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julio 6, 2025 8:51 pm

PRONTO

Chile sin permisos para progresar. El país atrapado por su propia burocracia para proyectos inmobiliarios

Por: Ferencz Delarze, Socio Fundador Property Partners

En su última Cuenta Pública, el presidente Boric, puso sobre la mesa algo que muchos ya venían advirtiendo en silencio: en Chile, tramitar permisos es una verdadera odisea. Reconoció que es una traba seria para el desarrollo, y prometió una reforma para reducir los tiempos entre un 30% y un 70%. Bien por la intención, pero ojalá llegue antes de que se nos pasen las ganas de invertir, construir y progresar.

Hoy, proyectos de toda escala, están empantanados, y no por falta de recursos, ideas o voluntad. Simplemente, nadie da el visto bueno, todo lo contrario, pareciera ser que cualquiera puede frenar los proyectos por cualquier capricho. Mientras tanto, los costos económicos y sociales se acumulan.

Tomemos un caso emblemático: el nuevo Instituto Nacional del Cáncer. Estuvo paralizado porque la autoridad ambiental pidió jardines con técnicas japonesas, corredores biológicos y hábitat para insectos, todo esto para el sector de Independencia. No en Torres del Paine ni en una reserva natural, sino en plena ciudad. Este tipo de exigencias rozan lo absurdo. ¿Cómo puede ser posible que se frenen proyectos de tanto impacto por este tipo de prioridades?

Hay más ejemplos. La modernización de la Ruta 5 Norte, al norte de La Serena, lleva más de una década estancada. En algunos tramos, los estudios arqueológicos se han extendido por más de diez años por el hallazgo de restos prehispánicos. Valiosos? sí, me imagino, pero, ¿una década sin doble vía por eso? En ese tiempo se podría haber desenterrado el Machu Pichu Chileno, pero de estos “hallazgos ni las luces”.

Esta semana, más de 30 proyectos inmobiliarios demandaron a Enel por demoras de hasta 18 meses, en las conexiones eléctricas. El propio Ministerio de Vivienda reconoce retrasos de 14 meses en obras del Estado. A este ritmo, no hay planificación ni inversionista que resista. ¿Cómo no podemos obligar a cumplir un estándar mínimo a empresas que tienen un monopolio natural? Es evidente la mala gestión política, mientras tanto inmobiliarias y constructoras siguen quebrando, y las que quedan, con muy pocas ganas de seguir.

Hay otros casos que parecen mitos urbanos, pero los he escuchado de primera fuente. Un desarrollador en Santiago encontró un antiguo jarrón de greda mientras excavaba. Al parecer nada distinto a los miles que se encuentran en toda la zona central. Sin embargo, por este hallazgo, la obra quedó detenida por meses. En su desesperación, el dueño del proyecto propuso exhibirlo en el hall del edificio, como gesto patrimonial…Nadie respondió. Un día simplemente lo vinieron a buscar y el jarrón prehispánico desapareció, sin informe, sin ceremonia, nada…. Pero el costo de la paralización de la obra quedó y su proyecto terminó en rojo.

En Ñuñoa y Estación Central, hay edificios construidos que por meses no pudieron obtener su recepción final, porque una vez terminados, alguien decidió cambiar los criterios. ¿Cómo se puede construir con un permiso aprobado y luego descubrir que no te van a dar la recepción final? Así no se puede invertir ni menos desarrollar.

Ahora como guinda de la torta de permisología, en Zapallar, un grupo de vecinos intenta frenar la apertura de un supermercado, porque podría “alterar el estilo de vida local”. Se entiende la preocupación, pero para eso existen los planes reguladores y los concejos municipales con todas sus instancias. Si los proyectos se aprueban conforme a la norma, no puede ser que cualquiera con un megáfono los detenga. Es la receta perfecta para la parálisis.

Mi recomendación, es que a todas esas personas que tanto les preocupan sus comunidades y estilo de vida, puedan ejercer presión en sus municipios, en las instancias previas a la aprobación de los planes reguladores, no cuando las inversiones ya están hechas. En adelante sugiero que sigan apoyando al comercio local. No les vaya a pasar como a un querido profesor de mi colegio, que mientras construían un Mall cerca de nuestras casas, siempre se quejaba del desarrollo y nos advertía a nosotros jóvenes estudiantes, que ese lugar “no era el Mall sino que era el MAL” y adivinen dónde me lo encontré a dos semanas de su inauguración.

