Opinión archivos - Página 6 de 13 - Mercados Inmobiliarios

octubre 4, 2024octubre 3, 2024

Chile y los permisos de construcción: jugando con fuego (y con agua)

Por: Tracy Dunstan, CRO (Chief Revenue Officer) de Enlaza Ya.

En Chile, parece que construir en los lugares más riesgosos es casi un deporte. ¿Una duna inestable? ¡Perfecto para un edificio! ¿Un río que se desborda cada vez que llueve? Ideal para unas casas junto a la orilla. Y lo mejor es que todo esto se hace con permisos de construcción completamente legales. ¿Cómo es posible? Bueno, parece que las normas en este país son tan flexibles que casi cualquiera puede construir en zonas donde la naturaleza ya nos advirtió: “Mejor no lo intentes”.

La OGUC dice claramente que hay «zonas no edificables» y «áreas de riesgo» en las que, por lógica, no se debe construir. Pero, seguimos construyendo en esos lugares y entregando permisos como si fuera un trámite más. Y cuando el desastre llega, todos nos sorprendemos como si no hubiéramos visto venir que la duna se iba a desmoronar o que el río iba a salirse de su cauce.

Según la OGUC, para edificar en zonas de riesgo se necesita un estudio técnico serio que diga que el proyecto es seguro. Suena razonable, ¿no? Pero a veces estos estudios dejan mucho que desear. Bajo la presión del mercado inmobiliario, las DOM terminan dando permisos como si fueran dulces en Halloween.

El famoso artículo 2.1.17 de la OGUC exige estudios serios y aprobación de especialistas. Pero en la práctica, esos estudios a veces se hacen tan rápido que parece que nadie realmente revisó nada. Las autoridades otorgan los permisos, las inmobiliarias construyen, y cuando el terreno empieza a ceder, todos se hacen los sorprendidos.

Cuando todo sale mal, no son las autoridades ni las inmobiliarias las que asumen las consecuencias. Son los propietarios, quienes confiaron en que todo estaba en regla, los que terminan pagando las medidas de mitigación: muros de contención, sistemas de drenaje o, en el peor de los casos, una mudanza forzada. ¿Y el sueño de la casa propia? Bueno, se transforma en una pesadilla geológica.

Es hora de dejar de construir en lugares que la naturaleza nos ha dicho, repetidamente, que no son seguros. Las normas no pueden seguir siendo una formalidad y las autoridades deben hacer su trabajo de verdad. Porque, al final, no se trata solo de proteger una propiedad, sino de garantizar la seguridad de las personas.

Lamentablemente en Chile, hemos convertido la entrega de permisos de construcción en zonas de riesgo en todo un arte. Pero si seguimos jugando con la naturaleza, los desastres seguirán siendo parte de nuestra rutina. Así que, si tienes planes de construir cerca de un río o en una duna, tal vez sea mejor pensarlo dos veces… o asegurarte de tener un buen plan de evacuación.

octubre 3, 2024octubre 2, 2024

Ahora o nunca: ¿Por qué invertir antes que termine el 2024?

Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.

Estamos a solo suspiros del cierre de este 2024 y el mercado inmobiliario chileno presenta un panorama que no se puede ignorar. Como observador y analista de este sector, me atrevo a decir que estamos ante una ventana de oportunidad para aquellos con la visión y los recursos para aprovecharla.

El último trimestre de este año promete ser un reflejo del dinamismo que experimentamos en el tercer trimestre de 2023, con un volumen de ventas que supera con creces lo visto en los primeros meses de 2024. Esta tendencia al alza no es por azar, sino el resultado de una reunión de factores que se han alineado para crear el escenario perfecto para los compradores.

Las inmobiliarias, presionadas por un stock que oscila entre las 90 mil y 105 mil unidades (cifras entregadas por la Cámara Chilena de la Construcción), han desplegado un abanico de estrategias para atraer compradores. Desde financiamientos de pie en cuotas sin intereses hasta por 60 meses (en algunos casos), hasta descuentos agresivos y promociones sin precedentes, el sector está prácticamente rogando a gritos que alguien aproveche estas oportunidades.

¿Por qué esta desesperación? La respuesta es simple: el costo de mantener este sobrestock es una carga financiera que las inmobiliarias no pueden sostener indefinidamente. Cada día que pasa, los costos de mantenimiento, los intereses bancarios y los gastos administrativos, complejizan las posibilidades de tener a flote estos proyectos y van mermando los márgenes de ganancia.

Lo que para las inmobiliarias es un dolor de cabeza, para los inversionistas, esto es una oportunidad dorada. La posibilidad de adquirir propiedades a precios que, en condiciones normales, serían impensables, y las condiciones de compra con flexibilidades cada vez más grandes, hacen de este último período, un verdadero mar de oportunidades.

Eso sí, esto no será eterno. Mirando hacia el horizonte de 2025, el panorama comienza a cambiar. Los permisos de edificación han disminuido significativamente, un claro indicador de que la oferta futura será más limitada. A esto se suma una realidad económica compleja: el ingreso real de las personas ha crecido a un ritmo más lento que el precio de las propiedades, y las instituciones financieras han endurecido sus criterios para brindar créditos.

Esto implica que, una vez que se liquide el stock actual, es probable que nos enfrentemos a un mercado muy diferente. Los nuevos proyectos que salgan a la luz lo harán a precios considerablemente más altos, reflejando no solo los costos actualizados de construcción, sino también la menor competencia en el mercado.

A medida que la compra de vivienda se vuelva más desafiante para el chileno promedio, el arriendo se perfilará como la opción preferida para muchos. Aquí yace otra oportunidad para el inversionista que tiene la espalda para adquirir propiedades: comprar ahora para en el futuro generar un flujo constante de ingresos arrendando el inmueble.

Por eso, si tienen la capacidad, este es el momento de actuar. Las condiciones actuales del mercado ofrecen una combinación única de precios competitivos, amplia selección y términos de financiamiento favorables que difícilmente se repetirán en el corto o mediano plazo. Algo a considerar, es que cada propiedad, cada oferta, debe ser evaluada no solo por su atractivo inmediato sino por su potencial a largo plazo. La ubicación, las perspectivas de desarrollo de la zona, la calidad de la construcción, todos estos factores deben ser considerados cuidadosamente.

