Seguridad privada: un nuevo deber empresarial ante un escenario de crisis de seguridad pública

Por: Eduardo Hernández, Gerente Legal de ALTO Chile.

Chile atraviesa una de las crisis de seguridad más intensas de las últimas décadas. Según cifras oficiales del Ministerio del Interior y el Ministerio Público, el aumento de delitos violentos, robos organizados y crimen transnacional ha puesto en entredicho la capacidad del Estado de responder con eficacia a la creciente demanda ciudadana por seguridad.

En este contexto, la reciente publicación del reglamento de la Ley N° 21.659 sobre Seguridad Privada —cuya entrada en vigor será en noviembre de este año— no sólo representa una actualización regulatoria, sino un punto de inflexión para el sector privado.

Este nuevo marco legal redefine las reglas del juego: ya no basta con contar con guardias de seguridad y cámaras. Asimismo, la lógica cuantitativa asociada al monto de 500 UF diarias de efectivo que maneja una empresa para declararla como entidad obligada queda atrás. Hoy, las características de riesgo inherentes a cada actividad determinarán si una entidad está obligada a implementar medidas de seguridad. Además, existirá una clasificación de riesgo —alto, medio o bajo—, la cual será determinada por la Subsecretaría de Prevención del Delito, que asume el rol de órgano rector en materia de seguridad privada en el país.

El Estado ha trazado una línea clara: el sector privado debe jugar un rol coadyuvante y complementario en la seguridad pública. Y ese rol no es menor. Implica elaborar estudios de seguridad con planes para cada instalación, invertir en tecnología con ciertos requisitos técnicos, para cámaras de seguridad (cctv y corporales) y lectores de placas, contratar y capacitar personal autorizado (de acuerdo al nivel de riesgo), garantizar la realización de denuncias en 24 horas, mantener grabaciones y evidencias durante al menos dos años si están asociadas a delitos.

El problema es que muchas empresas aún no dimensionan la envergadura del desafío. Las obligaciones no son menores, y las sanciones tampoco. Las multas por incumplimientos gravísimos pueden alcanzar hasta 13.500 UTM, sin contar la posibilidad de clausura temporal o definitiva de establecimientos. En un entorno de creciente inseguridad y presión reputacional, no cumplir no solo es caro: es arriesgado.

Por eso, este es el momento de buscar asesoría especializada que acompañe a las empresas para una correcta implementación de cumplimiento regulatorio en esta materia. Comenzando con un diagnóstico de brecha en cuanto a la clasificación de riesgos, diseño de estudios de seguridad y planes por sucursal, implementación de las medidas de seguridad exigidas, auditoría de niveles de cumplimiento, y estrategias para enfrentar la eventual aplicación de multas.

La seguridad privada ya no se perfila tan sólo como un gasto accesorio. Es una obligación legal, un estándar reputacional y, sobre todo, una inversión estratégica para la continuidad operacional y confianza del entorno. 

Por ende, la nueva ley no sólo exige cumplir, exige transformarse. Las empresas que lo comprendan a tiempo no sólo evitarán sanciones: estarán mejor preparadas para enfrentar los desafíos del país que viene.

Electromovilidad avanza en Biobío: nuevos modelos se suman al programa Mi Taxi Eléctrico en Los Ángeles

Además del subsidio, el programa incluye la entrega e instalación gratuita de un cargador domiciliario de 7 kW.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

La comuna de Los Ángeles fue el escenario de una nueva jornada que reafirma el avance de la electromovilidad en la Región del Biobío. Con la incorporación de cuatro nuevos modelos eléctricos por parte del proveedor Salazar Israel, el programa Mi Taxi Eléctrico amplió su catálogo, ofreciendo más opciones a los conductores del transporte público menor de la provincia.

Durante la actividad, decenas de taxistas y colectiveros participaron en una completa jornada informativa y de test drive, donde pudieron conocer en terreno las características de los modelos DFSK Seres, GAC Aion-Y, MG ZS EV y MG4, todos vehículos 100% eléctricos que se integran a esta iniciativa que busca modernizar la flota y reducir la huella de carbono del sector.

Impulsado por el Ministerio de Energía, con financiamiento del Gobierno Regional del Biobío y ejecución de la Agencia de Sostenibilidad Energética (AgenciaSE), el programa contempla un cofinanciamiento de hasta $18.825.000 por vehículo, permitiendo a los conductores renovar sus autos con tecnología más limpia, eficiente y económica.

Para el seremi de Energía del Biobío, Danilo Ulloa, la actividad refleja el impacto real de la electromovilidad en las regiones. “Hoy ya no hablamos de un futuro lejano. La electromovilidad está ocurriendo aquí y ahora, y la incorporación de nuevas marcas al programa es una clara señal del compromiso por ampliar las oportunidades para que más conductores puedan acceder a esta tecnología”, afirmó.