Chile no necesita renunciar a la protección ambiental ni a los estándares técnicos, tampoco planteo que no se respeten zonas típicas o de valor patrimonial. Pero si debiéramos estar todos de acuerdo en que se necesita con urgencia proporcionalidad, respetar los marcos legales y agilizar los procesos. La permisología infinita, puede secuestrar al desarrollo y ser caldo de cultivo para la corrupción. “Aprovechemos” la contingencia de las licencias médicas, para visibilizar este otro problema derivado de la burocracia, y que puede hacer tanto daño a la cultura de emprendimiento en nuestro país.

Nuevamente la Contraloría «ordenando la casa», ahora en el ámbito territorial 

Por: Patricio Herman  Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad.

En el año 2019 nos contactó el economista y activista ambiental, Gonzalo Prieto, a quien entonces no conocíamos, quien nos informó que algunos particulares estaban interviniendo amplias extensiones de terrenos rurales en la parte alta de la región metropolitana de Santiago.

Nos juntamos en un restaurant para compartir conocimientos, concluyendo que esos territorios están clasificados como áreas de preservación ecológica (APE) en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) del año 1994.   

El 5 de diciembre de 2019 denunciamos en la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) que los dueños de los proyectos Chaguay en la comuna de Lo Barnechea y La Cumbre Oriente, Guay Guay y Mirador Pie Andino en la comuna de Colina, estaban ejecutando ciertas obras preparatorias en sus propios terrenos.

En enero de 2020 tanto Prieto, como la fundación Defendamos la Ciudad, ingresaron sendas denuncias en la Contraloría General de la República (CGR) y en el Consejo de Defensa del Estado (CDE) y posteriormente quien firma este texto sostuvo una entrevista con el entonces alcalde de Lo Barnechea, Cristóbal Lira, ocasión en que conocimos a las abogadas Consuelo Herrera, funcionaria municipal y Natalia Alfieri, asesora externa. 

En razón a que el artículo 8.3.1.1 del PRMS define con suma claridad cuales son las actividades que se pueden desarrollar en las APE: científico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y turístico, la CGR resolvió que dichos 4 proyectos eran improcedentes.

La comuna de Colina ingresó en el año 1997 al PRMS y después de ese año los dueños de los proyectos La Cumbre Oriente y Mirador Pie Andino iniciaron la venta de parcelas que cuentan con casas-habitación, suponiendo que sin permisos de edificación por la restricción indicada y si los tuvieran serían abiertamente ilegales. Por el contrario, los dueños de los proyectos Guay Guay en Colina y Chaguay en Lo Barnechea, han decidido no ingresar al negocio de la construcción y por ende ahí no se han construido viviendas. 

A continuación viene lo interesante en este relato, pues en dictamen N° E99271/2025 del reciente 16 de junio, el ente fiscalizador, respondiendo favorablemente una solicitud de reconsideración del proyecto Reserva La Dehesa, ex Chaguay, de la empresa Desarrollos La Dehesa SpA, decidió que la subdivisión de su amplio terreno, necesaria para el proyecto, es válida en razón a que disponía de una serie de actos administrativos de la Seremi Minvu y del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), teniéndose presente la seguridad jurídica. 

Debido a que algunos de esos actos oficiales que autorizaron la subdivisión de La Reserva La Dehesa estaban fechados en los años 1974 y 1979, la CGR tuvo en cuenta el sacrosanto principio de la confianza legítima a fin de no afectar situaciones consolidadas por actos homologados de la Administración del Estado, lo que tendrá que ser refrendado por la Seremi Minvu y la dirección de obras municipales de Lo Barnechea.  

Se desconoce si los otros 3 proyectos contaban con autorizaciones legales previas al año 1997, fecha de la vigencia del PRMS para Colina, razón por la cual se podría suponer que las empresas propietarias de tales proyectos no solicitaron reconsideraciones al ente de control y por lo tanto, solo el proyecto en la comuna de Lo Barnechea tiene luz verde.  

Pero como se trata de promover la sustentabilidad ambiental, a pesar de que las autorizaciones para la actual Reserva La Dehesa, son para 2 viviendas por parcela, quisiéramos que este proyecto se acogiera a la Ley N° 20.930, referida a los Derechos Reales de Conservación (DRC) y al contenido del artículo 2.1.25 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que admite el uso vivienda hasta en el 5% de la superficie de cada parcela, ambas materias ya publicadas en anteriores columnas de opinión de quien suscribe. 