Aquellos que logren capitalizar este momento no solo estarán haciendo una inversión inteligente para su futuro, sino que también estarán contribuyendo a estabilizar un sector crucial para la economía nacional.

octubre 2, 2024septiembre 25, 2024

Dejando atrás la crisis: Lo que cambió en el Mercado Inmobiliario

Por: Ferencz Delarze, Director socio de Property Partners

En su más reciente mensaje, Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal, anunció el inicio de un ciclo de recortes en las tasas de interés, que habían alcanzado niveles récord en dos décadas.

A nivel local, también observamos mejoras: la inflación parece estar bajo control, las reducciones en las tasas del Banco Central están comenzando a estimular el consumo, y el ciclo político parece haber dejado atrás lo peor. Estoy convencido de que hemos superado una de las crisis más significativas que el sector inmobiliario chileno ha enfrentado.

En mi columna anterior, discutí los principios inmutables del mercado inmobiliario. Hoy, les invito a reflexionar sobre los cambios que, probablemente, serán permanentes o al menos persistirán en el mediano plazo.

1. Concentración del mercado con menos actores

Después de una crisis profunda, es común que muchos actores se retiren del mercado, especialmente aquellos que estaban demasiado expuestos o que no lograron adaptarse a los cambios. Esto afecta a constructoras, inmobiliarias, corredoras de propiedades y startups. Estamos viendo una concentración del mercado en un número reducido de actores, y es probable que esta tendencia continúe hasta que un nuevo auge incentive la creación de nuevos negocios y la asunción de riesgos.

2. Fortalecimiento de las marcas sobrevivientes

Las marcas que han logrado mantenerse en pie se vuelven más fuertes debido a su capacidad de adaptación. Durante la crisis, muchos enfrentaron problemas como retrasos en la construcción, incumplimientos de compromisos, desapariciones de corredores y startups que no cumplieron lo prometido. Esto refuerza la confianza en las marcas establecidas, que han demostrado su fiabilidad.

3. Encarecimiento relativo del crédito

Es poco probable que las tasas de interés cercanas al 1% regresen pronto. El crédito será más caro de lo que estábamos acostumbrados, lo que afectará nuestra capacidad de compra. Los compradores deberán optar por unidades más pequeñas en los mismos barrios o explorar nuevas zonas. Por ejemplo, si antes con el sueldo y el ahorro se podía comprar una unidad de UF 10.000, hoy solo alcanza para una de UF 8.000. Esto significa elegir entre un departamento más pequeño en el mismo sector o uno del mismo tamaño en una zona más económica.

4. Dificultades para las generaciones más jóvenes en la compra de vivienda

Con el encarecimiento del crédito y el bajo crecimiento de los salarios, a las nuevas generaciones les será cada vez más difícil acceder a la compra de vivienda. Esto impulsará la proliferación de proyectos multifamily, alternativas de vivienda compartida y espacios informales. Aquellos con redes de apoyo podrán recurrir a préstamos o “ayudas” familiares para reunir el pie necesario. Es probable que los bancos e instituciones financieras desarrollen nuevos productos para compradores conjuntos, como parejas, amigos, hermanos o padres con hijos.

5. Costos de construcción elevados

No se prevé una reducción en los costos directos de construcción ni en los terrenos para proyectos. Aunque se pueden encontrar algunas rebajas puntuales en terrenos inmobiliarios en liquidación, es improbable que esta tendencia se mantenga. La falta de mejoras en los planes reguladores y nuevos polos de desarrollo que descongestionen la ciudad ejerce presión constante sobre la oferta, manteniendo los precios altos.

6. Cambio en el tipo de producto y tendencias

Antes de la crisis, y aún más durante la pandemia, ya se observaba una integración de espacios. La cocina se ha transformado en un área social, los dormitorios secundarios se han vuelto espacios flexibles, y los dormitorios de servicio han sido eliminados o reducidos en las casas más grandes. Los proyectos han mejorado enormemente sus amenities, incorporando cocinas gourmet, coworking, gimnasios, coliving, cargadores para autos eléctricos, lockers para recibir paquetes, espacios para mascotas, conserjerías virtuales y sistemas para reducir el personal en la administración. Los desarrolladores deberán diseñar futuros proyectos pensando específicamente en su público objetivo y creando una propuesta de valor adaptada a él.

7. Cambios en los desarrolladores e inmobiliarias

La estructura de financiamiento también ha cambiado. Anteriormente, un proyecto inmobiliario se financiaba con aportes de socios para la compra del terreno y una preventa del 20% de las unidades, lo que permitía a los bancos financiar la construcción por etapas. Hoy, las condiciones de financiamiento son más estrictas, requiriendo más capital y mayores ventas previas para iniciar la construcción. Para ejecutar los desarrollos, se realizarán preventas más agresivas y los gestores buscarán asignar unidades a los socios del proyecto, aumentando el porcentaje de venta y disminuyendo el riesgo del desarrollo.

8. Terrenos inmobiliarios no bajarán de valor

Los terrenos seguirán teniendo una alta incidencia en el costo total de las unidades. Es esperable que proliferen los proyectos en los que los dueños de terrenos aporten estos a la sociedad para hacer viables desarrollos que de otro modo no serían competitivos.

9. La regla de que las propiedades se pagan solas ha cambiado

Será cada vez más difícil encontrar propiedades que “se paguen solas” con el arriendo. Hoy en día, es complicado encontrar propiedades donde el valor del arriendo cubra el valor del dividendo. Los inversionistas deberán recalcular cuánto les costará al año capitalizar una propiedad que en 20 años estará pagada y qué plusvalía obtendrán al venderla. Por ejemplo, si un inversionista paga $1.000.000 de dividendo y arrienda su propiedad en $800.000, deberá considerar que en un año la propiedad le costó $2.400.000 (la diferencia), además de contribuciones y mantenciones, pero al cabo de 20 años tendrá la propiedad capitalizada.

10. Evolución de los modelos financieros

Los cambios en las condiciones del mercado y los desarrollos tecnológicos han impulsado nuevas formas de financiamiento, como el crowdfunding inmobiliario, compras fraccionadas y tokenizadas, entre otras innovaciones. Estas opciones ya están en el mercado y podrían quedarse como una tendencia a largo plazo.

