Opinión archivos - Página 12 de 13 - Mercados Inmobiliarios

julio 31, 2024septiembre 3, 2024

Empleabilidad tarea pendiente

Por: Claudia Petit Solís, Presidenta Colegio de Constructores y fundadora MUCC, Mujeres en Construcción.

La educación, es la base y pilar de la sociedad. Una educación bien enfocada, puede cambiar culturalmente a la sociedad. Una educación estancada, da la solución atemporal, a un mundo totalmente diferente, restando a sus alumnos, las herramientas que se requiere en esta nueva Era.

Los Institutos Profesionales hacen una labor necesaria, para carreras rápidas que permiten ir avanzando, deben cumplir necesariamente con análisis de la empleabilidad para su Acreditación.

¿Qué ocurre con las Universidades? ¿Se analiza la empleabilidad? ¿Se examina las nuevas exigencias, y se adapta la oferta a los tiempos actuales?

Más profesionales en mismas áreas ya sobresaturadas. Tras 5 años de estudio, ganan poco más que el salario mínimo.

Luego de caer del sueño de independencia, de crecimiento y de realización, se despierta abruptamente entonces, en la subocupación. Es decir, contratarse para un puesto de trabajo, inferior al esperado, desplazando del lugar a los profesionales preparados para ello.

Este año, en uno de estos análisis, se señalaba, como normalizado que estaba bien que los sueldos profesionales bajaran, que era una mejor repartición de la riqueza…eso ayudara que ¿las nuevas generaciones puedan ser independientes económicamente?

Si este bajo ingreso «normal», es una realidad en todos los países del primer mundo. No podría pensarse que hay ¿cierto grado de responsabilidad en las Universidades y las exigencias para la acreditación?

Que profesores vivan exclusivamente de la academia, ¿podría ser contraproducente para los egresados? ¿Deben estar vinculados al mundo laboral, más allá de las instituciones educacionales?

Hay varios temas a debatir:

Empleabilidad, las instituciones deben ofrecer una carrera, que efectivamente tenga posibilidad de desarrollo.
Productividad, la enseñanza debe permitir a los alumnos aportar al crecimiento del país, además del contenido, son imprescindibles las habilidades necesarias para ello.
Experiencia docente. Un profesor, que egreso, estudio, realizo magister y doctorado, para continuar en la academia, no tiene la experiencia del trabajo fuera de la universidad. Las habilidades adaptativas para ejercer sus estudios en la empresa y en la sociedad, por lo tanto, no solo basta la inteligencia y la dedicación, se requiere una conexión fuerte con el mundo exterior.

Educación, empleabilidad, desafíos, conexión, y el deber, de no impartir solo un sueño. Evitando quebrar aún más, a una juventud ya bastante herida en sus cortos años de vida, tras tantos eventos de los últimos años.

julio 30, 2024septiembre 3, 2024

Mejorar la plataforma de oferta inmobiliaria del MINVU:, una oportunidad que no debe ser desperdiciada

Por: Etienne Vásquez, Socio fundador VCE Servicios Inmobiliarios

El reciente lanzamiento de la plataforma del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para la oferta inmobiliaria de propiedades nuevas con subsidio es un paso positivo, pero presenta serias deficiencias que limitan su gran utilidad. En mi opinión, es fundamental señalar áreas críticas que necesitan mejora para realmente beneficiar a las familias en su búsqueda de vivienda.

1. Falta de Usabilidad y Georeferencia

Una de las principales debilidades de la plataforma es su falta de intuitividad. Los usuarios se enfrentan a una navegación poco clara y a una carencia de herramientas que faciliten la búsqueda de propiedades según sus necesidades específicas. La ausencia de georeferencias impide a los usuarios visualizar la ubicación exacta de los proyectos, lo cual es crucial para evaluar aspectos como la accesibilidad y el entorno.

2. Visibilidad y Evaluación de Alternativas

Además de la ubicación, la plataforma debería ofrecer una mayor visibilidad de los proyectos. Incluir imágenes detalladas de las propiedades ayudaría a las familias a tener una mejor idea de su futuro hogar. Asimismo, es esencial permitir a los usuarios evaluar alternativas de financiamiento. Incorporar una herramienta que calcule automáticamente el pie, el dividendo y el subsidio disponible según la región, proporcionaría una comprensión más clara de las opciones económicas disponibles.

3. Conexión con Ejecutivos y Apoyo Personalizado

Para mejorar la experiencia del usuario, la plataforma debe facilitar el contacto directo con ejecutivos de ventas. Un simple enlace que permita a los interesados agendar una cita o solicitar más información directamente contribuiría significativamente a acercar a las personas a su casa propia.