Finalmente, debido a que existen unas cuantas viviendas en 2 proyectos de la comuna de Colina, esperamos que la institucionalidad de Vivienda y Urbanismo asuma sus responsabilidades, sancionando drásticamente esta obscena situación, por haberse vulnerado el artículo 8.3.1.1 del PRMS.

Y una pregunta concluyente : ¿estas viviendas ya construidas, estarán afectas al pago de contribuciones de bienes raíces?, impuesto del cual tanto se habla y que muchos influyentes actores del mercado desean derogarlo porque perjudica, según ellos, a la llamada «clase media».

Vivienda con sello estatal. Desafíos inmobiliarios ante el avance de Jeannette Jara y el debate por el Impuesto Territorial.

Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS

Este domingo recién pasado, Jeannette Jara, candidata del Partido Comunista y ex ministra del Trabajo, se impuso en las primarias de la coalisión oficialista con un contundente 60%. Este triunfo marca un giro hacia una agenda política con propuestas más estatistas o intervencionistas, con un fuerte acento y foco en los derechos sociales, mayor control y regulación del sistema financiero y los fondos de inversión inmobiliaria, pero con una ampliación de oferta de vivienda pública.

Así es. Jara propone construir 360.000 nuevas viviendas durante su eventual gobierno para abordar el déficit habitacional, distribuyéndolas equitativamente por región. Además, anunció la creación de subsidios preferentes para jóvenes entre 25 y 35 años y mejoras al programa de mejoramiento de viviendas existentes. Este enfoque podría significar un reordenamiento del mercado habitacional hacia la vivienda social reduciendo el protagonismo del sector privado tradicional. Se anticipa asimismo eventuales cambios en las licitaciones, rol del Estado en la asignación de suelo urbano y mayor inversión pública en regiones.

De ello, se podrían esperar como consecuencias e implicancias para el sector inmobiliario, primeramente, una mayor presencia estatal y estímulo a vivienda social, elevando la demanda pública por materiales, construcción y obra gruesa, beneficiando con ello a constructoras y PYMEs del rubro regional. Sin embargo, un enfoque más estatal podría llevar a procesos licitatorios distintos y mayores requisitos regulatorios, afectando los márgenes de desarrolladores privados.

Por otro lado, se esperarían cambios en subsidios y propiedad, en donde se crearían subsidios privilegiados para jóvenes e intervenciones en programas de auto-mejoramiento, los que podrían generar polarización del mercado materializada en más actividad en segmentos medio-bajos y presión sobre oferta tradicional.

Además, se podría dar una regulación financiera y concentración económica, ya que se han anunciado ante un posible gobierno de Jara, restricciones a la oferta de servicios financieros de empresas no bancarias, afectando a entidades que operan con tarjetas de crédito y financiamiento inmobiliario, y en donde de avanzar en la disminución de la concentración económica, podría limitar el acceso al crédito hipotecario, encarecer el financiamiento o favorecer cooperativas y bancos estatales.

Finalmente, se podría esperar asimismo una volatilidad y percepción del mercado en cuanto el sector inmobiliario privado podría experimentar incertidumbre frente a cambios en contribuciones, impuestos y políticas tributarias, lo que nunca es adecuado para una economía ya resentida.

En otro orden de ideas, y siendo uno de los temas sensibles que resurge con fuerza, es el impuesto territorial o contribuciones, especialmente tras propuestas del oficialismo de revisar exenciones y modificar la carga tributaria sobre bienes raíces de alto valor.

Las posibles implicancias de esto y de prosperar una candidatura de dicho sector, son el eventual rediseño del sistema de las contribuciones de bienes raíces, ya que un posible gobierno de Jara podría impulsar un sistema más progresivo, con mayor carga para propiedades de alto avalúo fiscal o uso especulativo del suelo urbano, afectando con ello directamente a grandes tenedores de tierra, fondos inmobiliarios y desarrolladores.

Asimismo, se ha mencionado la posibilidad de establecer contribuciones diferenciadas según el destino habitacional, lo que podría eventualmente aliviar el pago de contribuciones para primeras viviendas, adultos mayores o sectores de ingresos medios-bajos.

Además, se vislumbra un impacto en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios, ya que una mayor carga impositiva sobre terrenos no edificados o proyectos en espera podría desincentivar prácticas especulativas, pero también generar fricciones en el mercado, ralentizando inversiones en sectores como el inmobiliario, el rental y los multifamily.

