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diciembre 6, 2024 4:26 pm

Se busca a ‘Burocracia’

Señor director:

La incertidumbre asociada a la ‘permisología’ está encareciendo los proyectos y, por ende, desincentivando la inversión y el crecimiento de nuestro país. Eso es un hecho.

Sin embargo, detrás de esta verdadera enfermedad que comentamos entre actores del rubro de la construcción, existe una capa que está pasando desapercibida detrás de esta serie de permisos (muchas veces triplicados) y de plazos eternos, que parecen un mal necesario para tramitar un nuevo proyecto. Se trata de la Burocracia -sí, con mayúscula-, que no tiene cara y que es imposible de encontrar cuando se exige el cumplimiento de una norma o su respectiva aclaración.

No la reconocen quienes la legislaron, ni tampoco aquellos que la implementan o fiscalizan en algún servicio público. Tampoco es propiedad de algún secretario de Estado que debe tomar una decisión respecto del futuro de una iniciativa. Estamos frente a una dominación burocrática anónima, que entrampa y paraliza, y no existe gestión ágil para revertir esta situación. Como unos legislan y otros ejecutan, no hay con quien conversar, ni menos a quién protestar.

Por algo, entre los miembros de la OCDE, Chile anota el triste récord de ser uno de los países que presenta mayor complejidad en sus procedimientos regulatorios para la aprobación de nuevos proyectos.

Es urgente ponerle rostro a la burocracia, sacar el freno de mano y subirnos al tren de la inversión.

Por: Rodrigo Boetsch, Gerente General Corporativo Grupo Boetsch

La Nueva era de litigios inmobiliarios

Señor Director,

El sector inmobiliario está experimentando una creciente tendencia:  demandas a municipios por daños debido a la falta de servicios.  El reportaje del El Diario Financiero del pasado lunes destaca cómo esta tendencia está cambiando el sector.  Recientemente,  una inmobiliaria demandó a un municipio por daños causados por la ausencia de servicios,  marcando un precedente.

Las inmobiliarias ahora exigen compensaciones,  reflejando un giro hacia una mayor confrontación judicial.

Con el Estado retrasando o negando servicios,  las demandas por indemnización aumentan,  y también las querellas por prevaricación contra funcionarios públicos.  Esta nueva realidad requiere que el sector inmobiliario exija lo que corresponde cuando se cumplen las leyes.

La pasividad por temor a represalias ha limitado las reclamaciones oportunas.

Este fenómeno también afecta a los bancos,  que deben reanalizar a sus clientes para evaluar el riesgo de financiamiento. ¿Cómo es posible que un proyecto espere años para su recepción municipal sin acción de sus líderes?  Los errores y demoras no reportados pueden generar un riesgo reputacional significativo, reflejados en los costos financieros para clientes complicados.

Por: Rodrigo Andreucci, Socio en Andreucci y Torrejón Abogados.

Fallido Proyecto Conjunto Armónico Portezuelos en Vitacura

Señor Director,

Quisiera abordar las valiosas lecciones que nos deja el fallido proyecto Conjunto Armónico Portezuelos en Santa María de Manquehue, Vitacura, y su impacto en el gerenciamiento de nuevos proyectos inmobiliarios y su financiamiento bancario.

El caso de Portezuelos nos muestra cómo los organismos públicos y Seremi que informan al Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) mayoritariamente recomendaron rechazar la Resolución de Calificación Ambiental (RCA), y a pesar de esto, el SEA emitió un Informe Consolidado de Evaluación (ICE) desfavorable. Sorprendentemente, fue el Director Nacional del SEA quien otorgó la RCA. Posteriormente, el Segundo Tribunal Ambiental invalidó parcialmente esta RCA, y la Tercera Sala de la Corte Suprema rechazó la casación presentada por la inmobiliaria, destacando un voto de minoría del ministro Sergio Muñoz que podría ser significativo para el futuro de la zona.

La invalidación de la RCA se basó en varios puntos críticos: la necesidad de analizar el impacto y riesgo de la falla geológica San Ramón, la evaluación de los impactos significativos y riesgos de todos los proyectos esenciales, y la participación ambiental ciudadana en todos estos aspectos. La referencia a los riesgos y su tratamiento legal en tratados y convenios internacionales, así como el acuerdo Basilea III de 2010, que obliga a los bancos a aumentar su liquidez por riesgo reputacional, subraya la importancia de analizar estos riesgos antes de buscar financiamiento.

Un aspecto sociológicamente interesante es que quienes impugnaron el proyecto eran empresarios y profesionales de alto perfil residentes en la zona, muchos de los cuales, en otros contextos, han visto más fácil impugnar que gestionar un proyecto constructivo. Este grupo, incluyendo accionistas importantes de bancos y empresas, utilizó sus recursos para asesorarse con expertos como las ex ministras Ana Lía Uriarte y Valentina Durán, y posteriormente con la ONG Fima, para impugnar proyectos que no cumplieran con los estándares adecuados.