Otro ideal, sería contar con tutoriales y asesoría en línea, proveer guías y asistencia para orientar a los usuarios durante su navegación y proceso de selección.

Para finalizar, este análisis es netamente desde un enfoque constructivo, observando la tremenda oportunidad y potencial que logra ofrecer la plataforma. Sin embargo, para alcanzar este objetivo, es imperativo realizar mejoras significativas en su usabilidad, visibilidad y funcionalidad, y no solo ordenar un excel y pasarlo a un Bi.

Por otra parte, invito a los desarrolladores a incluir sus unidades bajo las 3.000 UF dentro de esta plataforma para que haya más y mejores opciones, y así contribuir en la recuperación en que se trabaja hoy.

julio 29, 2024septiembre 3, 2024

Hotel Punta Piqueros en Concón en el Consejo de Defensa del Estado (CDE)

Por: Patricio Herman, presidente de Fundación Defendamos la Ciudad.

En relación a la reunión del 24/07/2024 que tuve con el presidente del CDE, Raúl Letelier, en donde se analizó la pretendida conciliación entre la inmobiliaria y el alcalde de Concón, se le expresó a él y a sus convocados autoridades públicas relacionadas, que revivir el permiso de edificación N° 007 del 10/01/2011, es imposible pues hay fallos de la Corte Suprema que lo anularon. En la ocasión se les entregó el análisis técnico de ese acto administrativo, en donde se acredita que el mismo fue mal otorgado, documento que se adjunta.

Manifesté que es imperativo el cumplimiento de la ley y si se desea buscar una fórmula para no demoler el edificio, dado que el PRC de Concón para este terreno contempla una altura de 7 metros equivalente a 2 pisos y medio, el inversionista debe traspasar al municipio el dominio de todos los pisos que superan dicha altura, para que allí se contemplen diversos tipos de equipamientos públicos, dejándose los primeros pisos para la explotación comercial del hotel, pues así se respetaría el instrumento normativo local.

Obviamente lo anterior, previa modificación de la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, lo que es resorte exclusivo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), asunto que ya trató oficiosamente con el Ministro Carlos Montes.

Aplicando los conceptos básicos definidos en el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, se tiene lo siguiente:

Altura de edificación: La distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo.

Primer piso: Planta o nivel de un edificio que está inmediatamente sobre el nivel del suelo natural o del suelo resultante del proyecto si fuere más abajo que el terreno natural o inmediatamente bajo éste si parte del piso está parcialmente enterrado en menos de un 50% de sus paramentos exteriores y no cumple las condiciones para ser considerado piso subterráneo.

Suelo natural: Estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial practicada en él.

Piso subterráneo: Planta o nivel de un edificio cuyos paramentos que la definen exteriormente se encuentran bajo la superficie del terreno circundante con el que están en contacto, correspondiente al suelo natural o al suelo resultante del proyecto, en caso que éste fuere más bajo que el suelo natural. Se considerará también como suelo subterráneo aquel piso que emerge del terreno circundante en un porcentaje inferior al 50% de la superficie total de sus paramentos exteriores, aun cuando una o más de sus fachadas queden al descubierto parcial o totalmente.

DDU 270. Circular Ord. N° 0366 del 03.07.2014.

O.G.U.C. Artículo 5.1.3. Para determinar el nivel de suelo natural en aquellos suelos que han sido intervenidos artificialmente, se trazará un plano imaginario que lo reemplace, resultante de tomar la información topográfica anterior a la intervención, o bien se deducirá mediante la topografía circundante en un plano refrendado por un profesional competente.

Reclamación de fecha 27.10.2014 en base a artículo 29 de la Ley 19.300, por no haber considerado adecuadamente las observaciones ciudadanas. Grave alteración al valor paisajístico y ecosistema de la zona debido a la inexistencia de línea base del proyecto, dado que a la fecha de ingreso del proyecto al SEIA (2013), el Peñón Oreja de Burro ya había sido destruido y la obra gruesa se encontraba con un 60% de ejecución.

En resumen, el nivel de suelo natural corresponde a la roca base del Peñón Oreja de Burro antes de su destrucción.

Aún considerando la intervención artificial de este, no existe suelo más bajo que el resultante dado que este sería bajo el nivel del mar, por lo cual no cabe considerar como subterráneos los 6 pisos fundados en roca.