El evento, realizado en las instalaciones de Salazar Israel, contó con la presencia de representantes de la AgenciaSE y una activa participación de conductores, quienes pudieron resolver dudas técnicas, conocer los beneficios del programa y vivir la experiencia directa de manejar un auto eléctrico.

Benjamín Franco, profesional de Infraestructura de Carga de la AgenciaSE, valoró el entusiasmo de los asistentes. “Fue una jornada muy positiva. Los conductores están felices de probar estas nuevas unidades, que ofrecen buena autonomía y prestaciones. Estamos llegando a más territorios con una oferta cada vez más robusta”, destacó.

Uno de los protagonistas de la jornada fue Cristian Rogazy, presidente de la Asociación de Taxis Colectivos de Los Ángeles, quien valoró la instancia como un paso necesario. “Muchos estábamos escépticos respecto a los vehículos eléctricos, pero hoy pudimos comprobar su comodidad y funcionamiento en la calle. Esto marca un hito en el camino hacia una electromovilidad real para nuestra comuna”, señaló.

Además del subsidio, el programa incluye la entrega e instalación gratuita de un cargador domiciliario de 7 kW. En caso de que el beneficiario decida prescindir de este equipamiento, puede optar a un cofinanciamiento mayor para la adquisición del vehículo.

Las postulaciones continúan abiertas en el sitio web oficial www.mitaxielectrico.cl, donde los interesados pueden revisar el catálogo actualizado, consultar las bases del programa y acceder a toda la información necesaria para sumarse al cambio.

Tornado en Puerto Varas: Gobierno entrega el Bono de Recuperación a menos de una semana del desastre

La ayuda estatal beneficiará a 293 familias afectadas, según el primer catastro realizado con la Ficha Básica de Emergencia (FIBE).

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

A solo seis días del sorpresivo tornado que azotó la comuna de Puerto Varas, el Gobierno de Chile inició este viernes el pago del Bono de Recuperación, una transferencia directa destinada a apoyar a los hogares damnificados. El fenómeno climático, poco habitual en la zona sur del país, dejó a su paso techos arrancados, árboles caídos y calles cubiertas de escombros.

De acuerdo al levantamiento inicial realizado mediante la Ficha Básica de Emergencia (FIBE), 293 familias fueron catastradas como afectadas. Funcionarios del Ministerio de Desarrollo Social y de las municipalidades de Puerto Varas, Puerto Montt y Frutillar realizaron el diagnóstico en terreno apenas ocurrido el evento.

“Tal como lo instruyó el Presidente Gabriel Boric el lunes, hoy estamos cumpliendo con el compromiso de entregar esta primera ayuda directa a las familias afectadas”, afirmó el subsecretario del Interior, Víctor Ramos, durante una visita a la zona.

El Bono de Recuperación, de carácter único y no reembolsable, busca ayudar a los hogares a reponer enseres básicos y cubrir daños materiales de emergencia. Los montos varían según el nivel de afectación: desde $375.000 hasta un máximo de $1.500.000. El pago se realiza mediante depósito en la Cuenta RUT del BancoEstado o puede cobrarse de manera presencial con la cédula de identidad.

La medida forma parte de un paquete más amplio de apoyo. En paralelo, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ya inició la aplicación de la Ficha 2, instrumento que permitirá canalizar ayudas para la reconstrucción de viviendas con daño estructural.

Desde el Ejecutivo destacan la celeridad de la respuesta estatal y aseguran que continuarán evaluando la situación en terreno para ajustar las medidas a las necesidades reales de la comunidad. Mientras tanto, cuadrillas militares y equipos de emergencia continúan trabajando en la remoción de escombros y rehabilitación de las calles más dañadas.

Puerto Varas, conocida por su atractivo turístico y su arquitectura de inspiración alemana, enfrenta ahora el desafío de la recuperación. Para muchas familias, esta ayuda es el primer paso hacia la reconstrucción de su vida cotidiana.

Sector inmobiliario apuesta por oficinas en zonas periféricas

La reciente decisión del grupo Empresas Solari de construir un nuevo complejo de oficinas y centros médicos en Curauma refleja esta tendencia.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

En un giro estratégico que busca atender a comunidades emergentes fuera de los tradicionales núcleos urbanos, el sector inmobiliario chileno comienza a apostar por el desarrollo de oficinas y locales comerciales en zonas periféricas. La reciente decisión del grupo Empresas Solari de construir un nuevo complejo de oficinas y centros médicos en Curauma refleja esta tendencia.