En un entorno donde el cambio ha dejado de ser una excepción para convertirse en la norma, aquellos que comprendan y se adapten a las nuevas realidades no solo sobrevivirán, sino que prosperarán. El futuro del mercado inmobiliario pertenecerá a quienes sean capaces de anticiparse a las tendencias, adoptar nuevas estrategias y entender que cada desafío es también una oportunidad para reinventarse y salir fortalecidos.

octubre 1, 2024octubre 24, 2024

Como «rostro» de una universidad, Marcela Cubillos recibía $17 millones mensuales

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

Al final del año 1980, bajo la dictadura de Pinochet, siguiendo los dictados de los chicago boys, quienes eran sus mentores, se crea un provechoso mercado de privatización de las universidades, con una muy reducida regulación, con el argumento de que en el país debía existir una completa libertad de enseñanza superior, al contrario de lo sucede en las universidades públicas.

En abril de 2013, es decir hace 11 años atrás, con nuestro amigo y tocayo Patricio Cavada, publicamos en Ciper la columna «Lucro en la universidades privadas: Análisis histórico y propuestas», cuyo texto se aprecia en link. https://www.ciperchile.cl/2013/04/15/lucro-en-las-universidades-privadas-analisis-historico-y-propuestas/

Resolvimos publicar dicha columna, pues ya se conocían las prácticas corruptas que cometían sus dueños y directivos, a pesar de que las mismas, según sus fláccidas regulaciones generales, no perseguían el lucro, dejándose en claro que la primera de estas casas de estudios fue una denominada Gabriela Mistral, fundada en febrero de 1981 por la abogada Alicia Romo, afín a ese régimen, controlada actualmente por 2 fundaciones religiosas cristianas.

Varias de esas universidades dejaron de existir y otras tantas, como el negocio era muy atractivo, fueron adquiridas por empresarios de distintos rubros, pero se debe reconocer, que existen unas cuantas de ellas que, por ser serias y responsables, imparten la docencia de manera rigurosa con destacados profesores e investigadores y por lo tanto, sus alumnos reciben correctamente sus títulos profesionales.

Gracias a una golpeadora nota periodística del medio digital El Mostrador, por información suministrada por un duende delator que se desempeña en la Universidad San Sebastián, se supo que la activa política de extrema derecha, Marcela Cubillos, tenía un ingreso mensual de $17 millones ejerciendo a veces como profesora de derecho, afirmándose lo anterior, pues en ciertos períodos de tiempo, ella residía en España con su dilecto esposo, también político derechista. Esa suma de dinero fue decidida personal y arbitrariamente por el ex ministro de Piñera, Andrés Chadwick, uno de los fundadores de la UDI, en su calidad de decano de derecho de dicha universidad. Se entiende que este privilegiado trato se deriva, como una contraprestación, por las entregas de fondos a esta universidad por parte del Ministerio de Educación en el período que ella ejercía como ministra.

Ante las incómodas preguntas de la prensa indagando por ese injustificado y cuantioso monto de dinero, ya que ella trabajaba a media jornada y no tiene estudios de posgrado ni publicaciones en revistas indexadas, por lo tanto de alta calidad, Cubillos se defiende argumentado, que esos 17 milloncitos se reducen, porque ella pagaba religiosamente el impuesto único al trabajo, a la Isapre y efectuaba sus aportes a la AFP. En una de esas, en vez de lo anterior, ella podría haber emitido boletas de honorarios equivalentes al 13,5% de esa elevada suma de dinero.

En todo caso se desconoce como se documentaban sus ingresos durante los meses que no estaba en Chile, en los cuales sus clases eran impartidas por abogados reemplazantes, conocidos como «medios pollos» y de qué manera se repartían los morlacos y quien asumía las obligaciones tributarias, situación incómoda que sus asesores contables tendrán que dilucidar.

Pero, como consecuencia del escándalo ocasionado por estos 17 millones, lo que se une a una investigación en calidad de imputado por la Fiscalía Metropolitana Oriente, por las instrucciones que le entregada a su dependiente UDI Felipe Ward, como ministro de Vivienda, para «apurar» la aprobación de un proyecto inmobiliario, Chadwick recientemente tuvo que renunciar a la presidencia de la Junta Directiva de la universidad, instancia que desconocía el gratificante sueldo de la abogada Cubillos.

Posiblemente Chadwick, subyugado por la prestancia y seguridad en los planteamientos expresados por Cubillos, sabiendo que ella realizó sus estudios superiores en la Pontificia Universidad Católica de Chile (PUC), en la cual él también estudió años antes, en donde la aludida obtuvo su grado de licenciada en ciencias jurídicas y sociales en el año 1990, titulándose de abogada el 7 de mayo de 2007, sacando la cuenta de que la diferencia entre ambos años son 17, el decano Chadwick, sin pensarlos 2 veces, resolvió motu proprio y por asimilación, que se justificaba plenamente el pingüe sueldo de los 17 millones de pesos, pues ella era un valioso «rostro» que atraería nuevos alumnos.

No podemos perder de vista que esta pícara universidad, a través de su brazo inmobiliario, ya había obtenido un permiso de edificación ilegal en la comuna de Recoleta, ello durante la alcaldía del también UDI Gonzalo Cornejo, para construir 3 torres habitacionales de 20 pisos c/u, en el sector Pío Nono, Dardignac y Ernesto Pinto Lagarrigue, en circunstancias de que el Plan Regulador Comunal (PRC) admitía una altura máxima de 9 pisos. Uno de esos edificios no se construyó y de los otros 2, uno contó con recepción final y el otro está empinado y desocupado como un elefante blanco.