Considerando la aplicación de lo indicado en el artículo 5.1.13 de la O.G.U.C la determinación del nivel natural no sería nunca coincidente con el nivel de la calle que se intenta considerar como nivel natural, aún cuando este fuera considerado como circundante. DDU 270.

La inexistencia de una línea base REAL, en lapresentación del proyecto para su aprobación ante el SEIA debe ser considerado como una alteración del real impacto del proyecto tanto en el ecosistema como en la violación de las normas urbanísticas vigentes.

julio 29, 2024septiembre 3, 2024

Los 7 principios del mundo inmobiliario que no cambian

Por: Ferencz Delarze, director socio de Property Partners

En mis vacaciones uno de los libros leí fue “Lo que Nunca Cambia en un Mundo Cambiante” de Morgan Housel donde se postula una serie de principios que son inmutables en el tiempo, los que se deben considerar para tomar buenas decisiones. Por ejemplo, que en el 2050 responderemos igual que hoy a las emociones humanas como la codicia, el miedo, el riesgo, la incertidumbre y la presión social.

-Que los grandes logros se nutren de la paciencia y la escasez.

-Que los buenos tiempos y los malos tiempos, no son para siempre, aunque cueste verlo cuando todo el mundo está inmerso en alguno de estos escenarios.

Personalmente, me hizo mucho sentido buscar aquello que no cambia, en particular, para el rubro inmobiliario, donde los componentes cíclicos son tremendamente relevantes en el corto plazo, pero en el largo plazo es fundamental aferrarse a cosas simples que no cambian. A continuación, desarrollo 7 principios del mundo inmobiliario que NO cambian.

1.- Escasez de Terreno: La tierra es un recurso finito, no se puede seguir fabricando. A medida que las ciudades crecen y la población aumenta, la demanda de viviendas supera con creces la oferta de terrenos disponibles, en particular en las ubicaciones estratégicas.

2.- Ubicación y Calidad: Todos hemos escuchado el término “gringo” de Location-Location-Location. La ubicación sigue siendo el mantra inmobiliario. Una estrategia para aplicarlo es invertir en la peor casa del mejor barrio. Además, la calidad de la propiedad y su potencial de revalorización son factores cruciales para la mantención de la misma en el tiempo.

3.- Política y Regulaciones: Las decisiones políticas y las modificaciones en los planes reguladores, pueden alterar el panorama inmobiliario de la noche a la mañana. Mantenerse informado sobre las políticas y regulaciones locales, es esencial para anticipar cambios y encontrar oportunidades.

4.- Financiamiento y Tasas de Interés: Las tasas de interés y las políticas bancarias influyen directamente en la accesibilidad a la vivienda. Monitorear estas tendencias nos permite tomar decisiones informadas sobre cuándo comprar, vender o refinanciar. Es importante señalar que cuando las condiciones están muy adecuadas para todos los compradores, las oportunidades comienzan a desaparecer. Esto tiene que ver con el siguiente principio.

5.- El Momento Adecuado: Siguiendo el sabio consejo de Warren Buffett, “compra cuando otros temen y vende cuando otros son codiciosos”. En momentos de menor demanda, los precios pueden ser más atractivos para los compradores, y esto puede recompensarse con buenos rendimientos y oportunidades en el tiempo.

6.- Explorar Nuevas Oportunidades: A veces, las oportunidades inmobiliarias están escondidas en lugares inesperados. Explorar nichos, como nuevos desarrollos de productos o abrirse a áreas emergentes, puede entregarnos rentabilidades sorprendentes.

7.- Diversificación: No coloques todos tus recursos en una sola propiedad. Diversificar entre diferentes tipos de propiedades (residenciales, comerciales, industriales), ubicaciones y mercados, reduce riesgos y aumenta la estabilidad de tu cartera.

Hace una semana, conversando de estos principios con un amigo, importante actor del rubro inmobiliario de más de 80 años, quiso agregar un punto más:

“Para invertir bien, la clave es Paciencia-Paciencia-Paciencia. Los negocios tienen un ciclo de maduración y hay que ser capaz de tener una mirada de largo plazo, optimista en toda decisión de negocio”. ¡Más sabe el diablo por viejo que por diablo!

julio 27, 2024septiembre 3, 2024

Progreso Regional, tarea de todos

Por: Alfonso Salinas Martínez, Presidente de la Asociación de Empresas Región de Valparaíso – ASIVA

Sin duda, son múltiples los desafíos que enfrentamos a nivel regional y local. Estamos próximos a que se celebren las elecciones de gobernadores y municipales, y en algunos casos tendremos nuevas autoridades. Todos esperamos que esto nos permita avanzar en el cierre de las brechas pendientes de resolución en diversos ámbitos en la región y sus distintas comunas. Temas como la seguridad ciudadana, el fomento e impulso al turismo y al empleo, para así brindar mayor calidad de vida a las personas, son algunos de los principales retos.