El proyecto responde a una creciente demanda por servicios esenciales más cercanos a las zonas residenciales.

}Según explica Fernando Solari, gerente de operaciones de Empresas Solari, el objetivo es acercar soluciones a comunidades que, pese a su expansión, aún carecen de infraestructura adecuada.

“Las comunidades autosuficientes no solo reducen la huella de carbono al minimizar los desplazamientos, sino que también elevan la plusvalía del sector, beneficiando tanto a sus habitantes como a inversionistas”, comenta.

Este nuevo enfoque ocurre en un contexto de recuperación gradual del mercado de oficinas. Un reciente sondeo de Colliers reveló que, durante el primer trimestre de 2025, la vacancia en oficinas premium disminuyó en un 9,9 %, lo que sugiere una reactivación del interés en este tipo de espacios y un posible desplazamiento de la oferta hacia sectores menos saturados.

Curauma, ubicado en la Región de Valparaíso, ha sido identificado como un ejemplo de este fenómeno: una zona con fuerte crecimiento habitacional pero con escasa oferta de servicios profesionales y comerciales.

“Hemos observado un incremento sostenido en las consultas de arriendo para espacios de trabajo. Quienes viven en el sector valoran la posibilidad de contar con servicios cercanos, lo que mejora la calidad de vida y evita largos desplazamientos hacia zonas más congestionadas o inseguras”, sostiene Solari.

La pandemia también dejó huellas en las preferencias de los consumidores. Hoy, la cercanía al hogar, la accesibilidad y la seguridad son criterios fundamentales al momento de elegir espacios laborales o comerciales, por encima de la centralidad geográfica.

Desde el sector, se advierte que este tipo de inversiones en áreas periféricas no solo responden a una necesidad social, sino también a un atractivo financiero.

“La alta demanda asegura una ocupación rápida. Además, los valores de arriendo y la plusvalía en zonas emergentes como Curauma crecen con mayor rapidez que en áreas consolidadas, impulsados por el desarrollo habitacional y de servicios”, puntualiza el ejecutivo.

La estrategia de descentralización inmobiliaria podría marcar una nueva etapa en el desarrollo urbano chileno, en la que la planificación de servicios y comercio acompaña de manera más armónica la expansión de los centros habitacionales.

La crisis habitacional, un riesgo global: España y Chile enfrentan el desafío de garantizar el acceso a la vivienda

Mientras España enfrenta el colapso de su mercado del arriendos y la gentrificación turística, Chile busca reactivar la compra con subsidios estatales y nuevas garantías. ¿Hasta dónde puede intervenir el Estado sin desvirtuar el mercado?

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios y Renato Herrera Lagos

El acceso a la vivienda ha dejado de ser solo una cuestión social. Hoy es también un factor macroeconómico crítico. Esa es la advertencia que lanza el Banco de España en su Informe Anual 2024: si no se abordan los profundos desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda, el mercado inmobiliario puede convertirse en un “cuello de botella” para el crecimiento económico y en un “problema social de primera magnitud”.

A más de 10.000 kilómetros al sur, Chile ha llegado a un diagnóstico similar, aunque desde un ángulo distinto: el estancamiento del mercado inmobiliario, con más de 100 mil viviendas nuevas sin vender, obligó al Congreso a aprobar en mayo de 2025 un subsidio estatal a la tasa hipotecaria, junto con una garantía pública, en un intento por estimular la demanda y contener el deterioro de la industria.

Dos países. Dos modelos. Pero una misma urgencia: la vivienda como derecho básico y motor económico.

España: cuando la vivienda se convierte en privilegio

Según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), el acceso a la vivienda es hoy la principal preocupación para los españoles, por encima incluso de la inflación o el desempleo.

El informe del Banco de España detalla que este problema se agrava por una combinación letal: una oferta escasa, una demanda creciente (impulsada por flujos migratorios y compradores no residentes), y una presión turística que transforma viviendas en activos especulativos.

El resultado es un aumento del 8,7% en el precio real de la vivienda solo en 2024, con incrementos aún más marcados en las zonas turísticas, como Alicante o Málaga. El alquiler, por su parte, subió en torno a un 10%, según estimaciones de los principales portales inmobiliarios.

El número de operaciones de compraventa alcanzó las 715.000 en 2024, pero el 90% de ellas correspondió a viviendas de segunda mano. La nueva construcción —aunque en crecimiento— no logra absorber la demanda: solo se visaron 127.500 nuevas unidades en todo el año. La rehabilitación, con apenas 24.000 permisos, también quedó por debajo de las metas del Plan de Recuperación español.