En conclusión Cubillos, impulsora del libertinaje, estilo presidente Milei, careció de los atributos mínimos para recibir ese suculento sueldo por parte de una universidad privada controlada por la UDI, financiada en parte con recursos públicos, motivo más que suficiente para que todas estas universidades sean investigadas a fondo, partiendo por transparentar los dineros que reciben sus docentes, dueños y altos directivos administrativos, ya que actualmente se mantienen en calidad de top secret.

octubre 1, 2024septiembre 25, 2024

Triple Impacto: El nuevo foco del ecosistema startup minero

Por: Constanza Moraga, Gerente General de Aster

Ante la necesidad de un desarrollo sostenible, el concepto de triple impacto se ha instalado como la nueva guía para las industrias, y la minería no es la excepción. Este enfoque empresarial, que busca equilibrar los aspectos económicos, sociales y ambientales, está redefiniendo cómo operan las organizaciones y, más importante aún, cómo innovan.

La industria minera, en su calidad de pilar fundamental de nuestra economía, enfrenta hoy desafíos únicos en su camino hacia la sostenibilidad. Por un lado, la demanda de minerales como el litio y el cobre, esenciales para la transición energética, está en un vibrante auge. Por otro lado, la presión para reducir la huella ambiental y mejorar las relaciones con las comunidades, nunca ha sido tan intensa, especialmente considerando los diversos plazos autoimpuestos tanto desde el mundo privado, como también a nivel de estado.

Desde Aster, hemos sido testigos del potencial transformador de estas iniciativas, donde startups como Emma Energy, MOVIA, Ecoshower y Litiohm, están liderando el cambio con soluciones innovadoras. Estas empresas no solo buscan rentabilidad, sino que abordan directamente los desafíos más apremiantes del sector: la eficiencia energética, la reducción de la huella de carbono y la optimización del consumo hídrico.

La relevancia de estas propuestas radica en su capacidad para generar beneficios multidimensionales. Por ejemplo, la implementación de tecnologías para el ahorro de agua no solo reduce el impacto ambiental, sino que también disminuye costos operativos.

Eso sí, el camino no está eximido de obstáculos, dado que la adopción de nuevas tecnologías en una industria tan establecida como la minería, implica riesgos y requiere de un cambio cultural. La resistencia a esto y la preocupación por interrumpir procesos críticos, son desafíos que deben superarse para poder seguir avanzando.

En este escenario es donde las aceleradoras juegan un papel protagónico, actuando como puentes entre las startups innovadoras y las empresas mineras establecidas, facilitando la implementación de soluciones de triple impacto de manera más ágil y menos riesgosa. Nuestro rol es fundamental para ser las catalizadoras de la transformación del sector.

A nivel internacional las señales son claras: la sostenibilidad ya no es opcional. Las empresas mineras que adopten propuestas de triple impacto no solo mejorarán su reputación y relaciones comunitarias, sino que también se posicionarán favorablemente en un mercado cada vez más exigente.

El camino hacia una minería verdaderamente sostenible es largo, pero con la innovación como aliada y el triple impacto como ruta a seguir, se está avanzando en la dirección correcta.

septiembre 30, 2024septiembre 8, 2024

La importancia y beneficios de proyectos inmobiliarios sustentables

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

La implementación de proyectos inmobiliarios sustentables en Chile puede generar diversos beneficios económicos y financieros, permitiendo un mayor y mejor uso de una eficiencia energética en la integración de tecnologías y prácticas sostenibles permitiendo una disminución significativa en los costos operativos a largo plazo.

Asimismo, este tipo de proyectos hacen posible la obtención de certificaciones sustentables aumentando el valor de los proyectos inmobiliarios, atrayendo inversores y compradores preocupados por la sostenibilidad y en busca de oportunidades de inversión social y ambientalmente responsables, contribuyendo a la financiación y éxito del proyecto.

De esta forma, la certificación en sustentabilidad es una herramienta que puede ser usada por cualquier actor ligado al proceso de diseño y construcción de un edificio, ya sean arquitectos, ingenieros, asesores, constructores, clientes y estudiantes, entregando lineamientos para la incorporación de sustentabilidad en los proyectos, pues su modelo de operación asegura un control de calidad no sólo del proceso de certificación, sino también de las medidas de sustentabilidad introducidas en el edificio, en cuanto la evaluación es realizada por instituciones reconocidas, y considera la evaluación de una tercera parte independiente, junto con la verificación en obra para asegurar la correcta ejecución de los aspectos de diseño, generando así edificios y ambientes construidos más sustentables.

Adicionalmente, esta certificación permite mejorar la calidad ambiental para los usuarios y la reducción de gastos para los dueños del edificio, generando además una reducción de consumo de recursos naturales no renovables, tales como energía, agua, materiales.

Por otro lado, permite también objetivar las condiciones para los requerimientos de los mandantes, para los diseños de arquitectura y especialidades, para los constructores y permite también informar al público para que conozca, demande y compare mejores características de los edificios.

En Chile, la “Certificación Edificio Sustentable” (CES) es un sistema que permite evaluar, calificar y certificar el comportamiento ambiental de edificios de uso público en Chile, nuevos como existentes, sin diferenciar administración o propiedad pública o privada, desarrollado por el Instituto de la Construcción para incentivar el diseño y la construcción de edificios con criterios de sustentabilidad, y estimular al mercado para que valore este tipo de edificación siendo apoyados por el Ministerio de Obras Públicas, la Cámara Chilena de la Construcción, el Colegio de Arquitectos de Chile.

A partir del 2008 hubo un gran boom en la certificación ambiental de edificios privados logrando que Chile tuviese una posición de liderazgo a nivel latinoamericano respecto al número de edificaciones certificadas, contando hoy con 123 proyectos certificados y 298 precertificados.

De este modo, la sustentabilidad en el negocio inmobiliario no es una moda pasajera. Estos proyectos y la adopción de prácticas sustentables pueden diferenciar a los desarrolladores inmobiliarios en un mercado competitivo, atrayendo a clientes y empresas que valoran la responsabilidad ambiental y social como parte de sus políticas e implementación de sus criterios ESG.

Adicionalmente, el desarrollo y construcción de proyectos que cumplen con estándares de sustentabilidad pueden ayudar a mitigar el riesgo asociado con futuros cambios normativos, ya que es probable que las regulaciones ambientales se vuelvan más estrictas con el tiempo; generando así una mayor plusvalía ya que la demanda de propiedades eco-amigables tiende a crecer, incrementando su valor en el mercado de reventa.

