Con una tasa de vacancia del 8,29%, la más baja desde 2016, el mercado logístico brasileño enfrenta un 2025 de ajustes, donde las empresas que logren adaptarse a los nuevos desafíos económicos tendrán una ventaja competitiva en la industria del e-commerce y la distribución.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El sector de almacenes logísticos en Brasil ha experimentado una intensa transformación en los últimos años, impulsado en gran medida por el auge del comercio electrónico.
Durante la pandemia del Covid-19, la necesidad de centros de distribución para compras online creció exponencialmente, llevando a un récord de absorción bruta de 4 millones de metros cuadrados en 2021.
Sin embargo, en 2024 el mercado ha mostrado signos de estabilización, con una absorción de 3,6 millones de metros cuadrados, según un estudio de la consultora inmobiliaria SiiLA.
A pesar de la consolidación del sector, las proyecciones para 2025 apuntan a un desafío importante. Factores como las altas tasas de interés y el encarecimiento de los costos de construcción podrían limitar la expansión del mercado logístico, con una absorción estimada en 2,9 millones de metros cuadrados. Sin embargo, ciertos sectores continúan liderando la demanda de espacios.
Las empresas que lideran la ocupación logística
El comercio electrónico sigue siendo el principal motor de crecimiento en la industria logística. Siete de las diez empresas con mayor ocupación de almacenes en Brasil pertenecen al sector del retail online. MercadoLibre encabeza el ranking con 1,62 millones de metros cuadrados ocupados, seguido por Amazon, Americanas y Magazine Luiza. La empresa de Singapur Shopee también se ha posicionado entre las principales, con una fuerte expansión en distintas regiones del país.
Sobre el ranking de mayores ocupantes en 2024, encontramos a MercadoLibre con 1,62 millones de m², en segundo lugar a Amazon con 543 mil m². Americanas con 477 mil m², Magazine Luiza con 454 mil m², en quinto puesto encontramos a Shopee con 441 mil m², Via con 265 mil m², DHL con 255 mil m², FedEx – 222 mil m², Shein con 215 mil m², y finalmente Solística con 200 mil m².
El caso de Shopee resulta particularmente relevante, ya que ha expandido su presencia con más de 244 mil metros cuadrados alquilados en estados como Bahía, Ceará, Minas Gerais, Paraná, Río de Janeiro, Santa Catarina y São Paulo, con una concentración significativa en la capital paulista.
Otro sector que ha mostrado una expansión significativa es el farmacéutico, con un aumento del 48% en la ocupación de almacenes entre 2021 y 2024. Este crecimiento ha sido impulsado por la transformación digital del sector, donde cada farmacia puede operar como un punto de distribución para entregas “última milla”. La empresa Medicamentos Santa Cruz se ubicó entre las principales ocupantes del mercado logístico en 2024, consolidando la tendencia de crecimiento de este segmento
A pesar de los desafíos macroeconómicos, la demanda por espacios logísticos sigue impulsando el mercado. Giancarlo Nicastro, CEO de SiiLA, prevé que el interés de empresas extranjeras, en particular chinas, se mantenga fuerte en Brasil, con un enfoque en regiones donde aún no tienen presencia.
Por otro lado, la escasez de nuevos proyectos de construcción podría llevar a un aumento en los precios de arriendo. En 2023, el valor promedio por metro cuadrado era de 27 reales (aproximadamente 4,67 dólares), y se espera un incremento significativo en los próximos meses.
Con una tasa de vacancia del 8,29%, la más baja desde 2016, el mercado logístico brasileño enfrenta un 2025 de ajustes, donde las empresas que logren adaptarse a los nuevos desafíos económicos tendrán una ventaja competitiva en la industria del e-commerce y la distribución.