La consecuencia más grave, advierte el informe, la viven los jóvenes: una tasa de empleo del 43,2%, con un 20% de paro, y apenas el 10,4% de los compradores menores de 30 años. La emancipación juvenil se retrasa y la propiedad se vuelve una aspiración lejana.

Chile: estimular la compra como respuesta al sobrestock

En Chile, el problema es casi inverso. Mientras España enfrenta una demanda intensa con poca oferta, el mercado chileno sufre de exceso de oferta y demanda débil. Para revertir esta situación, el Congreso aprobó un subsidio a la tasa hipotecaria de 60 puntos base, destinado a personas naturales que compren su primera vivienda nueva de hasta 4.000 UF (unos 140.000 USD).

La medida se complementa con una garantía estatal del 60% del valor del inmueble, un mecanismo que busca reducir el riesgo bancario y facilitar condiciones más flexibles de financiamiento.

Se trata de una intervención ambiciosa, con potencial de transformar el mercado, pero también con riesgos estructurales: “Este tipo de subsidios puede terminar elevando artificialmente los precios si no se acompaña de un aumento sostenido en la oferta y una regulación eficaz”, advierte el economista urbano Tomás Herrera.

Y es que el problema de fondo en Chile —como en España— es estructural: un sistema que no logra generar suficiente vivienda social ni de arriendo asequible, y que ha delegado en el mercado la mayor parte de la solución habitacional.

Lo que une a ambas crisis: desigualdad, inversión extranjera y gentrificación

Pese a las diferencias de contexto, las causas profundas coinciden: la transformación de la vivienda en un activo de inversión, la presión de los alquileres turísticos, la falta de suelo urbano bien planificado, y el impacto de los flujos migratorios no siempre acompañados de políticas habitacionales integradas.

En España, los compradores no residentes representan ya el 8,4% de las operaciones, y poseen más de medio millón de viviendas. En zonas costeras, como Alicante, llegan al 11%. En Chile, si bien la proporción de inversión extranjera en vivienda es menor, la expansión de plataformas como Airbnb también ha afectado el acceso a arriendo en ciudades como Santiago, Valparaíso o Puerto Varas.

A ambos lados del Atlántico, el fenómeno de la gentrificación transforma barrios populares en enclaves turísticos, desplazando a residentes históricos y profundizando la brecha social.

¿Qué se puede hacer?

Según reporte obtenidos del Banco de España, ellos propone una batería de cinco medidas urgentes:

  1. Garantizar seguridad jurídica y contractual en el mercado.
  2. Fomentar la colaboración público-privada para viviendas de alquiler asequible.
  3. Reducir trabas administrativas para la construcción y rehabilitación.
  4. Impulsar la construcción industrializada para abaratar costos.
  5. Crear programas de compensación para arrendadores.

En Chile, el desafío será evaluar el impacto real del nuevo subsidio y evitar que este beneficio transitorio se transforme en una distorsión estructural. “Sin una política de suelo, sin arriendo protegido y sin participación del Estado en la producción directa de vivienda, todo esfuerzo será limitado”, afirma Carolina Véliz, urbanista y asesora de políticas públicas.

La vivienda como síntoma y como solución

Lo que está en juego no es solo la capacidad de adquirir una casa. Es el tipo de sociedad que queremos construir. Si el acceso a la vivienda sigue dependiendo del ingreso, el crédito o la herencia, la desigualdad se convertirá en destino.

La gran lección de España y Chile es clara: la vivienda ya no puede tratarse como un bien de consumo individual, sino como infraestructura básica para una economía justa y una democracia estable. Y el reloj corre.

Sin casa, hinchas ni futuro: la fractura social de los estadios en Chile

En Chile, los estadios de fútbol dejaron de ser espacios públicos para transformarse en símbolos del abandono. Lo que antes eran verdaderas ágoras modernas, puntos de encuentro comunitario y centros de identidad barrial, hoy son estructuras deterioradas, clausuradas o directamente inexistentes. Y el problema no es técnico, es social.

No es solo que falten estadios: falta visión. Falta voluntad política. Falta una política urbana y deportiva que entienda que el estadio no es solo una cancha con graderías. Es un espacio de construcción de ciudadanía, un lugar de cohesión y pertenencia.

Cuando un club no tiene casa propia —como le ocurre hoy a la mayoría en Santiago—, se rompe un vínculo esencial entre el equipo, su comunidad y el entorno urbano.

Santiago, con más de siete millones de habitantes, no puede seguir funcionando como una ciudad que relega el fútbol a un segundo plano, como si se tratara de un entretenimiento prescindible. Hoy, solo tres clubes capitalinos cuentan con estadios habilitados.