Así, la combinación de estos beneficios económicos y financieros hace que estos proyectos sean una opción atractiva para desarrolladores e inversores, especialmente en un contexto donde la sustentabilidad está ganando cada vez más importancia; pero ello no es suficiente si no está acompañado de políticas públicas claras que fomenten y potencien este tipo de inversiones y proyectos; así como de la normativa adecuada para su implementación e incentivo.

septiembre 28, 2024septiembre 24, 2024

Inteligencia Artificial: El futuro de la economía urbana en Santiago de Chile

Por: Gerardo Ureta Campos, Doctor(c) en Industria Inteligente | Economía Urbana, Infraestructura y Ciencia de Datos Urbanos e Inmobiliarios

La economía urbana está experimentando una transformación profunda gracias a la incorporación de tecnologías emergentes como la inteligencia artificial (IA).

En ciudades tan dinámicas y complejas como Santiago de Chile, la IA tiene el potencial de convertirse en un factor decisivo para la optimización de recursos, la mejora de la calidad de vida y el desarrollo urbano sostenible.

La capacidad de análisis y predicción que ofrece esta tecnología permite a los gestores urbanos enfrentar con mayor eficacia los desafíos que plantea el crecimiento de la ciudad.

Inteligencia Artificial y Planeamiento Urbano: La convergencia del dato y la ciudad

Santiago ha crecido a un ritmo constante en las últimas décadas, con una población que supera los 7 millones de habitantes y que sigue en expansión. Este crecimiento implica una serie de desafíos, especialmente en términos de movilidad, acceso a vivienda y provisión de servicios. La IA ofrece herramientas que pueden revolucionar cómo abordamos estos problemas.

Análisis Predictivo y Demanda de Vivienda
Uno de los principales problemas que enfrenta Santiago es el déficit habitacional. Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, la Región Metropolitana presenta un déficit superior a las 500,000 viviendas. Con la IA, es posible anticipar tendencias demográficas y ajustar las políticas de construcción y vivienda.

Al analizar grandes volúmenes de datos históricos y en tiempo real, como censos, registros de propiedad y flujos migratorios, los modelos predictivos pueden prever en qué áreas de la ciudad habrá mayor demanda de viviendas, permitiendo una mejor asignación de recursos.

Un ejemplo de esto es el análisis geoespacial, que puede identificar zonas con alto potencial de crecimiento urbano. El procesamiento de imágenes satelitales con IA facilita la identificación de áreas subutilizadas o terrenos disponibles para desarrollo. Además, se puede predecir qué zonas sufrirán mayor presión inmobiliaria en el futuro, mitigando los efectos de la especulación y el alza desmedida de precios.

Movilidad Urbana Inteligente: De la gestión del tráfico al diseño de ciudades sostenibles

Otro aspecto crítico en la economía urbana de Santiago es la movilidad. La congestión vehicular es un problema conocido; un informe de 2023 de TomTom posiciona a Santiago como una de las ciudades más congestionadas del mundo, con una pérdida de hasta 30 horas anuales en tráfico por conductor.

Aquí es donde la IA se convierte en un recurso fundamental. La implementación de sistemas de transporte inteligentes basados en datos permite ajustar dinámicamente las rutas de autobuses y mejorar la frecuencia del Metro, según la demanda en tiempo real.

Por ejemplo, las soluciones basadas en IA pueden prever fluctuaciones en la demanda de transporte público, ayudando a reducir tiempos de espera y optimizar la asignación de recursos. Esta capacidad predictiva permite una distribución más eficiente de vehículos y una reducción de la congestión en zonas críticas.

En ciudades como Singapur, ya se están utilizando algoritmos de IA que ajustan los semáforos en función del flujo vehicular, mejorando la fluidez del tránsito en tiempo real. Santiago podría beneficiarse enormemente de implementar tecnologías similares, combinadas con datos de tránsito en tiempo real y el comportamiento de los usuarios.

Inteligencia Artificial y Sostenibilidad Urbana

Además de mejorar la movilidad y optimizar la planificación habitacional, la IA puede desempeñar un rol crucial en la sostenibilidad urbana. Santiago, como muchas otras grandes ciudades, enfrenta desafíos significativos en términos de cambio climático y uso eficiente de los recursos.

La IA aplicada a la gestión energética y al control de emisiones de carbono permite diseñar modelos de consumo energético más eficientes. Por ejemplo, mediante el análisis de patrones de consumo eléctrico en distintos sectores de la ciudad, la IA puede recomendar ajustes en los horarios de funcionamiento de los sistemas de alumbrado público o climatización de edificios, reduciendo el consumo en momentos de baja demanda. Esto no solo contribuye a la sostenibilidad ambiental, sino que también genera ahorros económicos considerables.

Un ejemplo concreto de esta aplicación es el uso de sensores inteligentes y algoritmos de IA en edificios públicos, que ajustan automáticamente la temperatura y el consumo de energía en función de la ocupación y el clima. Aplicaciones similares podrían reducir el consumo energético en Santiago en un 15%, de acuerdo con estudios realizados por la Agencia Internacional de Energía (IEA).

Datos para la Seguridad y Bienestar de la Ciudadanía

Otro campo en el que la IA puede hacer una diferencia significativa es la seguridad ciudadana. Los algoritmos de IA son capaces de analizar patrones de comportamiento en las ciudades y prever posibles puntos de conflicto o inseguridad. Al combinar datos de denuncias, vigilancia y reportes sociales, es posible optimizar la ubicación de recursos policiales y prever tendencias delictivas antes de que se materialicen.

Por ejemplo, en ciudades como Londres y Nueva York, la implementación de IA para predecir y prevenir delitos ha reducido los índices delictivos en ciertas zonas urbanas en hasta un 20%. Este tipo de análisis podría ser clave en Santiago, donde la percepción de inseguridad sigue siendo un tema relevante para los ciudadanos, especialmente en comunas de alta densidad como Santiago Centro y La Florida.