Lo cierto es que alcanzar mejores niveles de desarrollo de los lugares que habitamos depende de muchas variables, las que podríamos dividir en dos grupos. Por una parte, están las políticas y decisiones de carácter nacional. Es el caso de las tasas tributarias, el problema de cómo mejorar las pensiones de los pensionados o el funcionamiento del sistema político. Todos ellos son ejemplos que afectan al país y, por ende, también al desarrollo de nuestra región.

Pero existe un segundo grupo de variables que son de carácter regional y local . Mientras que la incidencia que podamos tener desde la región o el nivel comunal en el primer caso no es decisiva, en el segundo, por definición, sí lo es. Por mencionar algunos ejemplos del tipo de desafíos que enfrentamos a nivel regional y local: podemos ser más o menos eficientes en la gestión pública que nos afecta a todos; tener planes claros y ambiciosos para el desarrollo de infraestructura -nuestros puertos, caminos, frentes costeros, barrios industriales, entre otros; contar con una planificación exhaustiva para prevenir y combatir incendios de forma efectiva y eficiente; líneas de acción respecto a cómo enfrentar la sequía, mitigar y adaptarnos al cambio climático, entre varias otras temáticas.

En todos estos ámbitos, no podemos simplemente culpar al nivel central, ya que son aspectos en los que tenemos mayor capacidad de intervención para mejorar nuestro destino. Si bien nuestros gobernantes tienen la principal responsabilidad, en mayor o menor medida, todos somos responsables también. No debemos mirarnos como actores que padecen pasivamente circunstancias ajenas, porque en realidad somos protagonistas y debemos asumir la responsabilidad de nuestro destino común.

No solo podemos, sino que debemos ser capaces de desarrollar miradas seriamente elaboradas sobre las materias que a todos nos afectan y en las que múltiples actores podemos colaborar para aportar e incidir de manera efectiva. En particular, los gremios de la región, en conjunto con otros actores como las universidades y centros de pensamiento regionales, podemos aportar con una visión que trascienda los ciclos políticos, generando propuestas concretas sobre cómo y qué debemos realizar para alcanzar mayores niveles de progreso.

El desarrollo empresarial no está disociado del desarrollo social. Es claro que necesitamos un mayor dinamismo de nuestra economía regional. Si bien recientemente conocimos que mejoró el empleo –la cesantía llegó a un 7,7% en el último trimestre móvil-, existe una alta informalidad. Además, en materia de crecimiento registramos una variación de apenas un 1,4%, durante el primer trimestre de 2024, según datos del Banco Central. De igual manera, el INE informó que, en abril, las exportaciones regionales alcanzaron US$ 575,5 millones, cayendo 19,5%, en relación con igual período del 2023.

Por ello, es clave colaborar para que la región mejore sus capacidades de gestión, para así contar con propósitos y sentido de futuro compartidos, y para que sea protagonista de las soluciones a sus retos. De este modo, será posible generar un círculo virtuoso con el cual nos veremos beneficiados todos, los trabajadores, las empresas y las personas.

Desde la ASIVA, ése será nuestro norte para los años que vienen, con el ánimo de colaborar con una mirada constructiva y seria para el beneficio de nuestros asociados y de la sociedad en su conjunto.

julio 26, 2024septiembre 3, 2024

Socavones: ¿Peligra la inversión en sectores costeros?

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.

Los eventos ocurridos hace solo unas semanas en la costa chilena, han puesto de manifiesto una preocupante realidad que amenaza no solo la seguridad de los residentes, sino que también, puede tener repercusiones en el futuro de las inversiones inmobiliarias en estas zonas. Lo ocurrido en Reñaca, donde un socavón de 30 metros de profundidad obligó a la evacuación de los residentes de un edifico, es solo la punta del iceberg de un problema que requiere atención urgente.

Este hecho, obliga a plantearnos múltiples interrogantes desde diversas perspectivas. Desde el punto de vista ambiental, es evidente que la construcción en terrenos costeros conlleva riesgos inherentes que, si no se abordan de forma adecuada, pueden resultar en daños significativos. La naturaleza de estas zonas, sometidas constantemente a la acción del mar y las condiciones climáticas, exige un enfoque de construcción y mantenimiento mucho más riguroso.