El resto vaga de cancha en cancha, desplazando a sus hinchas, desconectando generaciones y forzando a las instituciones a arrendar recintos bajo condiciones cada vez más precarias.

La situación del Estadio Santa Laura, recientemente clausurado por problemas en su superficie de juego, es un síntoma más de esta crisis estructural.

Pero el caso más paradigmático sigue siendo el de Universidad de Chile, uno de los clubes más populares del país, que jamás ha tenido un estadio propio. El sueño de construir uno fue sepultado hace décadas, y con él, la posibilidad de que sus hinchas construyeran un espacio identitario.

Los estadios abandonados o mal gestionados no solo empobrecen al fútbol: empobrecen a la ciudad. Se pierde espacio público, se desvanece la cultura local, se erosiona el tejido social.

En muchas comunas, la falta de un estadio operativo equivale a perder el único punto de encuentro masivo que podía convocar a miles de personas sin distinción de clase, edad o ideología.

Chile necesita una nueva mirada. Una que entienda que el estadio es parte del ecosistema urbano y no una anomalía dentro de él. Que reconozca que invertir en estadios no es malgastar recursos, sino fortalecer la vida comunitaria, generar polos de desarrollo, dar trabajo, atraer turismo y reducir brechas.

Que se puede —y se debe— planificar su integración con el transporte, el comercio y el espacio público.

Mientras no lo hagamos, seguiremos viendo a clubes desplazados, hinchas sin tribunas, comunas sin identidad y ciudades que olvidaron que, muchas veces, el fútbol no era solo un deporte: era lo único que unía.

Reto de Innovación BIM: desafío busca adopción de esta herramienta en pymes

La iniciativa busca fomentar la incorporación de la metodología BIM (Building Information Modeling) en pequeñas y medianas empresas (PYMEs) del sector vivienda, ya sean inmobiliarias o constructoras.

Por: Equipo Mercados Inmobiliarios

Este miércoles 7 de mayo se realizó el primer webinar informativo del Reto BIM, una iniciativa impulsada por Construir Innovando, la Cámara Chilena de la Construcción, CChC y la CDT, cuyo objetivo es acompañar a pequeñas y medianas empresas del sector vivienda, tanto inmobiliarias como constructoras, en su transición hacia una adopción más sólida y avanzada de metodologías BIM. 

“Nos pone muy contentos estar impulsando un nuevo reto que sigue contribuyendo a transformar la industria. El Reto BIM -con su lema: “gestiona con BIM, construye con impacto”- está al alero de la Hoja de Ruta BIM, iniciativa que busca lograr el 70% de adopción de BIM al 2028 en Chile”, señaló Eduardo Hernández, subgerente de Innovación de la CChC.

Los retos de innovación son una metodología del Construir Innovando, plataforma que tiene la CChC para impulsar la innovación colaborativa y abierta. “Aquí están los Mapas de Innovación, Construir Innovando Ventures y los Retos, donde hemos podido abordar distintas dinámicas para resolver problemáticas fuera de las capacidades que tiene la industria y que no puede resolver por sí sola”, indicó Hernández.

El webinar, fue impartido por el Centro Tecnológico para la Innovación en la Construcción (CTEC), quienes serán los encargados de la ejecución de este desafío, y fueron quienes presentaron los detalles del programa y los requisitos necesarios para postular al mismo.

¿Qué es el Reto BIM?

Según explicó Allan Ubilla, jefe de proyectos de CTEC, el Reto BIM es una iniciativa, en la que su principal objetivo es demostrar, a través de este reto de innovación abierta, que la baja adopción BIM en PYMEs estaría vinculada a las condiciones de acceso a tecnologías y resistencia al cambio. Todo ello, en el contexto del déficit habitacional. Así, se busca a través de SDI BIM simplificadas, transferir e instalar capacidades metodológicas de implementación BIM.

Este concurso está orientado a aquellas PYMEs que aún no han incorporado esta herramienta en sus procesos o que tengan un bajo nivel de implementación BIM, proponiendo un camino evolutivo desde la coordinación tradicional en 2D y la actual implementación de BIM en 3D, hacia un enfoque más avanzado de la gestión integral de la información o lo denominado en inglés, el Better Information Management (BIM).

Durante el webinar, Ubilla señaló que el reto se va a enfocar en proyectos habitacionales DS49 de micro radicación. “Se van a abordar también desde el punto de vista de las SDI BIM simplificadas de tal forma que a través del reto vayamos promoviendo la estandarización y los requerimientos BIM de programas habitacionales y con esto aportar en estandarizar procesos, mejorar la gestión de la información para la toma de decisiones basadas en datos y con ello, mejorar la productividad”, explicó. 