Para terminar, se puede decir que el triunfo de Jeannette Jara implica un cambio significativo en el enfoque del desarrollo inmobiliario hacia una mayor intervención pública, políticas sociales, regulación financiera y reducción de concentración económica; planteando un escenario donde el Estado retoma un rol protagonista en la política habitacional, acompañado de una posible reforma al impuesto territorial.

Esta combinación puede redibujar las reglas del juego en el sector inmobiliario: más carga para los grandes actores, más incentivos sociales y mayor regulación, aunque también esto podría beneficiar a sectores sociales históricamente desatendidos.

El desafío estará en lograr equilibrio entre justicia tributaria, dinamismo del mercado y confianza de los inversionistas. 

Invertir en departamentos para renta corta: No todo lo que brilla es oro   

Por: Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo

Cada vez son más los chilenos que, seducidos por las promesas de rentabilidades rápidas y alta demanda, están invirtiendo en departamentos para renta corta. Plataformas como Airbnb o Booking han democratizado este tipo de arriendos y, a simple vista, el modelo parece ideal: buena ubicación, ingresos por encima de la media, alta ocupación. Es verdad, hoy, un departamento bien ubicado y bien gestionado puede generar retornos de entre un 8% y un 12% anual. Eso es muy superior al arriendo tradicional y mucho más dinámico. Sin embargo, como ocurre con todo boom, hay riesgos importantes que muchos inversionistas están pasando por alto.

Uno de los principales peligros que hoy enfrentan quienes apuestan por esta modalidad es la alta competencia. En zonas como Santiago Centro, Las Condes o Reñaca, la oferta ha crecido de forma explosiva en los últimos años. Esto ha generado una presión en la tasa de ocupación y una guerra silenciosa por atraer huéspedes. A esto se suman los cambios regulatorios emergentes, tanto en términos municipales como tributarios, que podrían restringir el uso de edificios residenciales para fines turísticos o exigir nuevos permisos y declaraciones.

En mi experiencia como mentor de cientos de inversionistas en Gen Proactivo, he visto casos donde el entusiasmo inicial se transforma rápidamente en frustración: promesas de ingresos sobredimensionados, costos operativos subestimados y falta de planificación legal. Es importante decirlo con claridad: no todos los departamentos son aptos para renta corta, y no todas las comunas ofrecen hoy un buen retorno.  La clave, según está en saber identificar proyectos con buena conectividad desde el punto de vista del turista, identificar tu factor de diferenciación y que el edificio permita arriendos de corto plazo.

Actualmente, algunas zonas céntricas con alto flujo de turistas, buena conectividad y baja saturación —como Ñuñoa o sectores emergentes de Providencia— siguen siendo atractivas, pero requieren análisis fino. En cambio, comunas como Santiago Centro ya presentan signos claros de sobreoferta, lo que obliga a profesionalizarse en el rubro de la hospitalidad para poder destacar entre la competencia. Además, están los aspectos operativos y tributarios que muchas veces se pasan por alto. ¿Quién gestiona la limpieza, el check-in, las reparaciones? ¿Cómo se declara este ingreso ante el SII? Lo que parece una inversión pasiva puede convertirse en un trabajo de tiempo completo si no se delega correctamente o no se cuenta con una estructura sólida detrás.

Desde Gen Proactivo, promovemos una mirada estratégica  en este tipo de inversión que va más allá del boom del momento. Nuestro foco está en acompañar a profesionales a construir un portafolio de propiedades diversificado, a través de la multicompra planificada: una metodología que permite adquirir más de un inmueble en paralelo, apalancado en crédito inteligente, con riesgo controlado y enfoque en arriendos estables. No se trata sólo de comprar bien, sino de diseñar una ruta clara hacia la libertad financiera, evitando las modas pasajeras y apostando por decisiones informadas.

Invertir en propiedades es también saber en qué momento, cómo y con qué estrategia entrar. Y sobre todo, tener claridad de que el verdadero camino hacia la libertad financiera no está en perseguir modas, sino en aplicar un método probado que permita sostener resultados en el tiempo.

Cómo la guerra global podría amenazar el mercado inmobiliario chileno.