La IA como Eje Central del Futuro Urbano

En conclusión, la inteligencia artificial no solo es una herramienta, sino un componente esencial para la gestión eficiente y sostenible de las ciudades modernas. En una urbe como Santiago, donde los desafíos son múltiples y los recursos son finitos, la implementación de tecnologías de IA ofrece oportunidades sin precedentes para transformar la manera en que gestionamos la ciudad.

septiembre 27, 2024septiembre 25, 2024

Los hermanos Jalaff y el estadio de la «U»

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

A raíz de la divulgación del contenido del celular del multifacético abogado Luis Hermosilla, con anterioridad en algunos medios hemos publicado nuestra opinión sobre el proyecto inmobiliario de bodegaje denominado “Parque Capital» de los inversionistas Antonio y Álvaro Jalaff, motivo por el cual, por considerarlo interesante, es necesario recordar la historia de este terreno rural de unas 400 hectáreas localizado en la comuna de Lampa.

Pero antes se debe tener presente que el ministro, Carlos Montes, la semana pasada puso término al sumario administrativo por el negocio aludido pues, en la tramitación del mismo está involucrado el exministro de Vivienda y Urbanismo, Felipe Ward, razón más que suficiente para que se hayan trasladado los antecedentes al Ministerio Público y al Consejo de Defensa del Estado (CDE).

Esto se une a la investigación que ha iniciado la Fiscalía Metropolitana Oriente en contra del mismo Ward por haber aparecido su nombre en los chats de Hermosilla, como autor de presiones al Seremi Minvu, Manuel José Errázuriz, para que le diera la aprobación inicial a la inversión en comento. No podemos perder de vista que Ward también tiene su pecadillo por la pérdida de 2 mil y tantas hectáreas del Parque Nacional Patagonia, hecho acontecido en el año 2018, cuando él ejercía el cargo de ministro de Bienes Nacionales.

En este caso el fiscal de Aysén, Carlos Palma, sin razonamiento alguno, se ha negado a investigar la denuncia interpuesta por el sociólogo y empresario turístico Andrés Gillmore.

En el sumario del Minvu, entre otras cosas, se constató un cambio de criterio interpretativo, que autorizó el desarrollo de actividades productivas de impacto similar al industrial (bodegas) en un sector donde el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) solo autoriza actividades silvoagropecuarias y agroindustrias que procesen productos frescos.

Sabemos que la Contraloría General de la República ha dictaminado que, de acuerdo con el artículo 34 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), dicho instrumento de planificación territorial tiene la potestad para definir con precisión el tipo de actividades permitidas en el área rural de la región.

Pues bien, aludiendo al título de esta columna, los lectores de mayor edad podrán recordar que hace unos 35 años atrás el Club Deportivo de la Universidad de Chile (Corfuch) impulsó un atrayente proyecto denominado «Ciudad Azul» a ejecutarse en ese amplio terreno que te pertenecía.

En aquella época ese club era dirigido por el Dr. René Orozco y el proyecto pretendía, entre otras cosas, construir un magnífico estadio de fútbol con inversiones que se pagarían en parte con las membresías de los 100.000 nuevos socios que se pretendía captar: el gancho era un millonario concurso con premios fabulosos para la época.

El proyecto fracasó rotundamente y en 2007 la Corfuch tuvo que rematar el terreno para saldar las deudas originadas y el predio fue adjudicado a la empresa Gestión y Desarrollo Patio S.A., inmobiliaria ligada en ese momento a Roberto Sumar, Cristián Menichetti y la familia Jalaff Sanz. Debemos tener presente que los Menichetti estuvieron ligados a club deportivo Colo Colo, eterno rival de la Universidad de Chile, pero ello no fue óbice para tener buenas relaciones comerciales.

Ante ese traspié, se abocaron a tramitar un Proyecto con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) emplazado en su terreno de 400 hectáreas, figura incorporada en el año 2003 en el artículo 8.3.2.4 del PRMS, que permite generar islas urbanas en las áreas de interés silvoagropecuario (rurales) en la medida de que se mitiguen todos los impactos y se incluyan viviendas sociales. Pero ese proyecto no pudo concretarse porque las autoridades regionales de entonces no aprobaron los informes previos necesarios.

Así las cosas, ante las 2 iniciativas comerciales frustradas, los propietarios del terreno, utilizando la normativa del PRMS vigente desde 1997 en ese sector rural de Lampa, concibieron el proyecto de bodegaje Parque Capital y es en este contexto donde surge la figura del abogado Luis Hermosilla y de Felipe Ward, en su condición de ministro de Vivienda y Urbanismo.

Recordemos que este proyecto contaba con el beneplácito de una oficina, «solucionadora de problemas» radicada en el ministerio de Economía del presidente Sebastián Piñera, de tal forma que, se suponía, la tramitación de los actos administrativos de la Seremi Minvu y del Servicio Agrícola Ganadero (SAG) sería muy rápida. Está claro que con sus aprobaciones esos predios del Grupo Patio obtenían ipso facto importantes plusvalías.

Lamentablemente para los intereses del Grupo Patio, las autoridades desde hace algunos años han avanzado en hacer cumplir el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) que obliga a las SEREMI Minvu a cautelar que no se origen nuevos núcleos urbanos en las áreas rurales y para eso se han definido criterios que indican cuándo se está en presencia de esos núcleos.

La aplicación escrita de esos criterios impediría otorgar nuevos Informes de Factibilidad de Construcción (IFC) para los terrenos del Grupo Patio en Parque Capital y en otros casos, como el desarrollo de la empresa ENEA al poniente de Avenida Américo Vespucio, comuna de Pudahuel. Sobre este último caso, todos los que conocen el lugar pensarán que se trata de un área urbana, pues hay calles, veredas, luminarias, enormes bodegas, áreas verdes, etc. etc. y sus avispados promotores lo denominan “Núcleo Empresarial”.

En realidad ese sector es rural, pese a lo cual ENEA ha logrado, en los hechos, por falta de una adecuada fiscalización, comercializar los terrenos en elevadísimos precios, con una densidad propia de un área urbana. Gracias a lo aclarado en mayo pasado por Carolina Casanova, actual y competente Seremi Minvu, estas «equivocaciones» ya no serán posibles.

Por otra parte, el Grupo Patio enfrenta otra dificultad para desarrollar su proyecto en Lampa, pues el 15 de abril la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) resolvió requerir, bajo apercibimiento de sanción, el ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) de la Etapa 2 de Parque Capital por cumplir con la tipología del literal h.2) del artículo 3° del Reglamento del SEIA.