Si quieres participar e inscribirte en el Reto BIM, y/o conocer más detalles sobre esta iniciativa, puedes encontrar toda la información en: https://innovacion.cchc.cl/retos/reto-bim. Ingresa aquí para revivir el webinar informativo.

La Contraloría y el Minvu podrán resolver unimpasse territorial

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

Se debe tener presente que el artículo 8.3.1.1 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994, establece que las Áreas de Preservación Ecológica (APE) las cuales corresponden a la mitad de la superficie de esta región, «se permitirá el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringiéndose su uso a los fines: científico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y turístico, con las instalaciones y/o edificaciones mínimas e indispensables para su habilitación”.

Esta redacción, como es evidente, no contempla -como regla general- la posibilidad de construir la vivienda del propietario del predio rural tipificado como APE, ello conforme a lo previsto en el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), ya que esa vivienda está admitida solo en la explotación agrícola del terreno y en este caso el instrumento de planificación no permite la división del territorio, sino que busca la preservación de estas áreas, interpretación que ha sido confirmada por la Contraloría General de la República mediante varios dictámenes vinculantes para la Administración, los cuales, en nuestra opinión, representan una correcta y ajustada lectura del ordenamiento jurídico vigente. Sobre este asunto existe un fallo equivocado de primera instancia de la Justicia, en el cual se dice que en las APE sí es posible edificar “las viviendas del propietario”, ante lo cual el Consejo de Defensa del Estado (CDE), como era su deber, ya apeló ante la Corte de Apelaciones de Santiago.

Sin embargo, y pese a lo anterior, lo cierto es que durante años, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana (Seremi Minvu) ha estado sosteniendo reiteradamente una postura distinta, manifestando de manera expresa, oficial y sistemática, que las viviendas del propietario sí eran admisibles en terrenos clasificados como APE. Este no fue un criterio aislado ni puntual: fue una interpretación técnica sostenida en el tiempo, emanada de la autoridad sectorial competente que genera una legítima confianza en la ciudadanía.

A modo ilustrativo, el Ordinario N° 952, de fecha 6 de marzo de 2014, suscrito por el profesional Juan Andrés Muñoz Saavedra, señaló explícitamente que era posible edificar viviendas del propietario en las APE, misma posición reiterada en el Ordinario N° 2541 del 25 de agosto de 2020, firmado por el abogado Manuel José Errázuriz Tagle. Es más, este Seremi Minvu, nuevamente lo reafirma en su Ordinario N° 1405 del 4 de mayo de 2021.

Reiteramos que estos pronunciamientos del Minvu no pueden ser comprendidos como simples opiniones técnicas ni como actos aislados sin consecuencias. Por el contrario, constituyen decisiones administrativas firmes, adoptadas por las autoridades competentes dentro del ámbito de sus atribuciones legales, las cuales generaron efectos jurídicos concretos y legítimas expectativas en la ciudadanía y con efectos vinculantes para las Direcciones de Obras Municipales (DOM) de esta región.

En virtud de dichos actos, aunque equivocados, conforme a las resoluciones de la Contraloría, cientos de personas se vieron inducidas a adoptar decisiones de enorme trascendencia personal y patrimonial: adquirieron terrenos, solicitaron créditos hipotecarios, comprometieron ahorros familiares, contrataron arquitectos y profesionales e incluso, en numerosos casos, iniciaron o completaron la construcción de sus viviendas, las que algunas disponen de permisos de edificación y la mayoría de la otras no. 

Pero con anterioridad a dichos Ordinarios de la Seremi Minvu, como una muestra del caos en que nos desenvolvemos, recordamos que en un amplio terreno APE, localizado en la comuna de Peñalolén, cercano a la Universidad Adolfo Ibáñez, la familia Atria, padre e hijo, le encargó a unos connotados arquitectos de la plaza que les proyectaran sus viviendas de lujo, pero como el abogado Pablo Silva-Paredes, muy conocedor del marco regulatorio de Vivienda y Urbanismo, los denunció en distintas instancias, los dueños de las casas-habitación ya terminadas, aprovechando sus buenas relaciones con el primer gobierno de Piñera, lograron que el Seremi Minvu en funciones instruyera al Director de Obras Municipales (DOM) de Peñalolén para que ambas viviendas contaran con todos los permisos necesarios y así, por este acto de magia, esas viviendas ahora son «legales».

No tanto por el feo episodio de los Atria, sino objetando los aludidos los actos administrativos de la Seremi Minvu, este columnista tuvo que denunciar en la Contraloría los criterios sostenidos por dicha repartición del Minvu, requiriéndole al ente fiscalizador que se respetara el artículo 8.3.1.1 del PRMS en atención a que no admite la construcción de viviendas en tales APE.