Por otro lado, la imprudencia desde algunas empresas cosntructoras, también ha pasado la cuenta. Muchos proyectos inmobiliarios se han llevado a cabo sin estudios correctos en cuanto a suelo o consideración de infraestructuras subterráneas críticas, como los colectores de aguas lluvias, poniendo en riesgo no solo las inversiones, sino la vida de los habitantes de estos inmuebles.

El mundo político también es responsable, con una falta de claridad en las responsabilidades entre entidades como el Ministerio de Obras Públicas y el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) ha creado un vacío de acción que agrava la situación. Aquí, es importante establecer líneas claras de acción para abordar estos problemas de manera efectiva.

Desde la perspectiva de la constructibilidad, es importante señalar que, si bien es técnicamente posible construir en dunas o terrenos arenosos (como lo demuestra el Burj Khalifa en Dubai), la clave está en la calidad de los cimientos y la ingeniería aplicada. El desafío para el futuro radica en garantizar que las construcciones existentes reciban el mantenimiento adecuado y que se implementen medidas preventivas para evitar nuevos incidentes.

Para los inversionistas, la situación actual presenta un panorama complejo, dado que el valor de las propiedades en zonas afectadas por socavones se ha visto significativamente devaluado, lo que representa pérdidas considerables para quienes buscan vender. Sin embargo, para aquellos con apetito por el riesgo y liquidez, podría representar una oportunidad de compra a precios reducidos, con la expectativa de una apreciación futura, siempre y cuando se implementen medidas de mitigación efectivas, lo que puede resultar en una “lotería”.

El mercado hipotecario y de seguros también se verá afectado. Es probable que los bancos y aseguradoras se muestren más cautelosos al otorgar créditos o pólizas para propiedades en estas zonas de alto riesgo, lo que podría limitar aún más el dinamismo inmobiliario en el área.

Considerando todo esto, es importante recordar la importancia económica y turística de zonas como Viña del Mar y Concón. Los gobiernos locales tienen un fuerte incentivo para actuar y proteger estas áreas vitales, para lo que deben implementar medidas de mitigación de riesgos pensando en la seguridad de los residentes, así como también, para preservar el atractivo de estas localidades para futuros inversionistas y turistas. La tarea ahora es de todos.

julio 25, 2024septiembre 3, 2024

Arquitectura y Permisología: Edificando seguridad y derechos en la estructura urbana

Por: Francisca Ibáñez Recabarren, arquitecta UDD y Master en Diseño e Innovacion Sostenible

La propuesta del presidente Gabriel Boric de construir cárceles de máxima seguridad en el área de Rondizzoni en Santiago ha generado un intenso debate en la esfera pública y profesional, especialmente entre aquellos de nosotros en la arquitectura y la planificación urbana.

Como arquitecta especializada en permisología, reconozco la complejidad de este tema, que se encuentra en la intersección de la seguridad nacional, los derechos humanos y la planificación urbana. La referencia al artículo 5.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) es particularmente pertinente, ya que este artículo regula los permisos de edificación, un aspecto crucial en la realización de proyectos de infraestructura tan significativos.

La modificación de los planes reguladores para facilitar la construcción de estas instalaciones penitenciarias plantea preguntas fundamentales sobre el equilibrio entre la necesidad de seguridad y la protección de los derechos humanos. La capacidad de actuar con rapidez para mejorar las condiciones carcelarias es, sin duda, imperativa para garantizar los derechos fundamentales de los internos y para reducir la reincidencia. Sin embargo, estas acciones no deben tomarse a expensas de una planificación urbana cuidadosa y considerada, que tenga en cuenta el bienestar a largo plazo de las comunidades y el desarrollo sostenible de la ciudad.

El congelamiento de terrenos y la alteración de los planes urbanísticos pueden tener consecuencias no deseadas, como el deterioro de la planificación a largo plazo y la posible estigmatización de las comunidades cercanas a estos centros penitenciarios. Es esencial que cualquier cambio en la planificación urbana se realice con una visión holística y participativa, que considere las voces de los ciudadanos y respete el tejido social y urbano existente.

Además, la expansión de las funciones de la Gendarmería de Chile para combatir el crimen organizado debe ser transparente y estar sujeta a rendición de cuentas. Es crucial que el fortalecimiento de la seguridad no se traduzca en una erosión de las libertades civiles. La transparencia y la rendición de cuentas son fundamentales para mantener la confianza pública y asegurar que las medidas de seguridad no socaven los principios democráticos y de derechos humanos que son fundamentales para nuestra sociedad.

