Por: Rodrigo Barrientos lidera Gen Proactivo.
Como líder de Gen Proactivo, comunidad pionera en la inversión inmobiliaria, he tenido la oportunidad de escuchar muchas inquietudes sobre el mercado inmobiliario chileno. Una de las creencias más comunes, y a la vez más erróneas, que persiste entre los inversionistas es la de que el bono pie «infla el precio» de las propiedades. Esta falsa percepción se ha convertido en un mito que sigue vigente, y no es casualidad.
¿Por qué sigue esta creencia? Sencillo: hay muchos que realmente no entienden cómo funciona el bono pie. De hecho, he tenido que corregir a varias inmobiliarias que intentaron aplicar el bono pie como una estrategia comercial sin comprender cómo calcularlo correctamente. En ocasiones, esto se traduce en un aumento innecesario del precio de la propiedad, lo que, por supuesto, genera la idea equivocada de que el bono pie solo sirve para inflar precios.
El problema no es la herramienta en sí, sino el desconocimiento sobre su funcionamiento. Si aquellos que fijan los precios en las inmobiliarias no saben cómo hacerlo, imagínate cómo se simplifica el proceso en el nivel de los vendedores. El resultado es que los compradores terminan creyendo que el bono pie es solo un sobreprecio, pero eso no es verdad. El bono pie calculado de manera correcta no sólo no aumenta el precio, sino que se presenta como una ventaja única para el comprador.
En cuanto a las oportunidades de inversión, es esencial que los inversionistas sepan diferenciar entre una oportunidad real y una estrategia engañosa. Siempre lo explico a mis clientes: existe el «verdadero bono pie» y el «falso bono pie». El falso bono pie no nace de la mala intención, sino de la ignorancia en su cálculo. Este error lleva a un sobreprecio que puede poner en riesgo la viabilidad de la operación.
Por ejemplo, si un departamento de 1D1B en Santiago Centro tiene un precio de mercado de 3.000 UF, pero el vendedor aplica un bono pie mal calculado y lo vende a 3.300 UF, este aumento puede poner en peligro la aprobación del crédito hipotecario, ya que el banco requerirá una tasación dentro del rango de precios del mercado.
El verdadero bono pie, por otro lado, es una propiedad cuyo valor se ajusta al precio de mercado, pero se ofrece con un descuento que beneficia al comprador. En este caso, la propiedad podría bajar a 2.700 UF, y el comprador tendría dos opciones: pagar el 20% de pie (540 UF) y financiar el 80% (2.160 UF), o aprovechar un bono pie pagando por ej el 10% de pie, con un 10% adicional como bono, lo que le permitiría acceder a un financiamiento mayor sin que el vendedor pierda dinero.
Ahora, ¿es el bono pie realmente una mala práctica? Este “hack” tiene sus amantes y detractores. Pero la realidad es que si lo usas de manera correcta, puede permitirte lograr muchos mejores resultados, con menos plata de tu bolsillo.
Al final del día, como siempre digo: el bono no es ni un regalo, ni mucho menos. Es simplemente un mecanismo para obtener mayor financiamiento con las entidades financieras de lo que te darían normalmente, trasladando mayor parte del precio de la propiedad (inclusive en ocasiones el 100%) al crédito hipotecario. Es decir, poniendo $0.- CLP de pie
En cuanto al bono mal usado, si alguien ya ha caído en una de estas «mentiras del mercado», no todo está perdido. Gracias a la tecnología, hoy existen muchas herramientas para verificar si una propiedad tiene un sobreprecio. Desde comparar precios en plataformas online hasta utilizar servicios de tasación digital, los inversionistas pueden asegurarse de que están tomando decisiones basadas en información real. Si se detecta un sobreprecio evidente, lo mejor es evitar el proyecto o comprar directamente sin bono pie, ajustándose al precio de mercado.
Visión de futuro
Mirando hacia el futuro, el mercado inmobiliario está en una transición. Este año, la oportunidad de obtener propiedades con bono pie en la Región Metropolitana se está agotando, lo que responde al repunte de las ventas. Las inmobiliarias ya no necesitan estimular agresivamente las ventas con bonos tan altos, lo que muestra una estabilización del mercado. En los últimos años, hemos visto un panorama donde no existían bonos pie en los departamentos nuevos, lo cual es el estado normal del mercado inmobiliario.
Sin embargo, no todo es positivo. La falta de construcción nueva debido a la crisis en la industria y la escasez de ingresos nuevos para proyectos inmobiliarios nos llevará inevitablemente a una escasez de propiedades y un aumento de precios. Esto, incluso si las tasas de interés se mantienen constantes durante varios años.
El mercado inmobiliario está cambiando, pero aquellos que sepan identificar las oportunidades reales y entender cómo funcionan las herramientas como el bono pie tendrán una ventaja importante en el camino hacia la libertad financiera.
