que valore este tipo de edificación siendo apoyados por el Ministerio de Obras Públicas, la Cámara Chilena de la Construcción, el Colegio de Arquitectos de Chile.

A partir del 2008 hubo un gran boom en la certificación ambiental de edificios privados logrando que Chile tuviese una posición de liderazgo a nivel latinoamericano respecto al número de edificaciones certificadas, contando hoy con 123 proyectos certificados y 298 precertificados.

De este modo, la sustentabilidad en el negocio inmobiliario no es una moda pasajera. Estos proyectos y la adopción de prácticas sustentables pueden diferenciar a los desarrolladores inmobiliarios en un mercado competitivo, atrayendo a clientes y empresas que valoran la responsabilidad ambiental y social como parte de sus políticas e implementación de sus criterios ESG.

Adicionalmente, el desarrollo y construcción de proyectos que cumplen con estándares de sustentabilidad pueden ayudar a mitigar el riesgo asociado con futuros cambios normativos, ya que es probable que las regulaciones ambientales se vuelvan más estrictas con el tiempo; generando así una mayor plusvalía ya que la demanda de propiedades eco-amigables tiende a crecer, incrementando su valor en el mercado de reventa.

Así, la combinación de estos beneficios económicos y financieros hace que estos proyectos sean una opción atractiva para desarrolladores e inversores, especialmente en un contexto donde la sustentabilidad está ganando cada vez más importancia; pero ello no es suficiente si no está acompañado de políticas públicas claras que fomenten y potencien este tipo de inversiones y proyectos; así como de la normativa adecuada para su implementación e incentivo.

octubre 9, 2024 9:27 am
Miércoles 9 de Octubre de 2024
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