En este contexto, la ley 21.636, que permite al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos proponer modificaciones a los planes reguladores para la construcción o ampliación de establecimientos penitenciarios, es un ejemplo de cómo la legislación puede facilitar respuestas rápidas a problemas urgentes de seguridad pública. Sin embargo, esta ley también subraya la importancia de proceder con cautela y consideración por los impactos a largo plazo en las comunidades y en la estructura urbana de nuestras ciudades.

La decisión de construir nuevas cárceles de máxima seguridad es, por lo tanto, más que una cuestión de política penitenciaria; es una cuestión de política urbana y social. Debe ser abordada con un enfoque integral que considere todas las implicancias y que busque el equilibrio entre la seguridad, la justicia y el desarrollo sostenible. Como profesionales dedicados a la configuración del espacio urbano, tenemos la responsabilidad de participar activamente en este debate y de abogar por soluciones que reflejen los valores de nuestra sociedad y que promuevan un futuro más justo y seguro para todos.

julio 22, 2024septiembre 8, 2024

Ahorrar en gastos comunes: Una oportunidad que no se puede desperdiciar

Por: Gonzalo Jiménez Cocq, CEO Auditamos.cl, Consultor Internacional AuditorInmobiliario.cl, Speaker en Copropiedad ExpoComunidades2024.cl y en PorquePagarsiesGratis.cl

En un país como Chile, donde existen más de 50,000 comunidades de edificios y condominios, la administración de los espacios comunes es una tarea que no se puede tomar a la ligera. Según datos recientes, aproximadamente el 60% de estos inmuebles están asegurados, mientras que el 40% restante aún no cuenta con la cobertura necesaria, lo cual es una obligación según el artículo 43 de la ley de copropiedad inmobiliaria.

Esta situación presenta un riesgo significativo no solo para la administración de los edificios sino también para los miembros del comité de administración, quienes podrían enfrentar responsabilidades penales ante una pérdida patrimonial financiera.

Además de la falta de seguro en muchas comunidades, un 80% de las que sí están aseguradas no coordinan adecuadamente las coberturas y primas entre los seguros de los departamentos o casas y los seguros de los espacios comunes. Esto puede llevar a pagos excesivos de hasta un 40% más en primas, especialmente en edificios con más de 100 unidades.

El objetivo principal de una auditoría de pólizas es garantizar que todas las unidades y espacios comunes estén correctamente asegurados, evitando el infraseguro, que puede resultar en graves consecuencias legales y financieras. Asimismo, busca identificar posibles sobrepagos en las primas y, si se detectan ahorros, ajustar las pólizas en consecuencia.

Una característica destacada de este servicio es su política de costo: si no se encuentran ahorros, la auditoría es completamente gratuita. Solo en caso de identificar y realizar ajustes que resulten en ahorros, se cobra un porcentaje de los ahorros logrados.

Además del ahorro en primas, la auditoría ofrece servicios adicionales para el comité de administración y la administración misma. Por ejemplo, si algún miembro del comité queda cesante, se cubrirán sus gastos comunes por tres meses. En caso de hospitalización del administrador, se ofrece una cobertura adicional.

Este servicio, que ya aplica nuestra firma auditamos.cl en Chile y próximamente se implementará en otros países, tiene como meta no solo reducir costos, sino también mejorar la educación financiera en seguros y la experiencia de los usuarios de pólizas. Al hacerlo, busca disminuir el porcentaje de comunidades no aseguradas y mejorar la gestión de riesgos en las que ya cuentan con seguros.

En conclusión, realizar auditorías de pólizas representa una oportunidad única para las comunidades de edificios y condominios en Chile para optimizar sus gastos comunes, asegurar correctamente sus inmuebles y, en última instancia, proteger tanto a sus administradores como a sus residentes de riesgos innecesarios.

julio 22, 2024septiembre 3, 2024

Desconocimiento: El gran problema en el mercado de Administración de edificios y condominios

Por: Sergio Jara Rivera, CEO SOMA Holding Group. Gerente General SOMA Gestión Inmobiliaria, SOMA Defensa Legal, Qi.WAN Tecnología y Domótica, SGN y Sana Meditación

El sector de la administración de edificios y condominios enfrenta un problema grave: el desconocimiento. Este desconocimiento afecta a todos los involucrados: los residentes de las copropiedades, los miembros de los comités de administración, las empresas que operan sin los conocimientos necesarios, y las compañías tecnológicas que presionan a sus clientes para realizar cambios y trabajos que aún no son viables. Estas empresas venden sus sistemas como soluciones mágicas, cuando en realidad solo son herramientas que dependen de la transparencia del administrador que las utiliza.