Por: Tracy Dustan, Commercial Manager y Real Estate Technology Bheed

Mientras el mundo juega a la ruleta geopolítica con potencias armadas hasta los dientes, en Chile seguimos con la fe puesta en que los conflictos internacionales no cruzan la cordillera. Total, estamos lejos, no tenemos ejército para meternos, y siempre podemos decir que somos neutrales. Pero aunque la guerra no sea acá, hay algo que sí nos va a explotar en la cara: el mercado inmobiliario.

Porque sí, aunque suene exagerado, basta con que se encienda la palabra “guerra” para que el dólar salte, el petróleo se dispare, y todos los proyectos que estaban “por lanzar” entren directo al congelador. No hace falta que caiga una bomba para que caiga tu tasa hipotecaria. Solo basta un titular.

El dólar sube, la UF se entusiasma, los materiales importados se encarecen, y las constructoras hacen lo que saben hacer: ajustan. Pero no su margen, obvio. Ajustan el precio al comprador. Y tú, que estabas viendo un departamento en verde para invertir, ahora estás viendo si te alcanza para cambiar la alfombra de tu arriendo.

El Banco Central, que hasta hace una semana parecía dispuesto a enamorarse de la baja de tasas, ahora vuelve a la vieja relación tóxica con la inflación externa. Porque claro, si se enciende el conflicto afuera, se recalienta la economía adentro. Y adiós a los hipotecarios “blandos”, hola de nuevo a los simuladores que dan ganas de llorar.

En paralelo, los inversionistas chicos (esos que antes compraban en blanco como quien se compra un iPhone en oferta están mirando todo esto con el ceño fruncido. Porque invertir hoy no parece una jugada brillante, sino un acto de fe. Fe en que el dólar baje, en que la tasa no suba más, en que el proyecto se construya a tiempo, y en que el arriendo alcance para cubrir algo más que la frustración.

Y los fondos grandes, que antes le hacían ojitos a Latinoamérica, ahora están en modo ghosting: congelan, observan, y se van con su plata a otro lado. Porque si hay algo que el capital no tolera es la incertidumbre… y últimamente, eso es lo único que tenemos garantizado.

Entonces sí, aunque todavía no estalle nada, el simple “podría haber guerra” ya le está metiendo ruido al metro cuadrado chileno. Porque este sector no se mueve con bombas, pero sí con miedo. Y hoy, el miedo tiene pasaporte global.

Así que si alguien todavía cree que los misiles en Medio Oriente no tienen nada que ver con la recepción final de ese edificio en Ñuñoa… invítalo a cotizar con el dólar a mil, la tasa al 6% y la constructora con cara de “vamos a tener que revisar el presupuesto”. Después me cuentas si sigue tan tranquilo.

Subsidio al Dividendo: no es suficiente

Por Jacqueline Oportu, Gerente de Bancos de Activo Más Inversiones.

La reciente aprobación del Subsidio al Dividendo por parte del Congreso ha generado expectativas en diversos sectores. Personas que desean comprar una vivienda para vivir, familias en búsqueda de estabilidad e inversionistas atentos a oportunidades en un mercado que ha estado tensionado por las altas tasas, observan con atención los efectos que esta medida podría generar en el corto y mediano plazo.

La inédita política, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, busca reactivar la compra de viviendas nuevas. El subsidio, que consiste en una rebaja de 0,6 puntos porcentuales en la tasa de interés hipotecaria, va dirigido a personas naturales que compren viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, mediante un crédito hipotecario. Sencillo de entender.

Desde nuestra vereda, valoramos esta señal como un paso positivo, ya que baja el costo de financiamiento, mejora la accesibilidad y puede contribuir a reducir el exceso de stock de viviendas nuevas que afecta al mercado.

Para quienes están buscando un hogar, esta situación puede marcar una diferencia real en su capacidad de compra, especialmente en un momento donde el acceso a crédito ha sido una de las mayores barreras. Sin embargo, también debemos ser claros: esta medida es transitoria, con cupos limitados y no soluciona el tema de fondo. 

En primer lugar, se trata de una solución provisional y con foco restringido, dado que aplica solamente a viviendas nuevas y personas naturales, dejando fuera a inversionistas con estructuras jurídicas, a la vivienda usada —clave en muchas comunas del país— y a modelos de compra más flexibles o compartidos que están ganando espacio.

Bajo este prisma, lamentablemente no aborda el problema final, que es la necesidad de una política habitacional moderna, integral y sostenida en el tiempo, que articule inversión privada, crédito accesible y planificación urbana eficiente.