Vale mencionar que el procedimiento de requerimiento de ingreso fue iniciado con una fiscalización de la SMA en 2018, es decir, dicho servicio se demoró 6 años en resolver. La Ministra Maisa Rojas debería tomar cartas en el asunto y conseguir los recursos para potenciar la labor de fiscalización de la SMA porque esos prolongados plazos son inaceptables en un país que se considera serio y cuyas autoridades sostienen que se debe cuidar el medio ambiente.

En el procedimiento de requerimiento de ingreso al SEIA, los profesionales de Parque Capital, tal como se ha hecho en el caso de las parcelas de agrado, argumentaron que el Grupo Patio solamente realizaría obras de aguas lluvias y obras complementarias para el desarrollo de un condominio industrial y venta de terrenos, a fin de que los futuros adquirentes puedan ejecutar sus proyectos.

En simple, intentaron traspasar a terceros la responsabilidad de hacerse cargo de los impactos ambientales que se generen. Quienes comercializan en el mercado las parcelas de agrado han argumentado lo mismo, en orden a que solo venden terrenos rurales y que los compradores de las parcelas son los que cometerían la ilegalidad de construir allí sus viviendas, pues el artículo 55° de la LGUC y el Decreto Ley N°3.516 no las permiten desde 1980.

Pero para que se respete la ley, más vale tarde que nunca, después de 44 años (sic), el gobierno de Boric acaba de ingresar al Congreso Nacional un proyecto de ley que persigue la “protección del territorio y la vida rural” en el cual, con ciertas restricciones y obligaciones, se podrán construir viviendas en los predios rústicos localizados en los sectores rurales del país.

Conclusión: los hermanos Jalaff pueden sostener que su iniciativa comercial fue realizada con pleno acuerdo de las autoridades sectoriales del gobierno de Piñera, las que tenían competencia en la materia y que, por lo tanto, ellos como inversionistas de «buena fe» están exentos de responsabilidad ante las «desinteligencias» cometidas y detectadas solo porque se conocieron los contenidos del celular de Hermosilla. Así las cosas, veremos qué dirán más adelante el CDE, el Ministerio Público y los tribunales de Justicia.

septiembre 26, 2024septiembre 24, 2024

Reformas laborales ¿a favor de los trabajadores?

Por: Catalina Pardo, gerente de Apparcel Uriarte Abogados

Ha pasado algún tiempo desde que se instaló en la opinión pública la urgente necesidad de mejorar las pensiones y el mercado laboral. Nos preguntamos, ¿Cuál es el mayor desafío? Una reforma de pensiones profunda que requiere gran consenso. ¿Qué ha pasado? Dictación de leyes muy populares que hoy complican la gestión de las empresas, y por efecto añadido, a los propios trabajadores.

Si bien puede decirse que el cambio legal es clave para el cambio cultural, cuesta entender que se estén aprobando tantas leyes laborales en paralelo, sobre temáticas diversas, sin que se advierta un análisis de especialistas del impacto agregado que tendrá su aplicación conjunta de estas nuevas normas. Por el contrario, podría decirse que simplemente están siendo aprobadas por que corresponde o es bien visto hacerlo.

Desde las perspectivas inflacionarias y el impacto de la ley de 40 horas, hasta el desafío de equilibrar el costo del trabajo con la creciente productividad del capital tecnológico, muchas de estas normas han sido implementadas con éxito en países desarrollados, principalmente de Europa, sin embargo, debemos considerar que son sociedades donde el cambio cultural ya se había, o estaba produciendo, por lo que su adecuación fue más sencilla.

Entonces nos preguntamos ¿están siendo efectivas estas reformas? ¿Benefician realmente a los trabajadores? ¿Cuál es el impacto real en nuestra economía?

En un contexto donde el 44% de los proyectos de ley del Congreso están enfocados en lo laboral y diversos estudios indican que la Ley de 40 horas y el aumento del sueldo mínimo a $500.000 podrían incrementar el costo salarial de las empresas hasta en un 25%, la creación de nuevos empleos se ha debilitado, lo que ha resultado en que la economía esté generando más ocupaciones informales que formales, ya que el aumento en los costos de contratación se están volviendo más que considerables.

De acuerdo a un informe del Observatorio de Informalidad Laboral de la CCS, basado en la Encuesta Nacional de Empleo del INE, el número total de trabajadores informales superó los 2,5 millones de personas en enero de este año, su nivel más alto en 4 años, lo que se tradujo en una tasa de informalidad del 27,6%. El empleo formal, en tanto, tuvo un crecimiento de tan solo un 2,5% en igual período, muy por debajo del informal.

Sólo si analizamos la Ley de 40 horas, vemos que actualmente las empresas aún no definen temas tan simples como a qué cargos se les puede aplicar. Muchos trabajadores incluso, que antes no registraban sus horas, hoy sí deben hacerlo.

Si bien, puede sonar una buena idea, esta debió planificarse con tiempo, considerando la realidad del país, de las empresas y principalmente de las Pymes.

Hoy la productividad laboral se convierte en un reto clave para las empresas, considerando que la implementación de la Ley de 40 horas podría provocar una disminución de la ésta por trabajador de hasta un 7%. Encuestas indican que un 75% de los trabajadores considera que la reducción de la jornada laboral mejorará su calidad de vida, con mayor tiempo para actividades personales, lo que podría traducirse en un aumento de la satisfacción laboral y una mejor retención de talento a largo plazo.

No se ve con buenos ojos el futuro inmediato, principalmente de aquellas pequeñas y medianas empresas que por su estructura le es más difícil adaptarse a tantos cambios normativos, y hoy deben ajustarse a unos cuyos contornos son, aún, poco claros, como la Ley Karin. Si bien dicha norma apunta a la tranquilidad y bienestar de los trabajadores, sus definiciones poco precisas, además de la poca claridad para su implementación, puede traer serios problemas y consecuencias monetarias para las empresas.

