Con una política que mezcla alivio financiero y estímulo económico, el país busca enfrentar el alto stock inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda. Pero los desafíos de implementación siguen siendo considerables.
Por: Equipo Mercados In mobiliarios
En un momento marcado por la desaceleración del mercado inmobiliario, el alza en las tasas de interés y un déficit estructural de viviendas, Chile ha dado un giro inédito: el Congreso aprobó un proyecto de ley que permitirá reducir el costo mensual de los créditos hipotecarios para personas naturales, mediante un subsidio directo a la tasa de interés. El objetivo no es solo aliviar el bolsillo de quienes buscan adquirir su primera casa, sino también reactivar un sector clave de la economía.
La medida llega en medio de un estancamiento del sector construcción, con más de 100 mil viviendas nuevas aún sin vender a fines de 2024, según estimaciones del propio Ejecutivo. “Es una señal clara para el mercado, pero también para las familias”, señalan desde la Cámara de Diputadas y Diputados, donde el proyecto fue despachado para convertirse en ley.
El núcleo de la normativa es simple pero potente: un subsidio de 60 puntos base a la tasa de interés hipotecaria, dirigido a personas naturales que adquieran viviendas nuevas con un valor máximo de 4.000 UF (aproximadamente USD 140.000). El subsidio se entrega junto con una garantía estatal, lo que reduce el riesgo para las entidades financieras y facilita condiciones de crédito más accesibles.
Condiciones para acceder al beneficio
Pero no todos los compradores podrán optar al subsidio. La nueva ley establece restricciones claras:
- Aplica únicamente a viviendas nuevas, en su primera venta.
- El valor de la propiedad no puede superar las 4.000 UF, y en una línea paralela de subsidios más focalizada, hasta 3.000 UF.
- Se excluyen operaciones realizadas antes del 31 de diciembre de 2024, así como créditos novados (renegociaciones).
- Los beneficiarios deben cumplir con los requisitos del Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva y otros criterios establecidos por el Ministerio de Hacienda.
Según el texto legal, al menos 6.000 subsidios serán asignados a personas naturales que cumplan con estas condiciones, con especial énfasis en quienes acceden a su primera vivienda.
Un nuevo rol para el Estado
El Estado no solo subsidiará la tasa de interés. También asumirá riesgos con la creación de un nuevo programa de garantías estatales, dentro del Fondo de Garantía Estatal (FOGAES). Este cubrirá hasta un 60% del valor del inmueble, con una duración de entre 5 y 15 años, y vigencia hasta el 31 de diciembre de 2030, o hasta 15 años después de otorgado el último crédito garantizado bajo esta modalidad.
Para muchos economistas, se trata de un rediseño estratégico del rol público en el acceso a la vivienda. “Chile ha optado por intervenir en el mercado hipotecario no sólo como facilitador, sino también como garante. Es un modelo que busca incentivar la demanda sin distorsionar la competencia bancaria”, explica Carolina Véliz, economista urbana de la Universidad de Chile.
Reactivación con mirada regional
La ley también contempla una dimensión productiva, con la creación del Programa de Garantías de Recuperación Productiva Regional. Este nuevo instrumento apunta a empresas con ventas netas anuales entre 25 mil UF y un millón de UF, excluyendo a la Región Metropolitana. El foco está puesto en regiones afectadas por baja inversión, desempleo o desastres naturales.
Los Ministerios de Hacienda y Economía deberán revisar anualmente si una región amerita la activación del programa, basándose en indicadores como ingresos, empleo e inversión. La idea es que la recuperación no solo sea sectorial, sino territorial.
La ley representa un cambio significativo respecto de la política habitacional chilena de las últimas décadas, centrada en subsidios directos a la demanda. Aquí, en cambio, se combinan estímulos al crédito con instrumentos de gestión de riesgo, buscando además resolver un problema coyuntural: el exceso de oferta en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, persisten dudas sobre su sostenibilidad y equidad. “Hay que evitar que este tipo de subsidios terminen encareciendo los precios o beneficiando a quienes ya tienen mayor acceso al crédito”, advierte Tomás Herrera, investigador del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR). “Si no se complementa con mayor oferta de viviendas sociales y arriendo protegido, es una solución parcial”.
Para muchas familias, una oportunidad real
En las afueras de Rancagua, Verónica y Felipe —una pareja de profesores jóvenes— siguen con atención las noticias. “Teníamos miedo de no poder comprar nunca. Las tasas estaban por las nubes. Ahora tal vez sí podremos postular”, dice ella. “No es un regalo. Es una ayuda justa”, agrega él.
Historias como la suya son las que el gobierno espera multiplicar. Porque detrás del frío lenguaje técnico de las tasas y garantías, hay una necesidad urgente: que más personas puedan acceder a una vivienda digna, sin hipotecar toda su vida en el intento.