Sin ir más lejos y ejemplificando con el caso de los inversionistas —nuestro foco—, su rol ha sido históricamente clave en ampliar la oferta de arriendo, especialmente en zonas metropolitanas, por ende, vemos como un paso clave repensar también el cómo incluir a este perfil dentro de una estrategia país de vivienda y desarrollo urbano, con productos financieros específicos, reglas claras y estímulos adecuados para todos.

Si bien esta política es una buena noticia, es insuficiente. Aplaudimos la intención, pero llamamos a que sea el punto de partida para una conversación más profunda, la cual reconozca distintas motivaciones al comprar una vivienda —vivir, arrendar, invertir o proteger patrimonio— y que proponga un ecosistema que dé espacio y certezas al total de sus actores.

Alternativas inmobiliarias ante las altas tasas hipotecarias en Chile. Innovación y descentralización como claves del futuro​.

Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS

En el actual escenario económico chileno, caracterizado por tasas de interés hipotecarias que, aunque han mostrado una leve disminución, aún se mantienen por encima de los niveles históricos, los compradores de viviendas enfrentan desafíos significativos para acceder a financiamiento tradicional. Ya se han vislumbrado un par de alternativas a esto, pero bastante limitadas, a mi modo de ver.

El problema es que según datos del Banco Central, la tasa promedio de créditos hipotecarios descendió a 4,42% en noviembre de 2024, una cifra aún distante del 1,99% registrado en 2019. ​

Ante esta realidad, han surgido diversas alternativas inmobiliarias que buscan ofrecer soluciones más accesibles y adaptadas a las nuevas condiciones del mercado.​

Una opción que ha ganado popularidad es la inversión en parcelas de agrado, terrenos de al menos 5.000 m² ubicados en zonas rurales, donde es posible construir viviendas de hasta 500 m². El auge del teletrabajo ha facilitado esta tendencia, permitiendo a las personas residir lejos de las ciudades sin sacrificar conectividad. Estas parcelas pueden adquirirse a diversos precios los más baratos en atención a sus distancias, condiciones geográficas propias del terreno, mayor o menor posibilidad o factibilidad de servicios básicos, los hace fluctuar  desde $10 millones, y la construcción de la vivienda corre normalmente por cuenta del propietario, con opciones económicas como casas prefabricadas. ​

Otra opción es adquirir propiedades en blanco (etapa de planificación) o en verde (en construcción), lo que permite acceder a precios más bajos y pagar el pie en cuotas durante el proceso constructivo. Esta modalidad ofrece la ventaja de esperar a que las condiciones crediticias mejoren antes de solicitar un crédito hipotecario, haciendo más accesible la compra de una vivienda. ​

Frente a las restricciones del sistema bancario, las mutuarias, cooperativas e incluso algunas compañías de seguros han emergido como opciones viables para obtener créditos hipotecarios, ofreciendo tasas competitivas, mientras que las mutuarias han mostrado un crecimiento en la colocación de créditos, destacando por su flexibilidad en los requisitos. ​

Por otro lado, algunas instituciones financieras han lanzado ofertas hipotecarias con tasas preferenciales para viviendas nuevas que cuenten con certificación de eficiencia energética (letras A, B o C). Estas iniciativas, respaldadas por acuerdos con organismos internacionales, buscan promover la construcción sostenible y ofrecer beneficios económicos a los compradores. ​

No cabe duda de que la migración hacia regiones ofrece una oportunidad real para descongestionar las zonas urbanas y aprovechar las ventajas de vivir en entornos menos saturados. El desarrollo de infraestructura, la mejora en la conectividad y la implementación de políticas públicas que incentiven la inversión en regiones pueden facilitar este proceso. Además, programas de subsidios habitacionales específicos para zonas rurales y la promoción de proyectos inmobiliarios en estas áreas pueden atraer a nuevos residentes, dinamizando las economías locales y ofreciendo soluciones habitacionales más accesibles.​

De esta manera, la combinación de innovación en las modalidades de inversión inmobiliaria y estrategias de descentralización territorial se presenta como una respuesta efectiva a los desafíos que enfrentan los compradores de viviendas en Chile.