Existen compañías que aseguran tener bases de datos de administradores competentes, lo cual es falso, ya que solo sugieren usuarios de sus sistemas sin verificar si sus procedimientos son correctos. Este panorama se vuelve aún más complejo cuando se intenta ser honesto y transparente. Decir la verdad en este rubro a menudo ofende y aliena a las personas, dificultando la contratación de empresas profesionales con conocimientos sólidos. El mercado está dominado por la falta de transparencia y profesionalismo, lo que perpetúa un círculo vicioso de desinformación y malas prácticas.

Es común ver a comités que rechazan cualquier intento de trabajo profesional y sincero. El sector parece estar dominado por la mentira, la desinformación y la falta de ética. Durante más de 20 años, el mercado ha sido controlado por personas sin los conocimientos adecuados, que han contribuido al deterioro y la desconfianza en la industria. Estas mismas personas ahora crean nuevas instituciones, pretendiendo representar a todo el gremio, lo cual es ineficaz para profesionalizar el sector.

Los comités de administración a menudo están formados por individuos sin los conocimientos mínimos necesarios, tanto legales como económicos. Esto lleva a decisiones que deterioran las comunidades y reducen la plusvalía de las inversiones. Además, es común encontrar miembros de comités con intereses creados en el manejo de fondos o en la contratación de personal para mantenimiento. Aquellos que poseen los conocimientos necesarios son vistos como amenazas, tanto por otras empresas como por los comités, quienes prefieren mantener el status quo en lugar de revelar la verdad y trabajar de manera profesional y transparente.

Es imperativo que el país cuente con profesionales serios y bien informados en todas las áreas de la administración de edificios y condominios. La falta de profesionalismo y ética es insostenible. Necesitamos urgentemente personas capaces de transparentar los gastos e ingresos, con conocimientos legales sobre la materia, y que visiten las comunidades regularmente. El deterioro es generalizado, afectando tanto a comunidades humildes como a las más pudientes. Es un problema nacional que debe resolverse para salvaguardar las comunidades y las inversiones de los propietarios.

El llamado es a profesionalizar el sector, no solo con empresas que tengan los conocimientos adecuados, sino también educando al público sobre las labores que deben realizarse y las competencias necesarias. Aunque la tecnología se promociona como la solución definitiva, la realidad es que la administración requiere conocimientos, gestiones y habilidades que un algoritmo no puede suplir.

Es fundamental que la industria de la administración de edificios y condominios evolucione hacia la profesionalización y la transparencia, para proteger las inversiones y mejorar la calidad de vida de quienes viven en estas comunidades.

julio 20, 2024septiembre 8, 2024

¿Por qué los subsidios de viviendas no están siendo efectivos?

Por: Fernando Zamorano, CEO y Fundador de Tu Hipotecario y ZC Kapital Corredora de Créditos Comerciales.

A la fecha en Chile existe un déficit habitacional app de 600.000 viviendas, y un total de 1.200.000 viviendas que necesitan planes de mejoramiento, conservación, ampliación y acceso a servicios básicos, según detallo el último informe de Techo Chile y Deficit Cero , crisis que no solo afecta a los niveles socioeconómicos más bajos del país, sino que también a la clase media que sigue desprotegida por el Estado de Chile.

Los subsidios habitacionales vigentes para los niveles socioeconómicos bajos y clase media como el DS1, DS19, DS49 y FOGAES, no han funcionado a cabalidad ante el alza de los precios de las propiedades en estos últimos 5 años y el sobreendeudamiento en alza que vienen arrastrando este segmento desde el año 2019 a la fecha, lo que deja a gran parte fuera de ratios a la hora de ser evaluados y optar a un financiamiento hipotecario.

El año 2023, el MINVU impulso un nuevo beneficio denominado FOGAES, el cual fue creado bajo la necesidad de cubrir en parte el sobre stock de viviendas que al día de hoy a nivel nacional ronda app en 114.000 viviendas , este beneficio cubre la adquisición de la primera vivienda con precios de venta hasta UF 4.500, donde el Estado de Chile avala el 10% del precio de venta y con eso llegar al 90% de financiamiento y ayudar en gran parte a este segmento que solo estaba calificando al 80% de financiamiento y por no contar con un 20% de ahorro que exigen las instituciones financieras a la hora de otorgar un Crédito Hipotecario, el tema que hoy la banca solo está otorgando este financiamiento a clientes con buen perfil y no a personas muy ajustadas con compromisos financieros a corto plazo.