En la actualidad, a raíz de la controversia, la cual se encuentra radicada en la justicia, más lo publicado en la prensa, diversas DOM obligatoriamente están denegando permisos de edificación a propietarios que adquirieron terrenos en territorios APE antes del acertado pronunciamiento de la Contraloría y en este sentido tenemos que poner en una balanza lo que dice el artículo 52 de la Ley N° 19.880, el que prohíbe a la Administración invalidar actos propios respecto de terceros, versus el mandato del PRMS. 

Dado lo anteriormente expuesto y como siempre se deben encontrar soluciones a los problemas, basados en el exacto apego a la legislación vigente, le proponemos al gobierno de Boric la siguiente solución respaldada por la Ley 20.930 referida al Derecho Real de Conservación (DRC).

Es fundamental señalar que el concepto legal DRC es relativamente reciente, habiéndose introducido en el año 2016, por lo tanto es bastante más moderno que el PRMS, instrumento normativo que en estos 31 años ha tenido más de 100 modificaciones. En la actualidad el gobernador regional, Claudio Orrego, está liderando un nuevo cambio, pero más radical, para ponerse a tono con la realidad actual y como los DRC, al tener características novedosas, pues se centran en las necesidades vigentes, reales y concretas de protección medioambiental, estimamos que representan una solución válida para que se apliquen en las APE, habida cuenta que dicha Ley N° 20.930 tiene mayor jerarquía que el aludido PRMS.

Recordemos que el DRC es un instrumento legal creado en Chile para fomentar la protección voluntaria de los ecosistemas en terrenos privados y conforme lo dice su ley permite a los propietarios de terrenos rurales establecer un contrato diseñado para “conservar el patrimonio ambiental de un predio”. A diferencia de las áreas protegidas estatales, el DRC opera como un derecho privado: el propietario mantiene la propiedad, pero acepta ciertas limitaciones (gravamen) para salvaguardar valores ambientales como bosques, fauna, agua o incluso aspectos paisajísticos. En la práctica, se requiere que el contrato prohíba o limite actividades perjudiciales (por ejemplo, se impide talar o construir en zonas sensibles) y, además, obliga a mantener o restaurar el entorno natural.

Por lo que, uniendo ambas normativas y manteniendo sobre todo el espíritu del planificador, que es buscar la preservación y dando cuenta de que el artículo 2.1.25 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) autoriza expresamente el uso de vivienda, como actividad complementaria, en una proporción de hasta un 5% del terreno, en aquellos casos en que existan otros usos admitidos como principales. Entonces es de una total obviedad que se pueda construir la vivienda en ese porcentaje del terreno APE y así el resto del 95% del mismo predio queda con DRC para asegurar la protección permanente del patrimonio ambiental. Además, el DRC otorga una garantía adicional de conservación estricta del ecosistema, pues impone gravámenes reales, perpetuos y exigibles, alineados con los objetivos estatales de preservación, planificación y protección ambiental de las APE.

Este es un desarrollo muy positivo, ya que ayuda a restablecer la unidad paisajística que se perdió debido a las divisiones realizadas antes y durante la implementación del PRMS, evitando así el fraccionamiento del territorio en estas áreas sin planificación. Además, considerando la superficie reducida en relación con el total del terreno protegido, no se crea un núcleo urbano que escape a la regulación. Otro aspecto favorable es que la planificación es realizada por entidades competentes sin fines de lucro, que se comprometen a custodiar estas áreas tan cruciales de esta saturada región, promoviendo, entre muchos otros aspectos, la necesaria reforestación de verdad con especies autóctonas para combatir la creciente desertificación en nuestra región.

Así las cosas, el Minvu, a través de su Seremi, para terminar con las innumerables y reiteradas violaciones que se han estado cometiendo en los extensos territorios APE, debería acoger esta propuesta y revisarla con la Contraloría y si hay acuerdo, se le tendrá que informar al Gobierno Regional Metropolitano de Santiago, para que el artículo 8.3.1.1 del PRMS admita la vivienda del propietario del predio, con la aplicación forzosa del DRC para que de esta manera exista una mejoría sustantiva de los suelos agrícolas, trámite que entendemos sería relativamente breve. En paralelo, supondríamos que las autoridades sectoriales deberían sancionar ejemplarmente a todos aquellos que construyen sus casas-habitación en este tipo de áreas protegidas, lo que no ha estado sucediendo.  