Al explorar alternativas como las parcelas de agrado, la compra en blanco y verde, el financiamiento a través de otros agentes financieros y los créditos hipotecarios verdes, se amplían las opciones disponibles para acceder a una vivienda (paradojal si se tiene en cuenta que existe un gran sobrestock de viviendas en nuestro país). Simultáneamente, el fomento migratorio a regiones puede contribuir a equilibrar el mercado inmobiliario y promover un desarrollo más equitativo y justo en el país.

Permisología minera: Modernizar para no perder competitividad

Por: María José Vidal, Socia-Directora de VA – Vidal Abogados

Hablar de minería en Chile es hablar del corazón productivo del país: una actividad que no solo genera inversión, empleo y crecimiento, sino que también será protagonista en la transición energética global. Sin embargo, este motor enfrenta una amenaza silenciosa que se ha vuelto cada vez más evidente para quienes trabajamos de cerca con la industria: la permisología.

Hoy en Chile, desarrollar un proyecto minero puede implicar la obtención de más de 200 permisos, otorgados por múltiples entidades públicas, cada una con sus propios criterios, tiempos y exigencias. Esta maraña burocrática, lejos de garantizar una evaluación rigurosa, crea incertidumbre, encarece los procesos y, en muchos casos, termina por desincentivar la inversión.

Como abogada especializada en la industria minera, he visto cómo proyectos técnicamente viables y ambientalmente sustentables quedan entrampados en un sistema que, más que proteger, parece castigar la iniciativa productiva. Y no se trata de relativizar la importancia del resguardo ambiental, todo lo contrario. Se trata de dotar al sistema de una estructura moderna, eficiente y coordinada que permita compatibilizar exigencias con desarrollo.

La permisología, tal como está hoy, se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella para la minería chilena. Mientras otros países, como Canadá o Australia,  ya han implementado modelos regulatorios más ágiles, sin renunciar a altos estándares ESG (ambientales, sociales y de gobernanza), en Chile seguimos atrapados en una lógica fragmentada y lenta.

¿Qué hacer entonces? Desde VA – Vidal Abogados proponemos tres líneas de acción urgentes. Primero, avanzar decididamente en la digitalización y coordinación entre organismos públicos, eliminando trámites duplicados y compartiendo información de forma eficiente. Segundo, establecer plazos máximos para las respuestas de las autoridades, con mecanismos reales de fiscalización de su cumplimiento. Y tercero, aplicar una diferenciación regulatoria según el nivel de impacto del proyecto: no es razonable que una faena de baja escala enfrente el mismo proceso que una mega operación.

Además, mientras se trabaja en una reforma estructural, las empresas no pueden quedar de brazos cruzados. Incorporar la estrategia de permisos desde el inicio del proyecto, planificar los tiempos y establecer relaciones tempranas con las comunidades ya no es optativo: es esencial para el éxito. Desde nuestra experiencia, la asesoría legal en etapas tempranas puede marcar la diferencia entre un proyecto fluido y uno condenado a la inercia.

Chile todavía tiene la oportunidad de modernizar su sistema de permisos y liderar una minería ordenada, sustentable y competitiva a nivel global. Pero el reloj avanza. No se trata solo de destrabar burocracia: se trata de asegurar que el país esté preparado para enfrentar, con seriedad y eficiencia, los desafíos productivos y ambientales del siglo XXI.

El inversionista chico se está bajando del carro (y con razón)

Por: Tracy Dustan, Commercial Manager y Real Estate Technology Bheed

Hubo una época dorada —no tan lejana— en la que bastaba con tener algo de ahorro, una buena charla con el ejecutivo del banco y cotizaciones al día para lanzarse al mundo de la inversión inmobiliaria. Comprar en blanco, arrendar al rápido, y vender con plusvalía. Era el nuevo sueño chileno.

Hoy, ese mismo inversionista chico —profesionales de clase media, independientes y jóvenes con espíritu emprendedor — se está bajando del carro. No porque no quiera invertir, sino porque ya no le da. La UF no para, las tasas hipotecarias están más altas que nunca y los arriendos, aunque suben, no alcanzan para cubrir los costos reales de tener una propiedad como activo.

Y es que la promesa de “invierte ahora y gana después” se está desinflando como globo de cumpleaños al día siguiente. Porque ahora el “después” viene con gastos comunes, contribuciones, seguros, vacancia, comisión, impuestos y un Excel que termina en rojo por mucho que uno intente maquillarlo.

La rentabilidad ha caído a niveles que hace cinco años serían motivo de risa en cualquier charla de inversión. Y eso sin considerar el sobrestock de departamentos en comunas donde se construyó sin freno, sin lógica, y sin preguntarse si había demanda real o solo fe ciega en el ciclo.

