Con departamentos de apenas 18 metros cuadrados, esta comuna ha exacerbando la sobredensificación.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
Un departamento que hubiera costado 86 millones de pesos (3.000 UF) hace dos años, hoy podría valer hasta 126 millones de pesos. Esos mismos inmuebles cuentan con departamentos de apenas 18 metros cuadrados, exacerbando la sobredensificación.
La comuna de Estación Central, en Santiago, ha sido escenario de un fenómeno urbanístico sin precedentes en Chile: la proliferación de los llamados «edificios fantasma».
Estos inmuebles, construidos pero vacíos debido a la falta de permisos finales, reflejan no solo la complejidad del mercado inmobiliario, sino también una alarmante falta de planificación urbana.
Con más de 6.700 departamentos que alguna vez estuvieron en el limbo administrativo, este caso pone en evidencia los altos costos financieros y sociales que este tipo de proyectos pueden generar.
El impacto financiero: 130 Millones de dólares en intereses
De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, el retraso en la recepción final de estos edificios ha provocado un impacto financiero significativo. A finales de 2022, había 20 torres de departamentos —un total de 6.700 unidades— que no podían ser comercializadas por falta de la aprobación municipal. En agosto de 2023, el número se redujo a ocho, y actualmente quedan cinco edificios sin recibir la recepción final.
Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers, estima que los costos financieros adicionales debido a estos retrasos superan los 130 millones de dólares. Estos costos incluyen intereses que las inmobiliarias han tenido que asumir por créditos bancarios, los cuales no han podido ser pagados debido a la falta de ingresos por ventas. Si la situación no se resuelve pronto, las pérdidas continuarán acumulándose.
«Han pasado cerca de 3.500 días desde que las inmobiliarias solicitaron la aprobación de sus permisos. Si los tres edificios pendientes logran obtener la recepción final este año, ese será el costo. De lo contrario, será aún mayor», advierte Ugarte.
El impacto también se refleja en el precio final de las propiedades, que ha aumentado debido a la inflación y los costos financieros acumulados. Un departamento que hubiera costado 86 millones de pesos (3.000 UF) hace dos años, hoy podría valer hasta 126 millones de pesos.
Mala planificación urbana y sobredensificación
El origen de estos «edificios fantasma» se remonta a una combinación de mala planificación urbana y una normativa obsoleta que permitió la construcción desmedida de torres de gran altura en Estación Central. A lo largo de la última década, la comuna experimentó un rápido crecimiento inmobiliario, con edificios que en muchos casos no respetaron criterios básicos de habitabilidad. Algunos inmuebles cuentan con departamentos de apenas 18 metros cuadrados, exacerbando la sobredensificación.
Este crecimiento desmedido ha tenido graves consecuencias. La infraestructura de la comuna ha sido incapaz de soportar la carga adicional de habitantes, resultando en problemas en el suministro de agua y energía, así como una insuficiencia de servicios públicos esenciales como áreas verdes, colegios y centros de salud.
Hablemos de las consecuencias legales y su normativas
Uno de los principales problemas que permitió este desarrollo sin control fue la debilidad del marco regulador. Estación Central no contaba con un plan regulador propio hasta la reciente aprobación de un anteproyecto de Plan Regulador Comunal (PRC). En el pasado, la comuna se regía por normativas heredadas de otras comunas como Santiago y Quinta Normal, lo que generó lagunas que favorecieron la proliferación de los polémicos «guetos verticales».
La situación empeoró cuando las inmobiliarias solicitaron la recepción final de los edificios y las autoridades municipales comenzaron a cuestionar si estos cumplían con las normativas urbanísticas. El resultado fue un estancamiento administrativo, con departamentos vacíos y residentes que no podían tomar posesión de sus viviendas.
Christian Wegmann, investigador del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, señala que este conflicto es un ejemplo de una falla en el proceso de revisión y aprobación de proyectos. “El protocolo regular de aprobación de permisos municipales existe para evitar estos problemas. Sin embargo, en este caso, el proceso no funcionó correctamente”, comenta Wegmann.
El nuevo plan regulador: Un paso hacia el crecimiento sostenible
Con el reciente anteproyecto de Plan Regulador Comunal aprobado por el concejo municipal, se espera frenar la construcción de más «guetos verticales». Este nuevo PRC limita la altura de los edificios a un máximo de cinco niveles y busca establecer un crecimiento a escala humana. Además, se prevén incentivos normativos para fomentar la integración de viviendas de interés público y mejorar los espacios públicos.
El alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, destacó la importancia de este cambio: «Por fin la comuna se pone al día en materia de desarrollo urbano. Este nuevo plan es fruto de la participación ciudadana y pone en el centro a las personas, la protección patrimonial y la vida de barrio».
A pesar de los desafíos, Ugarte de Colliers ve una oportunidad para los compradores en Estación Central. El déficit habitacional y la buena accesibilidad de la comuna la convierten en una opción atractiva para adquirir una propiedad. Sin embargo, con la implementación del nuevo PRC, se espera que el número de proyectos disminuya, lo que podría llevar a un aumento en los precios de venta en el futuro.
Este caso es una advertencia sobre los riesgos de un desarrollo urbano sin control y resalta la necesidad de una planificación más rigurosa para garantizar un crecimiento sostenible que no sacrifique la calidad de vida de los habitantes.