Un ejemplo adicional es el proyecto de townhouses de Tánica en el mismo sector. La falta de participación ambiental ciudadana y los riesgos viales fueron claves para que desistieran de continuar su proyecto, a pesar de su viabilidad. Esto demuestra que, incluso proyectos viables pueden fracasar sin la adecuada gestión de riesgos y participación ciudadana.

El caso de Cencosud es igualmente ilustrativo. Tras ingresar una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) y un Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) sin evaluar adecuadamente los riesgos, retiraron ambos tras nuestro informe y las recomendaciones de nuestros asesores. Esto evitó un potencial desastre reputacional y legal.

Las lecciones de estos casos nos llevan a proponer varias sugerencias para el éxito de futuros proyectos. La elaboración de una matriz de riesgo por cada proyecto, el análisis normativo urbanístico previo, y la construcción de proyectos bajo normas europeas son algunas de las medidas cruciales. Además, es esencial considerar tanto los impactos como los riesgos ambientales, viales y constructivos, y mantener una comunicación clara y constante con las comunidades afectadas.

Finalmente, es vital reconocer que construir en Chile hoy implica enfrentar oposiciones bien organizadas y preparadas. Los bancos deben ser conscientes de los riesgos reputacionales y legales asociados a los proyectos que financian, y las inmobiliarias deben estar preparadas para cumplir con estándares internacionales y enfrentar desafíos legales y comunitarios con profesionalismo y transparencia.

Atentamente,

Por: Rodrigo Andreucci Aguilera, Abogado de Inmobiliarias, Constructoras, Family Office y Bancos, Profesor de Derecho Inmobiliario.

Estudio de los Conos de Sombra

Señor Director

Con fecha 30/07/2024, se envía carta a la Señora Dorothy Pérez Gutiérrez, Contralora General de la República, donde en la Presente del Asunto, se expresa disconformidad por no emitirse un dictamen respecto de un Estudio de Conos de Sombra mal elaborado

A raíz de solicitudes formuladas a la fundación Defendamos la Ciudad por parte de organizaciones civiles de la comuna de Ñuñoa, después de analizar la situación del permiso de edificación N° 296 del 12/10/2018 cursado por el DOM (S) de Ñuñoa a las empresas Plaza Egaña SpA y Metro S.A. para construir 4 edificios de 32 pisos cada uno, le solicitamos a dicha municipalidad que nos entregara el Estudio de los Conos de Sombra, necesario para otorgarse el indicado acto administrativo municipal. Este proyecto es conocido como Fundamenta y estuvo paralizado por un cierto periodo pues fue denunciando en la Justicia.

El 12/04/2023 la Unidad de Transparencia Municipal de Ñuñoa, vía oficio N° MU186T0005087, nos entrega dicho «estudio» denominado «Sombras Teóricas» y debido a que ese mamarracho no era nada, procedimos a denunciarlo en su servicio fiscalizador, a sabiendas que el mismo como el respectivo permiso de edificación no se podían invalidar por el prologado tiempo transcurrido.

Lo único que pretendíamos era que se nos informara que ese «estudio» no cumplía con las precisas normas urbanísticas reseñadas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en esa fecha, pues sabíamos que el gobierno anterior, a raíz de su dictamen N° 58946/2020 del 11/12/2020, que declaró la invalidez de un permiso de edificación en la comuna de La Florida, aceptando nuestra denuncia en contra del correspondiente Estudio de Conos de Sombra, había emitido el 29/03/2021 el Decreto Supremo N° 8, aludiendo a los artículos 2.6.11 y 2.6.12 de la OGUC.

La Tercera Sala de la Corte Suprema, en su sentencia del 01/03/2023, rolo N° 1.085-2022, resolvió que «el fallo de casación concluye que, en consecuencia, este tribunal no tiene competencia para analizar si la autoridad consideró adecuadamente la observación ciudadana vinculada a la luminosidad y efecto sombra del proyecto en cuestión, toda vez que falta un requisito de procesabilidad imprescindible para tales efectos, esto es, la existencia de una reclamación administrativa ligada a tal materia que haya sido declarada admisible por la por la autoridad».

Por lo anterior y como la Justicia no se pronunció sobre el Estudio de los Conos de Sombra para el proyecto de las 4 torres en Ñuñoa, solo quedaba que la Administración resolviera el asunto y por ello recurrimos a la Contraloría, la que en su oficio N° E382461/2023 del 18/08/2023, expresó que el suscripto carece de derechos o intereses específicos en la materia, afirmación que rechazamos de plano, pues para combatir la corrupción no se necesita presentar credenciales que lo habiliten.

Este caso lo dimos a conocer en distintos medios, uno de los cuales se aprecia en link: Enlace

Por lo anterior, le solicitamos una reconsideración, informándole que en paralelo estamos denunciando esta inicua situación ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo, instancia administrativa a quien ya le hemos suministrado toda la documentación que obra en poder de la Contraloría.

Atentamente,

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

diciembre 6, 2024 4:26 pm
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