Antes, bastaba con reservar un departamento y esperar que subiera su valor antes de la entrega. Hoy, en cambio, muchos se encuentran con proyectos que se atrasan, que no logran su recepción, o que simplemente no suben su valor. Y ahí está el inversionista, atrapado con una promesa que no vale más… pero sí cuesta más.

¿Y el arriendo? Sí, ha subido. Pero también lo han hecho los requisitos, la rotación de inquilinos y los tiempos vacíos. Hoy arrendar ya no es pasivo ni automático. Es casi una pyme. Hay que administrar, supervisar, negociar y, a veces, rezar para que el arrendatario no deje el departamento convertido en campo de batalla.

Mientras tanto, el discurso oficial sigue vendiendo humo: “la inversión inmobiliaria es segura”. Pero segura… ¿para quién? Porque para el inversionista chico, el que no compra al contado ni tiene 10 propiedades, hoy es más seguro quedarse mirando desde la vereda.

Y eso es un problema, porque ese inversionista chico no es un especulador salvaje. Es clase media tratando de construir patrimonio. Es gente que creyó el cuento del ahorro inteligente. Y ahora, está desilusionada, endeudada o simplemente aburrida de un mercado que ya no juega a su favor.

Hoy ser inversionista inmobiliario es como volver con tu ex: antes daba resultados, ahora solo da ansiedad.

El desafío —para bancos, inmobiliarias y gobiernos— es reencantar a ese segmento. Con productos reales, no con promesas de folleto. Con tasas razonables, mecanismos de protección, y proyectos diseñados con más cabeza y menos render.

Porque si el inversionista chico se baja del carro… ¿quién lo empuja después?

Panamá: el nuevo destino para inversionistas inmobiliarios

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario

Desde hace un buen tiempo, Panamá ha sido un imán para los inversionistas inmobiliarios, especialmente norteamericanos. Esto se ha dado gracias a su ubicación estratégica, pero también por su crecimiento económico sostenido y una serie de beneficios fiscales que hacen que invertir en este país, sea una opción muy atractiva para aquellos chilenos que buscan resguardar sus capitales en el extranjero.

Cuando consideramos invertir en Panamá, hay cuatro factores clave que no podemos pasar por alto. En primer lugar, la estabilidad económica del país es un gran atractivo. Aunque el crecimiento económico no sea tan explosivo como en otras naciones en desarrollo, la economía panameña sigue avanzando de manera constante, proporcionando un ambiente predecible -en el buen sentido de la palabra- y seguro para las inversiones en propiedades.

Los beneficios fiscales en Panamá son otro aspecto, y resulta difícil ignorarlos. La concesión de exenciones y reducciones significativas de impuestos a inversionistas extranjeros ayuda a aumentar la rentabilidad de las ganancias y a reducir los costos operativos, lo que resulta en un mayor rendimiento de la inversión a largo plazo.

Otro factor importante a tener en cuenta es la amplia gama de opciones de inversión en bienes raíces que Panamá proporciona. Tanto si buscas un apartamento en la metrópolis ciudad de Panamá, como una propiedad en las encantadoras costas y sus alrededores, existen opciones para satisfacer todos los bolsillos y gustos. Esto posibilita la distribución inteligente de las inversiones, reduciendo los riesgos y aprovechando al máximo el potencial de crecimiento.

Tampoco se puede pasar por alto el hecho de que Panamá es un mercado en constante crecimiento. Gracias a su ubicación privilegiada y su relevancia en el comercio mundial, este país está constantemente abriendo nuevas oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios que van desde desarrollos residenciales hasta comerciales.

Como último punto, pero no por eso menos importante: los beneficios especiales para personas de la tercera edad. Esa guinda de la torta hace de Panamá un lugar aún más atractivo para invertir y retirarse. Con exenciones fiscales y una excelente calidad de vida, el país centroamericano ofrece un entorno tranquilo y seguro para aquellos que desean disfrutar de su jubilación en un paraíso tropical.

Esta nación se alza como un destino ideal para los chilenos que buscan diversificar sus inversiones en el extranjero, especialmente en el mercado inmobiliario. Una oportunidad interesante para aquellos chilenos que buscan estar más cerca de Estados Unidos, pero en un entorno caribeño y sin comprometer estabilidad social.

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