Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS
En un entorno regulatorio cada día más complejo y exigente, la industria inmobiliaria y de la construcción chilena enfrenta crecientes desafíos legales, reputacionales y operacionales, por lo que la implementación de un sistema de cumplimiento normativo (Compliance) ya no es una opción voluntaria o limitada a grandes corporaciones, sino una necesidad estratégica para todas las empresas del sector, independiente de su tamaño.
El cumplimiento normativo consiste en establecer políticas, procedimientos y controles que aseguren que una organización actúe conforme a las leyes, reglamentos y estándares aplicables. En el caso de inmobiliarias y constructoras, este marco no solo incluye la normativa urbanística y de edificación, sino también disposiciones ambientales, laborales, tributarias, de libre competencia, de protección al consumidor y, más recientemente, obligaciones derivadas de la Ley N° 20.393 sobre responsabilidad penal de las personas jurídicas.
Así es. Chile ha experimentado en los últimos diez años un fortalecimiento del marco normativo que afecta directamente al rubro inmobiliario y de la construcción. La creciente fiscalización de organismos como el Servicio de Impuestos Internos (SII), la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA), la Dirección del Trabajo y los municipios, sumado a una mayor conciencia ciudadana respecto de los impactos sociales y ambientales de los proyectos inmobiliarios, ha incrementado significativamente los riesgos legales y reputacionales para las empresas del sector. La banca hace lo suyo con sus “Basilea” respecto de proyectos de financiamiento que reciben.
Además, la reciente inclusión de nuevos delitos en la Ley N° 20.393, como los delitos ambientales, cohecho entre privados y delitos contra el orden socioeconómico, ha ampliado el espectro de riesgos penales que pueden afectar a las inmobiliarias y constructoras. En este contexto, contar con un modelo de prevención de delitos y un sistema de cumplimiento efectivo resulta fundamental para evitar sanciones que pueden implicar multas millonarias, la pérdida de licencias, la inhabilitación para contratar con el Estado, e incluso la disolución de la persona jurídica.
Efectivamente, un sistema de cumplimiento bien diseñado permite a las empresas no solo prevenir infracciones, sino también generar valor agregado. La integridad corporativa, la transparencia en la gestión de proyectos y el respeto a los derechos de comunidades y trabajadores fortalecen la reputación de la marca y la confianza de inversionistas, clientes y autoridades.
En un mercado competitivo y en transformación, los stakeholders (especialmente entidades financieras, fondos de inversión y compradores institucionales) valoran cada vez más la existencia de estándares de gobernanza y cumplimiento. Así, una empresa que tiene políticas robustas de integridad y sostenibilidad mejora su posición para acceder a financiamiento, participar en licitaciones o desarrollar alianzas estratégicas.
Para que el sistema de cumplimiento sea efectivo y útil en el sector inmobiliario y de la construcción, debe contar, al menos, con los siguientes elementos:
La evaluación de riesgos normativos y penales, ya que identificar las áreas de mayor exposición legal, como tramitación de permisos, contratación de trabajadores, relación con subcontratistas, compras públicas, entre otras; sirve para prevenir o mitigar riesgos relevantes para el negocio.
Políticas y procedimientos internos, para establecer reglas claras de conducta, mecanismos de control y estándares operativos alineados con las exigencias legales y éticas.
Contar con capacitación continua, para formar trabajadores, ejecutivos y contratistas en materias clave como prevención de delitos, conflicto de interés, seguridad laboral, medio ambiente y normativa urbanística.
Canales de denuncia y protección al denunciante, objeto facilitar la detección temprana de incumplimientos, asegurando confidencialidad y no represalia a quienes informen irregularidades; y
El monitoreo y mejora continua, evaluando periódicamente la efectividad del sistema y adaptarlo a cambios regulatorios, operacionales o de mercado.
De esta manera, las inmobiliarias y constructoras que incorporan el cumplimiento normativo como parte de su estrategia de gestión no solo minimizan riesgos legales, sino que también fortalecen su sostenibilidad, competitividad y legitimidad frente a la sociedad. En un país como Chile, donde los estándares regulatorios seguirán avanzando hacia mayor rigurosidad y fiscalización, contar con un sistema de cumplimiento normativo ya no es solo una buena práctica: es una necesidad.
