Durante un webinar organizado por SURA Investments y Ex-Ante, autoridades y expertos coincidieron en que el sector inicia una nueva etapa, con mejores condiciones de financiamiento y nuevas oportunidades, pese a los desafíos regulatorios y estructurales.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Luego de varios años marcados por un escenario económico adverso y una profunda corrección en la valorización de activos, la industria de fondos de inversión inmobiliarios comienza a mostrar señales de recuperación. Así lo plantearon expertos y autoridades en el webinar “Fondos de Inversión Inmobiliarios: Desafíos, Regulación y Futuro”, organizado por SURA Investments y Ex-Ante.
La presidenta de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Solange Berstein, destacó que, pese a la complejidad del último ciclo económico —especialmente en los fondos de renta—, el sector ya evidencia signos de estabilización. Sin embargo, hizo una advertencia clara sobre ciertos riesgos emergentes: “La oferta de liquidez que haga el manager debe ser consistente con el grado de iliquidez del activo subyacente”, señaló, aludiendo al uso de fondos mutuos de alta liquidez para invertir en activos como inmuebles, generando un descalce que podría poner en riesgo a los inversionistas.
Berstein recalcó que la CMF está trabajando en una agenda regulatoria para modernizar el marco normativo del sector, con foco en gobernanza, gestión de riesgos y valorización de activos alternativos, en línea con estándares internacionales como los principios de IOSCO. Entre las iniciativas, mencionó las Normas de Carácter General N°507 y N°510, y la elaboración de un nuevo Manual de Sistema de Información de Fondos.
Desde la industria, el diagnóstico fue coincidente: el ajuste ya ocurrió, y ahora comienza una etapa de reactivación.
Pablo Urzúa, country manager de SURA Investments, recordó que el sector vivió su peak en 2019, seguido por una fuerte caída en dinamismo debido a la sobrevaloración de activos residenciales, comerciales y de oficinas. Pero sostuvo que el panorama ha cambiado: “Estamos viendo mejores condiciones de financiamiento, ingresos más estables en activos de renta y valorizaciones más razonables. Todo apunta a un nuevo ciclo”.
Ruperto Lira, gerente de Portafolio Real Estate de SURA Investments, agregó que hay una distinción clave entre shocks transitorios y cambios estructurales. Mientras el teletrabajo ha afectado el mercado de oficinas, el segmento industrial se fortalece gracias al auge del comercio electrónico. “El e-commerce sí parece un cambio más permanente”, afirmó.
Desde el gremio, Daniel Kiverstein, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, reconoció que el mercado “será más pequeño y distinto al que conocíamos”. Según el ejecutivo, el alza en el costo de materiales y del suelo, junto con mayores exigencias de financiamiento, han tensionado la oferta de viviendas. “Hoy, acceder a un crédito hipotecario exige cerca del 80% del ingreso familiar, el doble que hace cinco años”, alertó.
Ante este nuevo escenario, Kiverstein propuso innovar con productos financieros más flexibles, como arriendos con opción de compra o créditos hipotecarios adaptables, y destacó el rol creciente de los fondos de deuda como una alternativa para viabilizar nuevos desarrollos.
Por su parte, Patricio Jaramillo, director de Riesgo Financiero de PwC, hizo un llamado a revisar las exigencias regulatorias impuestas tras la crisis financiera internacional, como Basilea III. “Las normas locales son, en algunos márgenes, más exigentes que las europeas. Hay espacio para ajustar ponderadores de riesgo sin comprometer la estabilidad del sistema”, dijo.
El economista también subrayó el impacto del sector inmobiliario en la economía chilena: representa cerca del 7% del PIB, 10% del empleo y 60% de la inversión total. “Es un sector procíclico: cuando va bien, dinamiza al país entero, y viceversa”, concluyó.
El consenso entre los participantes fue claro: la industria está al inicio de un nuevo ciclo, con mejores condiciones para el desarrollo de fondos de renta y nuevas estructuras de inversión que puedan responder a los desafíos del mercado actual. A juicio de los expertos, este nuevo ciclo no solo será más regulado, sino también más resiliente y diverso.