Por último, esta puntual proposición se debe cotejar con la opinión de otros más competentes, quienes argumentan que es innecesario modificar el tantas veces mencionado artículo del PRMS, debido a que el DRC y el artículo 2.1.25 de la OGUC ya están imperando, de tal forma que la actual Seremi Minvu, como se dice vulgarmente, «tiene la pelota en sus manos». Pero si el gobierno, por las razones que sean, opta por el silencio o porque las primarias para elegir al candidato presidencial tiene preeminencia, se mantendrá la anarquía institucional, la cual seguirá siendo aprovechada por los más pillos del sistema de mercado, quienes así engrosan sus cuentas bancarias en Chile y en los famosos paraísos fiscales. 

Expectativas inmobiliarias en Chile frente a guerra comercial internacional

Por: Yuval Ben Haym, Regional Director RE/MAX Chile

El anuncio de Trump de imponer aranceles del 10% a las exportaciones chilenas impactará las exportaciones, el tipo de cambio y la confianza inversora.

Se espera una presión al alza sobre el dólar, menor inversión extranjera y desaceleración económica. Esto afectará la venta de propiedades residenciales y comerciales, pero también abrirá nuevas oportunidades.

Visualizo un fortalecimiento del mercado interno, un giro hacia inversión local, y una reconfiguración del mercado inmobiliario con oportunidades en arriendos, propiedades logísticas e inversión estratégica.

Frente a escenarios globales inciertos, invertir en Chile sigue siendo una estrategia sólida para proteger el patrimonio en tiempos volátiles.

Ante un peso más débil y menores oportunidades fuera del país, creemos que veremos un fortalecimiento del mercado interno, tanto en inversión residencial como en renta, y un mayor dinamismo en comunas con alta demanda de arriendos.

Regulación ambiental en Chile: obstáculos y oportunidades de mejora

Por: Sandra Toro, jefa de Estudios y Permisos Ambientales de Arcadis

 No es novedad que la obtención de los permisos ambientales sigue siendo uno de los principales desafíos que enfrentan los proyectos de inversión en Chile. Este marco regulatorio es fundamental para el cumplimiento de los estándares técnicos de las iniciativas, así como también para garantizar su convivencia con el entorno socioambiental. No es novedad, que este proceso se ha visto afectados por una excesiva burocracia, tiempos de espera prolongados y la falta de certeza jurídica.

 Como antecedentes, se estima que la obtención de la gama de permisos para proyectos tipo explotación minera sobre 5 mil toneladas mensuales que considere planta desaladora, puede tardar casi una década. Por su parte, la gama de permisos para un proyecto tipo línea eléctrica de alto voltaje, el plazo puede rondar los cinco años.

 De acuerdo con la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad (CNEP), y levantamientos de información del el Ministerio de Economía, se han identificado en total 380 autorizaciones sectoriales, las cuales son tramitadas por 37 tipos de organismos del Estado, lo que refleja una complejidad abrumadora. Entre los servicios con mayor concentración de autorizaciones sectoriales están las Secretarías Regionales Ministeriales de Salud, el Servicio de Geología y Minería, la Corporación Nacional Forestal, la Dirección General de Aguas y las Direcciones de Obras Municipales.

 Es dificultoso y poco atractivo proyectar una industria que se desarrolle, en busca de consolidar operaciones más eficientes, productivas y sostenibles, en un escenario donde las empresas deben lidiar con largos plazos e incertezas de tramitación. Como respuesta a este panorama, el país avanza en dos proyectos de ley, promovidos por la actual administración, correspondientes a la Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales y la Reforma al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) cuyos objetivos se enfocan optimizar la entrega de autorizaciones, dando mayores certezas a la inversión, manteniendo los estándares técnicos.

 Entre las alternativas que se evalúan, el Sistema Inteligente de Permisos –en discusión legislativa– podría reducir en un 30% el plazo de la obtención de permisos sectoriales, manteniendo las exigencias y estándares técnicos. Así mismo, el proyecto de Reforma al SEIA (que actualiza el Reglamento del SEIA y que se encuentra en fase de consulta pública) aspira a fortalecer la institucionalidad existente y hacer más eficiente el Sistema de Evaluación Ambiental para entregar mayor certeza jurídica.

 Sin contar con las mejoras y en espera de los proyectos de Ley, por ahora la principal estrategia para optimizar el proceso de obtención de permisos ambientales es la identificación de estos desde las etapas tempranas de ingeniería, lo que considera trabajo mediante equipos multidisciplinarios que permitan la identificación y programación de las actividades, definiendo rutas críticas y estudios necesarios, considerando en cada etapa las sensibilidades socioambientales presentes.  De esta manera es posible programar con antelación el proceso secuencial de las gestiones en conjunto con los costos asociados, en especial considerando los aspectos más críticos para el desarrollo, tramitación y la aprobación de las iniciativas.

junio 14, 2025 6:24 pm
Sábado 14 de Junio de 2025
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