Cambiar no siempre equivale a mejorar, pero para mejorar, hay que cambiar, decía Winston Churchill a principios del siglo XX. A esto le podríamos sumar, que no todos los cambios deben venir juntos, sólo con ánimo de que un ministro o un gobierno sea más popular.

septiembre 25, 2024septiembre 25, 2024

Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología

Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS

Recientemente fue despachada para la promulgación por parte del Presidente, del Proyecto de Ley que busca reducir los atrasos en la permisología, modificando con ello la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, la Ley N° 20.703 (Registros Nacionales de Inspectores Técnicos de Obra), la Ley N° 20.071 (Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Edificación), el Código Orgánico de Tribunales y la Ley N° 19.496 (Protección de los Derechos de los Consumidores), significando un avance para destrabar los proyectos y reducir los tiempos en las Direcciones de Obras Municipales.

Este Proyecto, próximo a ser ley, incorpora, en principio, varios aspectos interesantes tales como por ejemplo:

1.- Redefine el rol de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI), otorgándole la facultad para resolver reclamos contra resoluciones de los Directores de Obras Municipales (DOM), reemplazándose el reclamo de ilegalidad municipal por uno ante la SEREMI de Vivienda respectiva y la Corte de Apelaciones, con plazos más definidos.

2.- Reduce a 30 días el plazo para que la DOM se pronuncie sobre los permisos y a 60 en casos de proyectos con carga de ocupación igual o superior a 1.000 personas. Los plazos señalados se reducirán a la mitad si a la solicitud se acompaña el informe favorable de un revisor independiente.

3.- Se establece el silencio administrativo “negativo”, por el cual, transcurrido el plazo respectivo sin que la DOM se pronuncie, el solicitante podrá hacer valer este silencio. La solicitud se entenderá rechazada una vez realizada la presentación del solicitante ante la mencionada DOM, en que manifiesta su voluntad de tenerla por rechazada. La DOM no podrá omitir la resolución de la solicitud de permiso bajo pretexto de haber transcurrido el plazo para pronunciarse. Sin embargo, estará impedida de emitir pronunciamiento desde el momento en que se haya realizado la presentación del solicitante; y el problema entonces lo tendrá que derivar el solicitante del permiso a la SEREMI de Vivienda respectiva.

4.- Se determina una mayor responsabilidad para los arquitectos y profesionales de los proyectos por errores en sus proyectos, ampliando la cobertura a estudios de mecánica de suelos y otros aspectos técnicos.

5.- Las empresas de servicios sanitarios y energéticos tienen 10 días para entregar información requerida para los proyectos.

6.- Se fijan nuevos procedimientos simplificados para ciertas obras que solo requieren declaración jurada, permitiendo su ejecución previa al otorgamiento formal del permiso.

7.- Los plazos de tramitación se ajustan con mayor claridad y el acta de observaciones se limitará a incumplimientos urbanísticos.

El punto aca, es que hoy ya existen plazos perentorios para que la DOM evacúe observaciones, rechazos o aprobaciones a permisos, pero no se cumplen en general, independiente de las razones para ello. También existe la reducción de plazos si es que la solicitud de permiso viene acompañada de informe de revisor independiente. Pero como señalé, el problema no es si hay o no plazos, o si estos son más largos o cortos. El punto es que si nadie los cumple, el problema se mantiene.

En este sentido, llamo a que no nos engañemos, pues del proyecto normativo que a primeras luces se ve muy bueno y necesario, me surgen las siguientes dudas:

La primera de ellas, pasa por si la DOM no cumple el plazo y, por lo tanto, se aplica el silencio administrativo negativo, ¿debe considerarse entonces que la DOM incumplió con su pronunciamiento en dicho plazo (falta) o debe asumirse que lo rechaza por su silencio (acto administrativo decisorio)?

Esta pregunta no es menor, si comprendemos que la inacción de los órganos públicos debe ser la excepción a la regla general de la administración pública en su actuar, estando sujeta entonces a reclamaciones y eventual sanción por falta de servicio. Por otro lado, ¿qué necesidad tendrá la DOM para aprobar los permisos que se le soliciten dentro de los plazos pertinentes si ahora puede transferirle la responsabilidad a la SEREMI de que ella lo haga? ¿cuál será entonces la sanción para la DOM por no cumplir los plazos?

Pero avancemos. Mi segunda duda pasa por que hagamos cuenta que, salvado lo anterior, y ante este “silencio” de la DOM, el asundo pasa ahora a la resolución de la SEREMI de Vivienda respectiva. En este caso, ¿a quién se le reclamará si la SEREMI no cumple sus propios plazos y qué sanción le corresponderá por no cumplirlo? Supongo que habrá que reclamarle al Ministro de Vivienda. Me imagino el costo adicional que podrá significar para un solicitante de provincia esta situación, además de los nuevos plazos involucrados en los distintos recursos y reclamaciones, que normalmente, no se cumplen, sobre todo los judiciales de impulso del propio tribunal. Capaz que el remedio, sea peor que la enfermedad.

Adicionalmente, y resulta una interrogante del todo atingente y necesaria: ¿Tienen o tendrán las distintas SEREMI de Vivienda del país la capacidad para recoger, revisar y resolver los reclamos y revisiones que supondrán el no cumplimiento de plazos por parte de la DOM? Todos sabemos que para una mayor cantidad de actividades o roles, se requiere de más gente que pueda cumplirla. Entonces, y sin perjuicio de la interrogante anterior, ¿se habrá considerado (o al menos pensado) considerar en la ley de Presupuestos que deberá empezar a tramitarse pronto para el próximo año, el ítem o partida correspondiente para reforzar la dotación de personal de las SEREMIs para esta nueva carga laboral?

Asimismo, ¿tendrán la capacidad suficiente las Cortes de Apelaciones para poder ver adecuadamente estos recursos sin que ello signifique una mayor demora en la tramitación de los permisos?

Finalmente, y mi última duda: si la SEREMI aprueba un permiso e instruye a la DOM a aprobarlo, ¿quién deberá entenderse como el responsable ante un reclamo por vicio oculto en el permiso respectivo? ¿Se podrá oponer la DOM a la recepción final de la obra aludiendo que ellos fueron «obligados» a aprobar el permiso por la SEREMI, sin haber estado de acuerdo con ello?

No piensen mal, me parece un buen avance estas nuevas iniciativas, pero ojalá se atiendan bien y se resulevan adecuadamente los posibles problemas en su implementación.

PRONTO

Categoría: Opinión