Como dato importante, en Junio pasado el MINVU amplio la vigencia del FOGAES hasta Diciembre 2024 y está vez se incorporó a las Mutuarias con el fin de ampliar la oferta vigente, lamentablemente, ninguna de estas instituciones quiso participar por al gran riesgo crediticio que ocasionaría financiar al 90 % del precio de una vivienda, debido a una economía contraída y clientes muy ajustados financieramente; las mutuarias llevan años financiando solo hasta el 80% del precio de venta y por lo visto no quieren arriesgarse a tener una cartera poco atractiva financieramente y en dónde sus fondos en su gran mayoría provienen de inversionistas y otros de la Renta Fija.

Respecto a las colocaciones del FOGAES, la única institución que ha cursado la mayoría de este Beneficio, ha sido el Banco Estado, debido a que el resto de la banca sigue incrementando sus políticas de riesgo y evaluando con pinzas toda vez que reciben este tipo de requerimientos para acceder al 90% de financiamiento del precio de una vivienda y dónde el Estado de Chile avala el 10% y la banca el 80% restante.

El Banco Central de Chile publicó el pasado miércoles 17 de Julio del 2024 los resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios, correspondiente al segundo trimestre del presente año, destacando al sector de construcción e inmobiliario, como los principales afectados en cuanto a la entrega de préstamos por parte de la banca chilena, en donde al primer trimestre, las condiciones de oferta se restringen para los segmentos construcción e inmobiliario. De esta manera, la proporción de entidades que reporta condiciones de crédito más restrictivas para la construcción se mantiene en 30%, similar al período previo, mientras que para las empresas inmobiliarias aumenta de 27% a 40%», señaló el documento.

En esta misma línea, el pasado 08 de julio de 2024, los ministros de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes; de Hacienda, Mario Marcel; y de Economía, Fomento y Turismo, Nicolás Grau, anunciaron un conjunto nuevas medidas para apoyar tanto a las familias a comprar viviendas nuevas terminadas como a las empresas de la construcción a reducir el stock de unidades disponibles, para ello, se contempla un aumento del monto de dicho subsidio, otorgándose 150 UF adicionales para la adquisición de unidades del mercado inmobiliario y 100 UF para aquellas pertenecientes a proyectos seleccionados por el Programa de Integración Social y Territorial (DS19). Dentro de este paquete de medidas, destaca el aumento del precio máximo para adquirir viviendas terminadas en stock a través del Subsidio para Sectores Medios (DS1), desde el límite anterior de 2.200 UF al nuevo de 3.000 UF.

Para utilizar este beneficio, de implementación inmediata para familias que hayan obtenido el subsidio DS1 en su tramo 2 o 3, y se encuentre sin aplicar, las unidades deben contar con recepción municipal y cumplir con los requisitos establecidos por SERVIU.

Con este aumento del subsidio DS1, las familias beneficiarias podrán aplicarlo para comprar viviendas terminadas en stock tanto en el mercado inmobiliario, que tengan sobre 40 m2, con un universo estimado por la Cámara Chilena de la Construcción de 17.199 unidades con precio de hasta 3000 UF, como a las 5.000 viviendas disponibles de proyectos del Programa de Integración Social y Territorial (DS19). Para el primer caso, a las personas de los tramos 2 y 3 se les otorgará 150 UF adicionales a su subsidio, mientras que para quienes opten por proyectos seleccionados por el programa del Minvu, que hayan obtenido la recepción municipal al 31 de marzo de 2024, recibirán 100 UF más.

Esperemos que estás nuevas medidas ayuden en parte a acceder a la casa propia, donde todos los años gran parte de la población beneficiada por algún subsidio estatal los devuelve al MINVU, debido a que no lo han podido utilizar por la gran escases de viviendas que calcen con este segmento y donde muchas veces este segmento se ven en la obligación de buscar viviendas en las comunas periféricas de Santiago, lo que no es atractivo, debido a que quedan muy lejos de sus lugares de trabajo, red de apoyo y circulo de contactos .

Esperamos que la banca financiera con estas nuevas medidas, pueda soltar la mano en sus políticas restrictivas a la hora de evaluar y otorgar un financiamiento bajo estos subsidios estatales, la crisis inmobiliaria sigue vigente y se hace necesario que entre todos reactivemos las colocaciones de viviendas y poder bajar en parte el sobre stock vigente, donde se presupuesta que a estos ratios de velocidad de colocaciones, se extinga app en 3 años más.

PRONTO

Categoría: Opinión