Por Matías Echeverría, Fundador y CEO de Housepricing
Desde hace algunas semanas el tema del impuesto territorial, más conocidas como contribuciones, ha estado en el debate. Ya sea por la importante alza que presentan algunas comunas con respecto a otras, en especial en el sur del país, por los mecanismos que se utilizan para determinar estos valores, por el impacto que tiene en los adultos mayores o por las aparentes incongruencias que llevan a pagar más a una propiedad que en proporción vale menos que otra.
Está tan presente el tema que el 21 de julio pasado el ministerio de Hacienda propuso postergar los reavalúos por un año. Eso sin considerar la polémica que dejó al director de SII fuera del cargo a partir del 22 de julio.
Según GPS Property, hay casos donde las contribuciones subieron entre un 60% y 100% en 4 años y aún así, el sistema sigue profundamente injusto. Este es un tema que vemos diariamente con propiedades cuyos avalúos fiscales no reflejan el valor real o propietarios que pagan de más o incluso de menos.
Para explicar mejor esta realidad podemos mencionar dos ejemplos que observamos en HousePricing: uno es la comuna de Lampa, Región Metropolitana. Aquí podemos ver el caso de una vivienda cuyo valor comercial estimado por esta plataforma es de $218 millones, mientras que su avalúo fiscal llega a los $100 millones, un 45,8% del valor comercial. Aquí las contribuciones anuales son de $416.000, equivalente a un 0.19% de su valor comercial.
El segundo caso es de una propiedad en Collipulli, Región de la Araucanía, con un valor comercial estimado por la misma plataforma de $64 millones y un avalúo fiscal de $81 millones, lo que refleja un desequilibrio de nada menos que un 125%. Aquí el impuesto territorial anual es de $252.000, equivalente a un 0,39% del valor comercial.
Al comparar estos casos podemos ver que en Lampa, el Estado subestima la propiedad, mientras que en la sureña Collipulli, la sobreestima y cobra más contribuciones de las que corresponde.
Y esto no es una excepción: pasa en todo Chile, todos los días y es por esto que han surgido voces que piden clarificar, transparentar y ordenar el mecanismo de avalúo para que no se produzcan estas aparentes incongruencias. Y es que pasa algo curioso en nuestro país; el impuesto a la renta es progresivo, si ganas más, pagas más, pero en contribuciones esa lógica se rompe. Puedes tener una casa de alto valor comercial mal tasada fiscalmente y pagar menos que otra de menor valor. No hay progresividad, ni justicia tributaria real.
Hoy la tecnología permite estimar valores de mercado con bastante precisión. No para reemplazar el avalúo fiscal, pero sí para auditar y corregir los casos donde el desfase es evidente y perjudica al sistema.
Porque parece increíble que esto ocurre en una época donde existen modelos avanzados de machine learning que pueden procesar datos reales de ventas, arriendos, Conservador de Bienes Raíces (CBR) y del Servicio de Impuestos Internos (SII) para estimar el valor comercial actual con alta precisión. Esta claridad y transparencia no solo ayuda a compradores y vendedores sino que entrega más confianza en el rol del Estado en materia de impuestos y permite dinamizar un mercado que durante los últimos años se ha visto algo estancado.
