Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de negocios en COHLERS+PARTNERS
Las promesas de compraventa de inmuebles siempre han tenido dentro de sus cláusulas, multas que penalizan si alguna de las partes decide no cumplir con sus compromisos.
Este tema ha adquirido ahora gran relevancia, dada la actual situación que atraviesa el negocio inmobiliario y de la construcción, pues están en alza los desistimientos en estas operaciones respecto a años anteriores dada la crisis de acceso al crédito y los aun altos costos de venta de inmuebles, versus las ventajas de los arriendos.
Algunos, discuten respecto de las posibilidades de eliminar el cobro de dichas multas. Sin embargo, y sin querer entrar a las razones de fondo de la existencia de dichas cláusulas penales dentro de un contrato en general, no hay que olvidar los efectos reales que ello podría producirle al negocio inmobiliario mismo.
Primeramente, hay un efecto local relacionado con el impacto que podría generar en la inmobiliaria que se desistan un departamento, especialmente al momento de terminar la obra, pues deberá volver tratar de vender la unidad y además no podrá recuperar los costos incurridos en dicha operación fallida, como la comisión del vendedor y la prima de la póliza de venta en verde, entre otros.
Segundo, hay un efecto global especulativo que afecta a toda la industria inmobiliaria, pues para el promitente comprador que busca hacer “el negocio”, si tiene varias unidades promesadas, podría escriturar sólo las unidades que subieron de precio una vez terminada su construcción y recepción final y se arrepentiría de cumplir el contrato prometido a la inmobiliaria respecto de aquellos que le reporten menor o nula plusvalía, generando con ello una inestabilidad en el mercado, ya que la industria celebraría maravillosas ventas en blanco y en verde, pero que caería estrepitosamente al momento de escriturarlas, produciendo una alza artificial de los precios y creando una burbuja inmobiliaria; y para el promitente vendedor, al ver esta alza del precio final de la unidad prometida, podría tentarse en ponerle término a sus promesas de menor ganancia, dejando a sus clientes si su vivienda y estando de buena fe.
De esta forma, la multa, en si mismo, actua u opera como un control o moderador de este espíritu especulativo que domina muchas veces el negocio inmobiliario, protegiendo recíprocamente a las partes y manteniendo el equilibrio en la industria.
El tema no es respecto del monto de la multa o de la posibilidad de establecer exensiones de ella para casos específicos y acotados (por ejemplo, pérdida de trabajo por necesidad de la empresa o enfermedad grave y costosa); eso es otra discusión. Por lo tanto, es importante leer (y entender) bien las cláusulas de las promesas de compraventa inmobiliaria antes de asumir los compromisos que adquieren ambas partes.
