Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios COHLERS+PARTNERS
Durante el primer semestre de este año se aprobaron solo 62 permisos de edificación, de los cuáles 40 son de edificios y 22 de casas, un número históricamente bajo para esta industria.
Por desgracia, esta caída inmobiliaria se traduce, directamente en que la venta de viviendas en Chile no repunte. Prueba de ello es que en el segundo trimestre de 2024, la comercialización de propiedades nuevas disminuyó en un 14% en un año. Además, se alcanzó un nuevo récord histórico en cuanto a un sobre stock de viviendas de entrega inmediata, pues hay 38.000 viviendas terminadas y sin vender en todo el país, de las cuales 34.700 son departamentos y 3.300 son casas, representando el 36% de la oferta actual.
La CChC indicó también que la velocidad de venta de viviendas se ha deteriorado significativamente desde el último trimestre de 2021 debido a la caída de la demanda. Es decir, no es un problema nuevo, pero viene agrabándose de manera sostenida en el tiempo. Otro efecto colateral de lo anterior es que la oferta de una vivienda terminada y en condiciones de entrega inmediata es más barata que adquirir una vivienda en “verde”. Extraño, pero cierto.
Si bien podríamos decir que, en principio, es culpa de las direcciones de obras de las municipalidades, debido a la gran demora en la aprobación de permisos, la verdad es que no es en verdad la única razón de fondo, aunque tampoco ayudan mucho, dilatando la toma de decisiones de manera insólita. De hecho hay varios permisos de edificación aprobados en los últimos años que no han iniciado obras, muchos de los cuáles caducarán en lo que queda de este tercer trimestre, generando un record negativo histórico para el sector inmobiliario, pero también hay muchas inmobiliarias actualmente vendiendo terrenos con permisos de edificación incluidos.
Así pues, las razones de los escasos inicios de nuevas obras son principalmente las siguientes:
Las inmobiliarias están enfocadas en sacar el stock que tienen, precionando así a un gran volumen de viviendas con entrega inmediata que el propio mercado no puede absrver adecuadamente, presionando así con los rpecios de venta y otras ofertas. La razón de esta medida no es otra que tener altos stocks implica altos costos de mantención, de intereses y lentitud en recuperar la inversión para poder usarla en nuevos proyectos. Es simple: si no tengo capital no puedo construir y si no vendo lo construido, no puedo partir nuevos proyectos por falta de capital (líquido).
Pero además, y aplicando el conocido dicho de que “los números no mienten”, muchos de los proyectos que tienen permiso de edificación desde hace un par de años, adquirieron el terreno y proyectaron sus costos e ingresos en condiciones de mercado distintas a las actuales, dejando en consecuencia, de ser un buen negocio el proyecto inmobiliario mismo.
Los bancos tampoco colaboran mucho. Al contrario, están muy restrictivos exigiendo que los proyectos tengan preventas importantes o estableciendo nuevas y más duras condiciones y requisitos de acceso a los créditos; lo que ya no es privativo de las inmobilairias y constructoras, sino que también para los particulares que tenemos el deseo de comprar nuestra vivienda.
Hasta ahora, el gobierno ha comentado y lanzado al viento varias “propuestas” de solución, pero varias de ellas a más de dos años den su lanzamiento, no han visto la luz, enfocándose en tratamientos de shock y soluciones paliativas para un enfermo grave.
Es más, los cambios que si se han materializado, no han dado los resultados esperados. Por ejemplo, y con mencion honrosa, está la eliminación total o parcial del IVA a la construcción, una política que desde que entró en vigencia, sólo ha generado encarecimiento y disminución de las ventas de viviendas nuevas.
Por ello, si vamos a tratar este problema desde el punto de vista fiscal y tributario, creo que generar beneficios tributarios a la inversión inmobiliaria es más eficiente; así como agilizar y disminuir los trámites y la burocracia a la que se enfrentan los proyectos inmobiliarios en todas sus fases y ante todas las autoridades comeptentes, que sólo encarece el costo final de las viviendas; y, fomentar el ahorro, especialmente en segmentos jóvenes que son los más vulnerables al encarecimiento del crédito.
A situaciones extremas, se requieren medidas extremas. Este es un tema de expectativas y confianza en el futuro. No es posible que, dependiendo de la buena voluntad de algunos, o de que realmente se pongan los pantalones otros, quizás recién a mediados de 2025 veamos una situación más favorable.
